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Ces villes d’Île-de-France où les prix des maisons diminuent

En 3 mois le prix de vente des maisons a augmenté de +2,7 % en région parisienne, mais termine à -1 % sur 1 an. De la très chic ville du Vésinet à la populaire Argenteuil, les prix des maisons anciennes ont parfois chuté de manière spectaculaire. De bonnes occasions sans doute pour les ménages de s’installer et de bâtir leur patrimoine. Voici les villes d’Île-de-France dans lesquelles les prix des maisons ont le plus diminué , avec les chiffres de l’INSEE et des notaires.

Les prix des maisons en baisse dans 3 villes des Yvelines (78)

Le département des Yvelines présente l’un des taux de chômage les plus bas de France, avec 9,6 % pour la population des 15 à 64 ans en 2012 (source INSEE). Il y a environ 604 000 logements pour 552 000 ménages fiscaux, la médiane du revenu disponible s’établit à 25 143,9 €.

Le Vésinet (78 650) : les prix des maisons n’évoluent pas

Parmi toutes les grandes villes que comptent les Yvelines, le Vésinet est sans doute la plus huppée. Le prix médian d’une maison s’établit à 884 000 €, il accuse une chute de -8 % en 1 an. Il se retrouve ainsi à -0,2 % en dessous de son niveau d’il y a 5 ans. En clair, les prix des maisons n’ont pas évolué au Vésinet.

Car la commune la plus chère d’Île-de-France est surtout résidentielle. Le taux de chômage y est bas (8,1 %), et le solde démographique naturel de +0,4 % ne suffit pas à effacer les 1 % de perte de population annuelle.

Les Mureaux (78 440) : un marché immobilier à l’arrêt

Le département des Yvelines a la particularité de renfermer des zones d’habitation bourgeoise, autant que des urbanisations à forte concentration d’habitat social. Les Mureaux en fait partie, et son marché de l’immobilier ancien ne se porte pas très bien. Le prix des maisons perd -3,8 % en 1 an, pour s’établir à une médiane de 200 000 €. Cette année n’a donc pas été terrible, car sur 5 ans leur valeur a perdu -4,8 %. Il reste que les Mureaux présente une bonne opportunité pour acheter une maison en Île-de-France avec un petit budget.

Il faut noter également les piètres performances des appartements anciens, qui en 5 ans ont perdu -7,9 % de valeur.

C’est que la ville se vide de sa population à un rythme moyen de -1,3 % par an. Ce n’est certes pas dû au solde naturel positif de +1,5 %, mais au départ de -2,9 % de ses habitants. Et pourtant avec seulement 44 % de ménages propriétaires, il existerait un réel marché n’eut été les 19 % de chômeurs parmi les 15 à 64 ans.

Houilles (78 300) : peut-être le bon moment

Parmi les villes des Yvelines où les prix des maisons anciennes sont en baisse, c’est sans doute Houilles qui présente le plus d’opportunités. Désormais la transaction médiane s’établit à 404 000 €, en baisse de -1 % sur 1 an. Mais la valeur est en progression de +6,3 % sur 5 ans. Très bien situés à 30 min de Paris grâce au RER, les 32 000 habitants ne comportent qu’un taux de pauvreté de 6,9 %, et un taux de chômage de 8,6 %.

La population grandit de +0,9 % par an, principalement dû au solde naturel, avec un revenu médian de 26 123,9 €. On ne peut que reprocher à Houilles de ne pas avoir de projets urbains en particulier. Acheter une maison dans cette ancienne ville carrière, s’apparente plus à une stratégie patrimoniale qu’à l’investissement.

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Les maisons bourgeoises du Vésinet sont très recherchées par une clientèle exigeante

Seine-et-Marne (77) : les prix des maisons les plus bas d’Île-de-France

La Seine-et-Marne est le département renfermant l’immobilier le moins cher de la région parisienne. Il est d’ailleurs de plus en plus demandé, les notaires s’attendre à ce que le prix médian grimpe à 230 700 € d’ici à la fin janvier.

Ce sont pour beaucoup des habitations proches de zones rurales, voire en pleine campagne. Les 1 354 000 habitants s’y plaisent, à en juger par un solde démographique en augmentation de +1 % par an. Ils jouissent d’un taux d’activité de 76,2 % chez les 15 à 64 ans, et l’on compte ainsi 62,7 % de propriétaires.

Ozoir-la-Ferrière (77 350) : les prix des maisons s’ajustent

Celles et ceux qui recherchent l’activité humaine entourée de nature, se plairont certainement à Ozoir-la-Ferrière. Située dans la brie, voisine de la forêt d’Armainvilliers, cette commune de 20 000 habitants est reliée à la fourmilière urbaine de Créteil par une route nationale et une route départementale. Mais elle est également reliée à Paris et sa région via la ligne de RER E, et dispose de son propre arrêt. Un atout important pour les professions libérales.

Les prix des maisons anciennes ont perdu -2,3 %, pour s’établir à 299 000 €, ce qui en fait l’une des communes les plus chères de la région. Pour autant elle se vide de ses habitants au rythme de -0,1 % par an, surtout à cause des départs de -0,8 % de sa population. Le taux de chômage de 9,8 % et honorable par rapport à la moyenne nationale, et là encore aucun projet urbain particulier n’est prévu.

Combs-la-ville (77 122) : les prix des maisons ne décollent pas

La situation géographique de Combs La Ville est intéressante. Reliée à l’importante zone urbaine de Corbeil-Essonnes par une nationale, elle intéressera également le personnel travaillant à l’aéroport d’Orly, distant d’une vingtaine de km.

Mais les 22 000 habitants jouissent également d’une station de RER D, qui les relie à Paris la Gare de Lyon. Tout pour plaire, et pourtant le prix médian des maisons n’a jamais réussi à décoller depuis 5 ans. Aujourd’hui établit à 236 000 €, il a perdu -1,7 % en 1 an, et se situe à -0,4 % en dessous de ce qu’il était il y a 5 ans.

Toutefois l’emploi de la ville est en majeure partie assuré par le commerce, les transports et services divers, ce qui débouche sur un taux de chômage de 10,4 %. Pas non plus de projets urbains majeurs, Combs La Ville est une grande commune de province, résidentielle et calme.

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Les maisons avec jardin arboré particulièrement recherchées à Gif-sur-Yvette

Essonne (91) : acheter une maison au calme

Si les volumes de vente des maisons anciennes ont décollé en grande couronne parisienne, ils ont battu tous les records dans l’Essonne. Les étude notariale ont enregistré 23 % de transactions supplémentaires, à 14 % au-dessus du niveau de la moyenne des années 1999–2007. C’est dans ce contexte que les prix des maisons ont grimpé de +2,7 % en 3 mois, s’établissant en médiane à 278 700 €.

Gif-sur-Yvette (91 272) : les prix des maisons abordables

Aux portes du parc national de la vallée de Chevreuse, à une quinzaine de km de Versailles et 1h00 de Paris, voici Gif-sur-Yvette. Bien desservie par un réseau routier, possédant 2 gares dont une station RER, les 20 400 giffois voient pourtant leur population diminuer de -1,3 % tous les ans.

Cette différence est surtout due à un départ de 1,8 % des habitants, qui regretteront sans doute le faible taux de chômage de 6,9 %, et le très faible taux de pauvreté à 3,4 %.

Sans surprise les prix des maisons anciennes sont parmi les plus chers de l’Essonne, avec une médiane de 460 000 €. Oui mais il s’agit d’une diminution de -5,2 % sur 1 an, tout en conservant une plus-value de +12,2 % sur 5 ans.

Une bonne opportunité pour les ménages recherchant le calme, un achat qui s’inscrit avant tout dans un cadre patrimonial.

Savigny-sur-Orge (91 589) : des maisons bien placées aux prix en baisse

Les ménages dont l’un ou les 2 travaille sur la zone de l’aéroport d’Orly, apprécieront la proximité. Ceux qui ont besoin de se déplacer dans toute la région parisienne apprécieront la station sur la ligne B du RER. Savigny-sur-Orge est une autre grande ville de la campagne francilienne, sans véritable projet d’urbanisme.

Les prix des maisons anciennes ont chuté de -5,9 % en 1 an, s’établissant désormais à 285 000 € de médiane. Cela les amène à -1 % en dessous du niveau qu’ils avaient il y a 5 ans, il est donc difficile d’y voir une opportunité d’investissement.

Si la population est relativement stable avec -0,2 % de soldes négatifs par an, ce résultat est surtout obtenu grâce au solde naturel de +0,7 %. Les 37 000 habitants sont près de 66 % de propriétaires, et malgré la proximité de leur ville de différents bassins d’activité, le taux de chômage atteint 10,7 %.

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Cormeilles-en-Parisis, où les constructions anciennes rencontrent les maisons en lotissement.

Val-d’Oise (95) : promos sur les prix des maisons

Les ventes de maisons anciennes ont bondi de 32 % entre le 3e trimestre 2014 et 2015. Elles restent toutefois à 13 % en dessous de la moyenne de 1999 à 2007. Le prix médian d’une transaction s’établit à 269 300 €, et s’il a grimpé de +2,5 % en 3 mois, il reste en recul de -1,2 % sur 1 an.

Le Val-d’Oise, c’est 1 188 000 habitants, un solde démographique positive de +0,5 %, mais un taux de chômage élevé à 12,9 %.

Argenteuil (95 018) : des maisons parmi les moins chères

Les 105 000 habitants d’Argenteuil sont desservis par 3 gares, et se situent tout près du premier port fluvial français : Gennevilliers. Cela ne suffit pas à assurer une activité pleine, avec un taux de chômage de 17,4 %, pour un revenu médian de 17 441,70 €.

C’est dans ce contexte que les prix des maisons sont parmi les plus bas du département, surtout lorsque l’on considère la proximité de la ville avec Paris. La transaction médiane a chuté de -13 % en 1 an, pour s’établir à 261 000 €. Le marché se trouve ainsi à +0,4 % au-dessus du niveau qu’il atteignait il y a 5 ans.

Le solde démographique d’Argenteuil n’est positif qu’avec le solde naturel, qui gagne +1,4 % par an. Mais là encore la ville manque de projets d’urbanisme majeur pour relancer la machine économique.

Cormeilles-en-Parisis (95 176) : acheter une maison dans une ville pavillonnaire

Voici sans doute la ville la plus intéressante, parmi celles dont les prix des maisons sont en baisse. Avec 23 400 habitants et un solde démographique positive de +1,4 % tant dû aux naissances qu’aux arrivées, Cormeilles-en-Parisis attire.

Et pourtant le prix médian des maisons a chuté de -8 % en 1 an, atterrissant à 322 000 €. Il se trouve ainsi à -3,3 % en dessous de son niveau d’il y a 5 ans, malgré que la municipalité ait des projets urbains. Car l’État propriétaire de la majeure partie des terrains, l’oblige à construire. Une zone d’activités industrielles et artisanales est notamment en cours.

Toutefois le taux de chômage reste relativement faible à 8,9 %, les 9000 ménages fiscaux sont reliés à Paris Saint-Lazare via 2 lignes ferroviaires.

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