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Investir dans un appartement neuf : le T3 plus rentable ?

Construction d'un programme en VEFA
Immobilier neuf : calculer avant d'investir.

Dans un investissement locatif défiscalisé en loi Pinel, le loyer est plafonné par décret. Il dépend de la surface du logement acquis et de son emplacement. Ainsi au vu des écarts de prix selon le nombre de pièces, investir dans un appartement neuf peut être plus rentable sur un T3.

Écart de 25 % sur les prix des appartements neufs, selon la taille

Les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) sur les prix des logements neufs au 2e trimestre 2019, montrent l’écart de coût de revient entre les surfaces.

En province :

  • 133 591 € pour un studio de 28 m² soit 4771 €/m².
  • 248 125 € pour un T3 de 64 m² soit 3876 €/m².

En Île-de-France :

  • 186 710 € pour un studio de 30 m² soit 6223 €/m².
  • 313 812 € pour un T3 de 63 m² soit 4981 €/m².

Le calcul démontre que le prix du m² d’un 3 pièces neuf en région parisienne est 23 % moins cher que celui d’un studio neuf. En province la différence est proche de 25 %.

Et encore, les écarts peuvent prendre des proportions plus larges pour qui souhaite investir dans un appartement neuf en zone d’habitation dense. Ainsi le commissariat général au développement durable note que le prix de vente moyen d’un logement collectif neuf en zone Abis s’établit à 6579 €/m² au 2e trimestre 2019.

Un meilleur rendement au m² pour les T3 neufs

Un ménage souhaitant acheter un appartement neuf pour le louer en bénéficiant des remises d’impôts de la loi Pinel, a tout intérêt à jouer de la calculette. Car si le studio neuf est moins cher sur la facture, son rendement est moins intéressant que celui d’un T3.

Les agglomérations de l’Île-de-France sont principalement en zone A et A Bis. Les loyers Pinel y sont respectivement plafonnés à 12,75 €/m² et 17,17 €/m².

Un T3 neuf de 313 000 € pour 63 m² se louerait donc entre 803 € et 1081 €. Le rendement annuel brut avant impôts et charges se situerait donc entre 3,0 % et 4,1 %.

Un studio neuf de 186 000 € et 30 m² se louerait donc entre 382 € et 515 € (moyenne). Le rendement annuel brut avant impôts et charges se situerait donc entre 2,4 % et 3,3 %.

Pour info : les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d’exemple. Dans la réalité les rendements nets après impôts peuvent être différents. Pour un test plus précis, utilisez notre calculette Pinel.

Les petites surfaces neuves ne se vendent plus

Le secteur de l’immobilier neuf vit une période délicate, malgré le financement gratuit du prêt à taux zéro de l’État. Le Commissariat Général au Développement Durable note que les ventes chutent de -3,3 % au 2e trimestre 2019.

Ce faible dynamisme est surtout dû à la baisse des réservations des studios neufs. De mars à avril les Français en ont acheté 2942 unités, les carnets de commandes des promoteurs maigrissent ainsi de -7,2 %.

Le marché se porte moins mal sur les 3 pièces neufs. Au 2e trimestre 2019 pas moins de 11 480 unités se sont vendues, en baisse de –1,5 %.

De mars à avril 11 393 T3 neufs ont été ajoutés sur le marché, soit une offre en recul de -12,3 %. Dans un même temps, les prix ont augmenté de +4,4 %.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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