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Investir dans un appartement neuf : le T3 plus rentable ?

Dans un investissement locatif défiscalisé en loi Pinel, le loyer est plafonné par décret. Il dépend de la surface du logement acquis et de son emplacement. Ainsi au vu des écarts de prix selon le nombre de pièces, investir dans un appartement neuf peut être plus rentable sur un T3.

Écart de 25 % sur les prix des appartements neufs, selon la taille

Les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) sur les prix des logements neufs au 2e trimestre 2020, montrent l’écart de coût de revient entre les surfaces.

En province :

  • 135 546 € pour un studio de 28 m² soit 4837 €/m².
  • 260 906 € pour un T3 de 64 m² soit 4076 €/m².

En Île-de-France :

  • 205 597 € pour un studio de 32 m² soit 6424 €/m².
  • 321 054 € pour un T3 de 64 m² soit 5016 €/m².

Le calcul démontre que, ramené au m², un studio neuf en région parisienne est 28 % plus cher qu’un 3 pièces neuf. En province la différence est proche de 18 %.

Et encore, les écarts peuvent prendre des proportions plus larges pour qui souhaite investir dans un appartement neuf en zone d’habitation dense. Ainsi le commissariat général au développement durable note que le prix de vente moyen d’un logement collectif neuf en zone Abis s’établit à 6937 €/m² au 2e trimestre 2020.

Un meilleur rendement au m² pour les T3 neufs

Un ménage souhaitant acheter un appartement neuf pour le louer en bénéficiant des remises d’impôts de la loi Pinel, a tout intérêt à jouer de la calculette. Car si le studio neuf est moins cher sur la facture, son rendement est moins intéressant que celui d’un T3.

Les agglomérations de l’Île-de-France sont principalement en zone A et A Bis. Les loyers Pinel y sont respectivement plafonnés à 12,75 €/m² et 17,17 €/m².

Un T3 neuf de 321 000 € pour 64 m² se louerait donc entre 816 € et 1098 €. Le rendement annuel brut avant impôts et charges se situerait donc entre 3,05 % et 4,0 %.

Un studio neuf de 206 000 € et 32 m² se louerait donc entre 395 € et 532 € (moyenne). Le rendement annuel brut avant impôts et charges se situerait donc entre 2,2 % et 4,1 %.

Pour info : les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d’exemple. Dans la réalité les rendements nets après impôts peuvent être différents. Pour un test plus précis, utilisez notre calculette Pinel.

Les petites surfaces neuves ne se vendent plus

Le secteur de l’immobilier neuf vit une période délicate, malgré le financement gratuit du prêt à taux zéro de l’État. Le Commissariat Général au Développement Durable note que les ventes chutent de -41 % au 2e trimestre 2020.

La crise économique provoquée par la crise sanitaire n’y est certainement pas étrangère. Au 2e trimestre les annulations sur les réservations ont ainsi augmenté de +31 % par rapport à la même période en 2019.

Ce sont les studios qui sont le plus touchés, avec une chute de -46 % des ventes. Les 3 pièces s’en sortiraient presque mieux, leurs carnets de commandes n’accusant que -39 %.

Et pourtant les grandes surfaces pourraient se raréfier au cours des prochains mois. Effectivement le Commissariat Général au Développement Durable, note que les mises en ventes d’appartements neufs 3 pièces ont diminué de -49 %. Pour les 4 pièces et plus, l’offre sera amputée de -51 %.

Des ventes en chute libre, des constructions en chute libre, le secteur de l’immobilier neuf est en train de vivre une crise.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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