AccueilFiscalitéFiscalité de la location saisonnière (Airbnb) : micro-BIC ou réel ?

Fiscalité de la location saisonnière (Airbnb) : micro-BIC ou réel ?

La location saisonnière est une variante de la location meublée classique. Les revenus qu’elles génèrent sont imposés. La fiscalité de la location saisonnière dépend du type de bien que vous proposez : chambre d’hôtes ou meublé de tourisme.

Elle varie également en fonction de votre statut, LMP ou LMNP et du régime fiscal choisi, micro-BIC ou régime réel. Explications !

Qu’est-ce qu’une location touristique ?

Vous pouvez mettre en location saisonnière :

Vous proposerez soit un meublé de tourisme, soit des chambres d’hôtes, dans un studio, un appartement, une maison, une villa…

Le prix de la location est libre !

Définition du meublé de tourisme

Le meublé de tourisme est une location meublée à court terme. En effet, le bail de location est conclu pour une durée maximale de 90 jours avec le même client. On parle de clientèle de passage, car le logement touristique n’est pas affecté à sa résidence principale. Le séjour peut être comptabilisé à la nuitée, la semaine ou au mois.

Selon la taille de la ville où est implanté le bien immobilier, il vous faut procéder à certaines formalités :

  • Dans les très grandes villes comme Paris, Lyon ou Toulouse, vous devez vous rapprocher de votre mairie pour demander une autorisation de changement d’usage. Cette disposition existe pour éviter d’aggraver la tension foncière et locative sur des villes où il est difficile de se loger. Vous devez en outre déclarer le meublé de tourisme ;
  • Dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles situées dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne, vous devez faire la démarche inverse. D’abord déclarer le meublé de tourisme puis demander l’autorisation de changement d’usage ;

Dans les autres communes, la déclaration du meublé saisonnier suffit.

À l’issue de la déclaration, vous obtiendrez un numéro que vous devrez mentionner sur toutes les annonces de location du meublé touristique.

Enfin, vous devez vous inscrire au greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET. Celui-ci devra être reporté sur votre déclaration de revenus 2042-C.

À savoir : vous pouvez demander le classement, de 1 à 5 étoiles, de votre meublé de tourisme. Outre attirer potentiellement plus de clients, ce type de location vous permet d’obtenir un avantage fiscal, comme l’exonération de la taxe foncière et de la taxe d’habitation en zone de revitalisation rurale.

Définition des chambres d’hôtes

Vous n’aurez pas à respecter la réglementation des établissements recevant du public (ERP) dès lors que vous limitez la capacité d’accueil à 15 clients et 5 chambres en simultané.

Le régime des chambres d’hôtes impose la fourniture du petit-déjeuner, linge de lit, le ménage et l’accueil.

Ce type de location touristique doit faire l’objet d’une déclaration préalable auprès de la mairie, et d’une immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS).

Lire aussi : Comment louer un meublé de tourisme entre particuliers ?

Quelle imposition sur les revenus locatifs saisonniers ?

Les loyers, ou recettes locatives que vous percevez sont taxés à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux ou aux cotisations sociales. Dans certains cas, vous payez la TVA ou la CFE sur le logement en location.

En location saisonnière meublée, les revenus que vous percevez relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non pas des revenus fonciers. En effet, les revenus fonciers correspondent aux revenus locatifs d’une location nue.

La fiscalité de la location saisonnière prévoit deux options pour l’imposition des revenus locatifs saisonniers : le régime micro-BIC ou le régime du bénéfice réel.

À savoir : la chambre d’hôtes relève du régime de la para-hôtellerie, et non du régime de la location meublée. Il existe peu de différences entre les deux, si ce n’est le taux forfaitaire de l’abattement, et la possibilité de ne pas payer d’IR au régime réel lorsque vous ne percevez pas plus de 760 euros de chambre d’hôtes.

Le régime fiscal du micro-BIC en location saisonnière

Il s’agit d’une application du régime de la micro-entreprise à la location meublée. On parle aussi de régime forfaitaire, car il propose un abattement pour prendre en compte les frais et charges.

Le régime micro-BIC s’applique de plein droit jusqu’à :

  • 72 600 euros en location saisonnière classique ;
  • 176 200 euros pour une location classée ou la chambre d’hôtes.

L’abattement forfaitaire du régime micro-BIC s’élève à :

  • 50 % pour un meublé saisonnier classique ;
  • 71 % pour la location saisonnière classée et la chambre d’hôtes.

Les recettes locatives sont ensuite ajoutées à vos autres revenus d’activité et financiers, puis imposées au barème progressif de l’impôt sur le revenu, dans votre tranche marginale d’imposition (TMI).

Le régime d’imposition au réel en location saisonnière

La fiscalité de votre location est ici avantageuse, car elle vous permet, contrairement au régime forfaitaire, de déduire vos charges d’exploitation et de pratiquer des amortissements. L’idéal est de créer un déficit, pour l’imputer ou le reporter, selon votre statut, sur le revenu global ou les BIC de location meublée.

En fonction de la nature de la location, classique, classé ou chambre d’hôtes, le régime réel d’imposition s’applique de plein droit au-dessus de 72 600 ou de 176 200 euros, ou sur option pour des montants inférieurs.

Les statuts de LMNP ou LMP

D’office, en faisant de la location saisonnière, vous vous placez sous le statut de loueur en meublé. Toutefois, vous pouvez être considéré comme loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou comme loueur en meublé professionnel (LMP) en fonction du montant des recettes locatives perçues. Le traitement du déficit dépend de cette distinction.

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Si vous percevez moins de 23 000 euros de recettes locatives brutes annuelles ou si ces recettes sont inférieures à l’ensemble des revenus d’activité de votre foyer fiscal de référence, alors vous serez considéré comme un LMNP. À l’inverse, si les deux conditions précédentes sont remplies, alors vous serez considéré comme un professionnel de la location meublée.

Lire aussi : La fiscalité du LMNP

La déduction de charges

Les charges déductibles des BIC sont celles qui sont engagées dans l’intérêt de l’exploitation comme :

  • Les intérêts d’emprunt ;
  • Les dépenses d’entretien et de réparation ;
  • La taxe foncière et la taxe d’habitation ;
  • Les primes d’assurance ;
  • Les charges de copropriété ;
  • La commission de l’agence immobilière à qui vous confiez la gestion locative…

Les amortissements

L’amortissement, c’est la prise en compte comptable de la dépréciation des actifs immobiliers et mobiliers dans le temps. Vous pouvez ainsi amortir l’immeuble (hors terrain) et le mobilier, pour réduire les recettes imposables.

Le déficit foncier

Vous créez un déficit dès lors que vos charges sont supérieures à vos bénéfices. Son traitement varie en fonction de votre statut de loueur, comme suivant :

  • Vous êtes loueur non professionnel : le déficit se reporte dans la catégorie des BIC de location meublée pendant 10 ans ;
  • Vous êtes loueur professionnel : vous pouvez déduire votre déficit de votre revenu global de l’année en cours, sans limitation de montant. Il se reporte également sur le revenu global, pendant 6 ans.

Les prélèvements sociaux et cotisations sociales en location saisonnière

Vous devez en outre payer :

  • Des prélèvements sociaux, au taux de 17.2 %, dès lors que les recettes n’excèdent pas 23 000 euros ;
  • Des cotisations sociales lorsque les revenus excèdent 23 000 euros pour un meublé classique, 5 348 euros pour une chambre d’hôtes.

Prélèvements sociaux, cotisations sociales : quelle différence ? Contrairement aux cotisations sociales, les prélèvements sociaux n’ouvrent pas droit à des prestations sociales ou à une couverture sociale.

La TVA en location saisonnière

La location saisonnière n’est pas soumise à la TVA, sauf si vous relevez du régime para-hôtelier ou de la location classée. Ainsi, vous paierez la TVA si vous proposez trois services sur les 4 suivants :

  • Ménage régulier des locaux ;
  • Fourniture du linge de maison (draps, serviettes) ;
  • Fourniture du petit déjeuner ;
  • Réception des clients.

Le taux de TVA est de 10 %, et il vous appartient, en tant que bailleur, de la collecter auprès des clients et de la reverser à l’État, au moyen de la déclaration de TVA.

La cotisation foncière des entreprises (CFE)

Que vous soyez en LMNP ou en LMP, vous devez normalement payer la cotisation foncière des entreprises, au regard de la nature commerciale de l’activité de location meublée. Il existe des exonérations lorsque :

  • Le chiffre d’affaires est inférieur à 5 000 euros ;
  • Ou vous louez ponctuellement en saisonnier ;
  • Ou vous louez habituellement en meublé de tourisme et la commune n’a pas voté contre l’exonération de CFE.

À savoir : si la chambre d’hôtes est implantée dans votre résidence principale, vous ne payez pas la CFE.

La cotisation économique territoriale (CET)

La CET se compose de la CFE et de la cotisation sur valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Vous êtes redevable de la CVAE lorsque votre CA excède 152 500 euros.

À savoir : de nombreuses communes imposent la perception d’une taxe de séjour sur les clients. Excepté pour la réservation sur les plateformes de type Airbnb, qui prévoit une taxe de séjour au forfait, vous pouvez préférer la taxe au réel.

La taxe foncière et la taxe d’habitation

Vous louez en saisonnier à une clientèle qui n’élit pas le logement comme résidence principale. Vous devez donc payer la taxe foncière et la taxe d’habitation, sauf si vous êtes situé en zone de revitalisation rurale (ZRR)… Ou si vous les déduisez au régime réel d’imposition !

Comment déclarer une location meublée saisonnière ?

Chaque année, vous devez déclarer la location de vacances.

  • Vous relevez du régime micro-BIC : vous indiquez le montant brut des recettes sur le formulaire Cerfa 2042-C-PRO ;
  • Vous relevez du régime réel : vous reportez le montant des recettes sur la déclaration 2035-SD.

Quand la location saisonnière est-elle exonérée d’impôt ?

Vous bénéficiez d’une exonération d’impôt sur le revenu lorsque :

  • Votre chambre d’hôte vous rapporte moins de 760 euros par an ;
  • Vous proposez la location d’une partie de votre résidence principale à un locataire, à titre de résidence principale ou résidence saisonnière pour un saisonnier, à un loyer jugé raisonnable par le fisc. Il existe des plafonds de loyer : 191 euros en Île-de-France, et 141 euros dans les autres régions.

FAQ

Est-ce que Airbnb transmet les informations aux impôts ?

Vous devez déclarer chaque euro reçu sur la plateforme Airbnb. Pour lutter contre la fraude fiscale, celle-ci communique à l’administration fiscale les revenus bruts que vous vous percevez chaque année au 1er janvier. Cette obligation pèse sur toutes les plateformes de mise en relation entre propriétaires bailleurs et locataires, depuis 2020.

Quel est le meilleur statut pour faire de la location saisonnière ?

Il n’existe pas de bon ou de mauvais statut pour faire de la location saisonnière. En fonction du montant de vos recettes locatives, vous serez sous le statut LMNP ou LMP. Si elles excèdent 23 000 euros par an ou l’ensemble des revenus d’activité de votre foyer fiscal, alors vous serez considéré comme un LMNP. Inversement, si vous cochez ces deux critères, alors vous serez un LMP.

Qui paye la taxe d’habitation dans une location saisonnière ?

La taxe d’habitation s’applique au locataire d’une résidence principale au 1er janvier. En location saisonnière, le logement ne constitue pas la résidence principale de la clientèle dite de passage. En conséquence, c’est au propriétaire bailleur de la payer, tout comme la taxe foncière.

Pourquoi une SCI ne peut pas louer en meublé ?

Comme son nom l’indique, la société civile immobilière (SCI) exerce une activité civile. La location meublée étant une activité commerciale, elle ne peut constituer l’activité principale de la SCI, sauf si celle-ci est à l’IS (SCI à l’IS).

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com. Il rédige sur les sujets de l'investissement, l'immobilier, la fiscalité, et la gestion de patrimoine. Vous pouvez le contacter sur LinkedIn via le lien ci dessous