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Investir dans un appartement neuf : le T3 plus rentable ?

Dans un investissement locatif défiscalisé en loi Pinel, le loyer est plafonné par décret. Il dépend de la surface du logement acquis et de son emplacement. Ainsi au vu des écarts de prix selon le nombre de pièces, investir dans un appartement neuf peut être plus rentable sur un T3.

Écart de 33 % sur les prix des appartements neufs, selon la taille

Les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) sur les prix des logements neufs au 2e trimestre 2021, montrent l’écart de coût de revient entre les surfaces.

En province :

  • 144 334 € pour un studio de 29 m² soit 4977 €/m².
  • 262 370 € pour un T3 de 65 m² soit 4036 €/m².

En Île-de-France :

  • 191 691 € pour un studio de 30 m² soit 6389 €/m².
  • 320 436 € pour un T3 de 64 m² soit 5006 €/m².

Le calcul démontre que, ramené au m², un studio neuf en région parisienne est 27 % plus cher qu’un 3 pièces neuf. En province la différence est proche de 23 %.

Et encore, les écarts peuvent prendre des proportions plus larges pour qui souhaite investir dans un appartement neuf en zone d’habitation dense. Ainsi le commissariat général au développement durable note que le prix de vente moyen d’un logement collectif neuf en zone A bis s’établit à 6997 €/m² au 2e trimestre 2021.

Un meilleur rendement au m² pour les T3 neufs

Un ménage souhaitant acheter un appartement neuf pour le louer en bénéficiant des remises d’impôts de la loi Pinel, a tout intérêt à jouer de la calculette. Car si le studio neuf est moins cher sur la facture, son rendement est moins intéressant que celui d’un T3.

Les agglomérations de l’Île-de-France sont principalement en zone A et A Bis. Les loyers Pinel y sont respectivement plafonnés à 13,04 €/m² et 17,55 €/m².

Un T3 neuf de 321 000 € pour 64 m² se louerait donc entre 834 € et 1123 €. Le rendement annuel brut avant impôts et charges se situerait donc entre 3,12 % et 4,19 %.

Un studio neuf de 192 000 € et 30 m² se louerait donc entre 391 € et 526 €. Le rendement annuel brut avant impôts et charges se situerait donc entre 2,44 % et 3,28 %.

Pour info : les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d’exemple. Dans la réalité les rendements nets après impôts peuvent être différents. Pour un test plus précis, utilisez notre calculette Pinel.

Les T3 se vendent mieux que les studios

Le Commissariat Général au Développement Durable note que les ventes grimpent de +40 % au 2e trimestre 2021. En cette période de sortie de crise sanitaire, le marché n’a pour autant pas retrouvé son niveau de 2019.

Même avec les aides de l’État comme le prêt immobilier à 0 %, les promoteurs ont enregistré 12 % d’annulation au 2e trimestre.

Les grandes surfaces se vendent le mieux, à l’image des 3 pièces dont les ménages français ont acheté 10 814 unités entre avril et juin. Viennent ensuite les appartements  2 pièces avec 10 417 ventes.

Quant aux studios neufs, ils font de moins en moins recette. Au 2e trimestre les promoteurs en ont vendu 2495 unités, soit 4 % de moins sur une année glissante. Et la tendance pourrait continuer, car 2357 nouveaux studios neufs sont apparus dans les catalogues des promoteurs, soit près 12 % de moins que l’année dernière.

En revanche, l’offre bondie de 14 % sur les appartements neufs 4 pièces, avec 5075 unités supplémentaires ajoutées au 2e trimestre.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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