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Investir dans un appartement neuf : le T3 plus rentable ?

mise à jour: 4 février 2019
Construction d'un programme en VEFA
Immobilier neuf : calculer avant d'investir.

Dans un investissement locatif défiscalisé en loi Pinel, le loyer est plafonné par décret. Il dépend de la surface du logement acquis et de son emplacement. Ainsi au vu des écarts de prix selon le nombre de pièces, investir dans un appartement neuf peut être plus rentable sur un T3.

Écart de 25 % sur les prix des appartements neufs, selon la taille

Les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) sur les prix des logements neufs au 3e trimestre 2018, montrent l’écart de coût de revient entre les surfaces.

En province :

  • 130 822 € pour un studio de 28 m² soit 4672 €/m².
  • 237 551 € pour un T3 de 63 m² soit 3770 €/m².

En Île-de-France :

  • 181 629 € pour un studio de 31 m² soit 5859 €/m².
  • 298 368 € pour un T3 de 62,9 m² soit 4736 €/m².

Le calcul démontre que le prix du m² d’un 3 pièces neuf en région parisienne est 25 % plus cher que celui d’un studio neuf. En province la différence est proche de 26 %.

Et encore, les écarts peuvent prendre des proportions plus larges pour qui souhaite investir dans un appartement neuf en zone d’habitation dense. Ainsi le commissariat général au développement durable note que le prix de vente moyen d’un logement collectif neuf en zone Abis, s’établit à 6522 €/m² au 3e trimestre 2018.

Un meilleur rendement au m² pour les T3 neufs

Un ménage souhaitant acheter un appartement neuf pour le louer en bénéficiant des remises d’impôts de la loi Pinel, a tout intérêt à jouer de la calculette. Car si le studio neuf est moins cher sur la facture, son rendement est moins intéressant que celui d’un T3.

Les agglomérations de l’Île-de-France sont principalement en zone A et A Bis. Les loyers Pinel y sont respectivement plafonnés à 12,59 €/m² et 16,96 €/m².

Un T3 neuf de 298 000 € pour 63 m² se louerait donc entre 793 € et 1068 € (moyenne). Le rendement annuel brut avant impôts et charges se situerait donc entre 3,2 % et 4,4 %.

Un studio neuf de 181 000 € et 31 m² se louerait donc entre 390 € et 525 € (moyenne). Le rendement annuel brut avant impôts et charges se situerait donc entre 2,6 % et 3,4 %.

Pour info : les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d’exemple. Dans la réalité les rendements nets après impôts peuvent être différents. Pour un test plus précis, utilisez notre calculette Pinel.

Les petites surfaces neuves ne se vendent plus

Le secteur de l’immobilier neuf entre dans une période difficile, malgré le financement gratuit du prêt à taux zéro de l’État.

Les chiffres du commissariat général au développement durable font état d’une chute de -7,8 % des ventes de logements collectifs neufs. Cette comparaison s’entend entre le 3e trimestre 2018 et 2017.

Mais cette contre-performance est principalement due à celle des 1 pièces, dont les réservations ont reculé de -15,2 %. Pour autant les chiffres ne sont que légèrement meilleurs du côté des 2 pièces, dont les ventes ne se rétrécissent que de -9,5 %. Les 3 pièces s’en sortent un peu mieux avec des commandes en recul de -7,1 %.

Les ventes d’appartements neufs ne semblent marcher sur les 4 pièces, qui affichent +0,4 %. D’après le commissariat général au développement durable, ces surfaces généralement achetées par les futurs occupants coûtent 4185 €/m². D’après les chiffres de la FPI le 4 pièces moyen mesure 85 m² en France pour 380 568 €.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer