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Investir dans un appartement neuf : le T3 plus rentable ?

Construction d'un programme en VEFA
Immobilier neuf : calculer avant d'investir.

Dans un investissement locatif défiscalisé en loi Pinel, le loyer est plafonné par décret. Il dépend de la surface du logement acquis et de son emplacement. Ainsi au vu des écarts de prix selon le nombre de pièces, investir dans un appartement neuf peut être plus rentable sur un T3.

Écart de 25 % sur les prix des appartements neufs, selon la taille

Les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) sur les prix des logements neufs au 1er trimestre 2018, montrent l’écart de coût de revient entre les surfaces.

En province :

  • 123 814 € pour un studio de 27,2 m² soit 4551 €/m².
  • 238 995 € pour un T3 de 63,6 m² soit 3757 €/m².

En Île-de-France :

  • 179 182 € pour un studio de 29,7 m² soit 6033 €/m².
  • 298 024 € pour un T3 de 62,9 m² soit 4738 €/m².

Le calcul démontre que le prix du m² d’un 3 pièces neuf en région parisienne est 27 % plus cher que celui d’un studio neuf. En province la différence se réduit à 21 %.

Et encore, les écarts peuvent prendre des proportions plus larges pour qui souhaite investir dans un appartement neuf en zone d’habitation dense. Ainsi le commissariat général au développement durable note que le prix de vente moyen d’un logement collectif neuf en zone Abis, s’établit à 6235 €/m².

Un meilleur rendement au m² pour les T3 neufs

Un ménage souhaitant acheter un appartement neuf pour le louer en bénéficiant des remises d’impôts de la loi Pinel, a tout intérêt à jouer de la calculette. Car si le studio neuf est moins cher sur la facture, son rendement est moins intéressant que celui d’un T3.

Les agglomérations de l’Île-de-France sont principalement en zone A et A Bis. Les loyers Pinel y sont respectivement plafonnés à 12,59 €/m² et 16,96 €/m².

Un T3 neuf de 298 024 € pour 62,9 m² se louerait donc entre 791 € et 1066 € (moyenne). Le rendement annuel brut avant impôts et charges se situerait donc entre 3,18 % et 4,29 %.

Un studio neuf de 179 182 € et 29,7 m² se louerait donc entre 374 € et 503 € (moyenne). Le rendement annuel brut avant impôts et charges se situerait donc entre 2,5 % et 3,36 %.

Les chiffres ci-dessus sont donnés à titre d’exemple. Dans la réalité les rendements nets après impôts peuvent être différents. Pour un test plus précis, utilisez notre calculette Pinel.

Les petites surfaces neuves ne se vendent plus

Le secteur de l’immobilier neuf entre dans une période difficile, malgré le financement gratuit du prêt à taux zéro de l’État.

Les chiffres du commissariat général au développement durable font état d’une baisse générale de -4,5 % des ventes de logements collectifs neufs. Cette comparaison s’entend entre le 1er trimestre 2018 et 2017.

Mais la chute est particulièrement rude sur les 1 pièces, dont les réservations ont reculé de -11,6 %. Les 2 et 3 pièces ne sont pas épargnées, subissant une baisse des ventes de -5,1 %. De janvier à mars les promoteurs ont vendu 10 188 T3 contre 10 267 T2 et 2633 T1.

Les seules ventes de logements collectifs neufs en hausse sont pour les 4 pièces et plus, généralement destinées à l’habitation principale. Les ménages en ont acheté 4604 pour un prix moyen de 4249 €/m².