AccueilInvestissement locatifInvestir dans un appartement neuf : le T3 plus rentable ?

Investir dans un appartement neuf : le T3 plus rentable ?

Dans un investissement locatif défiscalisé en loi Pinel, le loyer est plafonné par décret. Il dépend de la surface du logement acquis et de son emplacement. Ainsi au vu des écarts de prix selon le nombre de pièces, investir dans un appartement neuf peut être plus rentable sur un T3.

Écart de 33 % sur les prix des appartements neufs, selon la taille

Les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) sur les prix des logements neufs au 4e trimestre 2021, montrent l’écart de coût de revient entre les surfaces.

En province :

  • 147 112 € pour un studio de 29 m² soit 5073 €/m².
  • 274 242 € pour un T3 de 65 m² soit 4220 €/m².

En Île-de-France :

  • 203 368 € pour un studio de 31 m² soit 6560 €/m².
  • 334 041 € pour un T3 de 65 m² soit 5140 €/m².

Le calcul démontre que, ramené au m², un studio neuf en région parisienne est 28 % plus cher qu’un 3 pièces neuf. En province la différence est proche de 20 %.

Et encore, les écarts peuvent prendre des proportions plus larges pour qui souhaite investir dans un appartement neuf en zone d’habitation dense. Ainsi le commissariat général au développement durable note que le prix de vente moyen d’un logement collectif neuf en zone A bis s’établit à 7057 €/m² au 4e trimestre 2021.

Un meilleur rendement au m² pour les T3 neufs

Un ménage souhaitant acheter un appartement neuf pour le louer en bénéficiant des remises d’impôts de la loi Pinel, a tout intérêt à jouer de la calculette. Car si le studio neuf est moins cher sur la facture, son rendement est moins intéressant que celui d’un T3.

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Les agglomérations de l’Île-de-France sont principalement en zone A et A Bis. Les loyers Pinel y sont respectivement plafonnés à 13,04 €/m² et 17,55 €/m².

Un T3 neuf de 334 000 € pour 65 m² se louerait donc entre 847 € et 1140 €. Le rendement annuel brut avant impôts et charges se situerait donc entre 3,04 % et 4,19 %.

Un studio neuf de 192 000 € et 30 m² se louerait donc entre 391 € et 526 €. Le rendement annuel brut avant impôts et charges se situerait donc entre 2,44 % et 4,09 %.

Pour info : les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d’exemple. Dans la réalité les rendements nets après impôts peuvent être différents. Pour un test plus précis, utilisez notre calculette Pinel.

Les T3 se vendent mieux que les studios

Le Commissariat Général au Développement Durable note que les ventes grimpent de +2,8 % au 4e trimestre 2021. Pour autant tout ne sourit pas aux promoteurs, car même avec les aides de l’État comme le prêt immobilier à 0 %, ils ont enregistré 13,6 % d’annulation au 4e trimestre.

Les moyennes surfaces se vendent le mieux, à l’image des 3 pièces dont les ménages français ont acheté 9950 unités entre octobre et décembre. Mais pour ce trimestre, les Français ont préféré les appartements  2 pièces avec 10 011 ventes.

Quant aux studios neufs, ils font moins recette. Au 4e trimestre les promoteurs en ont vendu 2556 unités, soit 2 % de plus que l’année d’avant à la même époque. La hausse des ventes de studios neufs pourrait continuer en 2022, avec une offre de 6234 unités soit près de 10 % de plus que l’année précédente. En revanche, si les promoteurs ont 36 500 T3 neufs à vendre, l’offre sur ce type de surface diminue de près de 6 % en 1 an.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.