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Comment financer un investissement dans un parking

L’investissement locatif en place de parking peut présenter un bon rendement, et n’est que très peu encadré par la loi. Un placement atypique mais relativement sécurisé, et qui ne nécessite pas de capital de départ important. Il est même possible de financer un garage au moyen d’un crédit immobilier ou consommation.

Emprunter pour acheter un parking et le louer

Les banques sont généralement d’accord pour financer l’investissement dans un parking. Toutefois la forme du crédit dépend du montant à emprunter. Voici les taux immobiliers et consommation que l’on peut obtenir, la mise à jour a été effectuée le 22 octobre 2019.

Taux immobilier septembre 2019 (source CSA/Crédit Logement) Taux consommation Cetelem projet justifié Taux consommation Cetelem trésorerie sans justificatifs
0,96 % ? 5,15 % ? 4,40 % ?
Moyenne générale sur 15 ans De 15 000 € à 20 000 € sur 84 mois De 15 000 € à 20 000 € sur 60 mois

Si le coût du projet est d’au moins 75 000 €, l’investisseur pourra avoir recours à un prêt immobilier, dont la durée peut être étendue au-delà de 20 ans. Mais il pourra surtout bénéficier du taux réservé aux crédits à l’habitat, pour un meilleur rendement.

Étant donné qu’il s’agit d’un crédit immobilier, la banque prêteuse demandera un certain nombre de documents. Titres de propriété, descriptif, et comme dans tout projet d’investissement locatif : le loyer espéré.

Si le coût du projet est inférieur à 75 000 €, le financement pourra se faire au moyen d’un prêt personnel sans justificatif de dépense. Toutefois l’investisseur aura tout intérêt à se renseigner auprès de différents organismes de crédit. L’un d’entre eux pourrait effectivement lui offrir un contrat de crédit affecté à cet achat précis, avec un meilleur taux conso qu’il n’obtiendrait pour une trésorerie non affectée.

Quel budget faut-il pour investir dans une place de parking ?

Plus la place de parking est sécurisée, plus elle se vendra chère. Un simple emplacement à découvert peut coûter 2 fois moins qu’un box fermé, dans un souterrain éclairé et équipé de vidéosurveillance. Et bien entendu plus l’on s’éloigne des centres-villes, plus les prix sont abordables.

Mais surtout, plus les emplacements sont rares aux alentours, plus le prix grimpe. Les investisseurs spécialisés se focalisent ainsi sur les centres-villes, et recensent les places disponibles sur un rayon de 500 m.

Sur ce site d’annonces entre particuliers, nous tombons sur cette « grande place de parking sécurisé », situé sous le jardin du Luxembourg dans le 6e arrondissement de Paris. Tout a l’air propre comme dans les cuisines d’un grand restaurant, le propriétaire en demande 45 000 € pour 12 m².

Éloignons-nous de la capitale pour arriver à Cergy (95). Un particulier propose un parking de près de 12 m² dans une résidence qui a l’air bien entretenu. Le tout a l’air sécurisé et bien éclairé pour un prix de 8900 €.

Direction la campagne, on quitte la région parisienne par le nord-ouest jusqu’à arriver en Normandie, à Gisors (27). Les photos montrent un garage dans le sous-sol d’une résidence très bien entretenue, d’une dimension de 15 m², protégé par un portail. L’actuel propriétaire le cède pour 10 000 €.

Investir dans un parking, pour quel rendement ?

Il n’existe pas d’observatoire des loyers des parkings, les estimations ne peuvent donc être faites que sur des sites commerciaux. Le candidat investisseur peut par exemple consulter les prix des places de parking des aéroports. Ces emplacements sont généralement plus chers que ceux des centres-villes, ils peuvent donc représenter le plafond à ne pas dépasser.

Il y a aussi yespark.fr qui met à jour une carte rassemblant les données de « 12 000 parkings privés… dans 390 communes ». On y voit notamment qu’une place de parking peut se louer jusqu’à 180 €/mois à Paris 6e. Un garage à 45 000 € représenterait donc un rendement brut avant impôts de 4,8 %.

Ce même site estime qu’une place de parking se loue 38 €/mois à Cergy. Un investisseur achetant 8 900 € le parking cité au paragraphe précédent, pourrait donc espérer un retour sur investissement de 5,1 %.

Plus généralement les sites spécialisés parlent de rendements locatifs bruts avant impôts d’au moins 6 %. Mais cette estimation ne prend pas en compte les charges, et même si elles sont peu nombreuses, il y en a.

Pour commencer le propriétaire devra  payer des charges de copropriété si la place de parking se trouve dans une copropriété. Puis invariablement il devra payer une taxe foncière. Les annonces les plus honnêtes indiquent ces dépenses mensuelles. N’oublions pas l’assurance en responsabilité civile, surtout si l’emplacement est équipé d’électricité.

Le parking : un environnement légal très souple

Il n’existe pas spécialement de réglementation pour la location d’un parking, sauf s’il est loué avec un bien immobilier. Il n’est même pas nécessaire d’établir un bail entre les 2 parties, bien que cela soit vigoureusement conseillé.

Le bailleur peut ainsi préciser la durée du contrat, le loyer ainsi que le préavis à donner en cas de reprise des lieux ou de départ du locataire. Une solution idéale pour les courtes durées, par exemple pour louer à des étudiants.

Toutefois dès lors que l’achat de la place de parking se fait au moyen d’un prêt personnel ou immobilier, il est recommandé d’instaurer un préavis. L’investisseur aura ainsi le temps de trouver un nouveau locataire en cas de départ de l’occupant, sans avoir à payer la totalité des mensualités de sa poche.

Acheter une place de parking pour la louer : quelle fiscalité ?

Le propriétaire d’un parking loué doit déclarer les loyers reçus du locataire sous le régime fiscal des revenus locatifs.

Si la totalité des revenus locatif du propriétaire est inférieure à 15 000 € par an, il peut bénéficier du régime du micro foncier. Il a alors droit à un abattement de 30 %, les 70 % restants vont s’ajouter à sa base de revenus imposables. Il devra également verser 17,5 % de contributions sociales sur ces 70 % restants.

Toutefois si la totalité de ses revenus locatifs dépasse 15 000 € par an, il sera automatiquement assujetti au régime du réel simplifié. Il n’aura dès lors plus le droit à un abattement, mais il pourra déduire la totalité des frais engagés.

Cette dernière solution peut être intéressante s’il effectue des travaux de rénovation et/ou d’amélioration. Dans ce cas il pourra déduire le coût du chantier des loyers perçus, selon la règle du déficit foncier.

Au cours de nos recherches sur Internet, nous trouvons beaucoup d’ensembles de garages et de places de parkings qui pourraient être achetés en lots et rénovés.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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