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Comment financer un investissement dans un parking

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Avec un livret A sous les 1 % et une assurance-vie en mode minimum, l’investissement locatif en place de parking prend de plus en plus d’intérêt. Un bail souple, pas d’entretient, un rendement au-delà de 5 % et surtout un placement accessible aux petits budgets. L’opération est finançable avec un prêt personnel, ou avec un crédit immobilier au-delà de 75 000 €, mais attention à ne pas acheter n’importe quoi.

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Un parking avec accès contrôlé rassure le locataire.

Emprunter pour acheter un parking et le louer

Il est possible de financer un garage, un box ou une place de parking avec un prêt immobilier, mais pour un minimum de 75 000 €. Cette solution s’adresse donc aux investisseurs visant un lot de plusieurs aires de stationnement, ou éventuellement 2 places sur Paris. L’avantage est qu’il pourra bénéficier du taux réservé aux crédits à l’habitat, bien plus intéressant et offrant donc un meilleur rendement.

Sa banque lui demandera des copies de titres de propriété des places convoitées, un descriptif de l’emplacement, et comme il s’agit de financer un investissement locatif, le loyer espéré. Pour voir son dossier aboutir et surtout pour emprunter au meilleur taux, l’acheteur a tout intérêt à joindre un léger descriptif de style « business plan ».

En revanche les choses sont beaucoup plus simples pour des montants inférieurs à 75 000 €. Dans ce cas il lui suffit d’avoir recours au prêt personnel sans justificatif de dépenses, le prêteur ne lui demandera donc pas à quoi il utilisera les fonds ainsi obtenus. L’avantage est un gain de temps, gain de paperasserie, l’inconvénient est qu’il bénéficiera du taux réservé aux prêts à la consommation.

Emprunter pour investir dans un parking, quel rendement ?

Le marché de l’investissement en place de parking est difficile à évaluer en se basant sur des chiffres précis. Les sites spécialisés parlent de rendement locatif brut avant impôts d’au moins 6 %. On peut toutefois affirmer que financer une place de parking avec un prêt immobilier, permet un meilleur rendement qu’avec un prêt personnel.

Pour obtenir le meilleur loyer par rapport au prix payé, il est préférable de s’éloigner de Paris où les places sont chères, et où les investisseurs subissent désormais la concurrence des Autolib et Vélib’. Préférez acheter les emplacements sécurisés, par exemple à l’intérieur d’un grand parking, quitte à payer des charges de copropriété. Évitez précisément d’acheter à proximité de ces grands parkings, sous peine de devoir louer moins cher pour trouver preneur.

Évitez également les emplacements à proximité d’immeubles résidentiels possédant leur propre place de stationnement souterrain. Une solution intéressante peut être d’acquérir une simple place, puis de la murer pour en faire un garage fermé.

Quel budget faut-il pour investir dans une place de parking ?

En consultant des sites d’annonces immobilières entre particuliers, on tombe par exemple sur un lot de 12 places de parking à Champigny-sur-Marne (94), pour 59 000 €, soit moins de 5000 € la place. Un peu plus loin on tombe sur un emplacement à vendre à Craponne (69) pour 6000 €.

À Marseille un garage fermé est proposé à 10 500 €, tandis qu’à Paris ce propriétaire demande 80 000 € pour un box de 31 m² dans le 6e.

Choisissons Marseille, avec un TEG de prêt personnel moyen à 6,36 % (frais compris), en comptant 8 % de frais on obtient un investissement de 11 340 €. En utilisant un calculateur de crédit, on tombe sur des mensualités de 221,14 € pendant 5 ans.

Si l’investisseur souhaite un rendement brut de 6 % sur le coût de l’opération, il devra demander 57 €/mois à son locataire. Son effort personnel ne sera plus que de 165 €/mois, pour un rendement à terme de 6,06 %.

Note : il s’agit d’un exemple, dans la pratique les frais de notaire, les loyers et les prix d’achat peuvent être différents.

Le parking : un environnement légal très souple

Comme le rappellent les notaires : il n’existe pas spécialement de réglementation pour la location de parking, à condition que l’emplacement soit loué en dehors d’un bien immobilier. Il n’est d’ailleurs pas nécessaire d’établir un bail entre les 2 parties, bien que cela soit vigoureusement conseillé.

Le bailleur peut ainsi préciser la durée du contrat, le loyer ainsi que le préavis à donner en cas de reprise des lieux ou de départ du locataire. Les investisseurs ayant eu de mauvaises expériences de défaut de paiement de loyer auparavant, peuvent même n’indiquer aucune mention de durée particulière. Ainsi ils pourront mettre fin à la location dès qu’ils le souhaitent, sans avoir à motiver leurs décision.

Toutefois dès lors que l’achat de la place de parking se fait au moyen d’un prêt personnel ou immobilier, il est recommandé d’instaurer un préavis. L’investisseur aura ainsi le temps de trouver un nouveau locataire en cas de départ de l’occupant, sans avoir à payer la totalité des mensualités de sa poche.

Des revenus locatifs imposables sans défiscalisation

Investir dans une place de parking, c’est choisir une certaine liberté d’exploitation en tant que bailleur. Cette solution convient également aux personnes souhaitant y consacrer un petit budget, en revanche il ne s’agit pas d’une solution de défiscalisation. Même en choisissant le régime fiscal du réel simplifié, on aura du mal à se créer un déficit foncier.

Dès lors que les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €/an, le bailleur est assujetti au régime du micro foncier. Ainsi 70 % des loyers perçus viendront s’ajouter à ses revenus professionnels, et augmenteront donc ses impôts. N’oublions pas non plus la taxe foncière et la taxe d’habitation, cette dernières étant toutefois à la charge du locataire.

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