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Exemple d’investissement immobilier en loi Pinel version 2018

Programme immobilier neuf
L'investissement en loi Pinel débouche sur un complément de retraite pérenne.

L’investissement en loi Pinel peut être plus rentable qu’une assurance-vie, malgré le plafonnement des loyers. En supplément il débouche sur une rente pérenne que l’on transmet à ses descendants. Voici un exemple incluant les prix de l’immobilier neuf, les taux d’emprunt actuels et l’impact fiscal.

Exemple d’investissement locatif en loi Pinel

Monsieur et Madame Dupont achètent un appartement de 40 m² sur l’agglomération urbaine de Toulouse. D’après les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), le prix moyen y est de 3553 €/m². Nous supposons donc que le prix de vente est 142 000 €.

L’agglomération de Toulouse se trouvant en zone B1, le couple d’investisseurs doit louer 10,07 €/m². Ses revenus locatifs seront donc de 400 €/mois (arrondis à l’euro inférieur).

Note : le mécanisme de la loi Pinel autorise le propriétaire bailleurs à appliquer un coefficient multiplicateur sur le loyer demandé. Nous ne l’utilisons pas dans cet exemple afin de faciliter la compréhension.

Mais ce n’est pas tout, car il y a les frais d’achat. En se rendant sur la calculatrice du site des notaires, on s’aperçoit qu’ils auront pour 4800 € en taxes diverses. C’est peu car les droits de mutation sont quasiment inexistants, tel est l’avantage de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien.

Le montant de leur investissement est donc de 146 800 €. Admettons qu’ils obtiennent leur prêt immobilier sans apport personnel, comme il est courant dans l’investissement locatif. Ils empruntent donc 146 800 €, admettons qu’ils remboursent sur 20 ans, au taux de 1,56 %.

Ils choisissent l’assurance emprunteur de la banque à 0,4 % pour accélérer leur dossier, ils pourront toujours en changer dans 1 an pour payer moins de cotisations.

Leurs échéances seront de 762 €/mois (arrondies au centime supérieur), assurance incluse. Pour ce prix ils commenceront à rembourser leur crédit à la remise des clés.

Note : le taux d’intérêt de 1,56 % correspond à la moyenne constatée par l’observatoire CSA/Crédit Logement, sur l’immobilier neuf en janvier 2018.

Combien d’impôts vont-ils économiser ?

Dans notre exemple, les revenus annuels générés par cet investissement Pinel sont de 4800 €. Ils vont donner lieu à une imposition sur les revenus locatifs, admettons que Monsieur et Madame Dupont choisissent le régime du micro foncier. Ils vont donc bénéficier d’un abattement de 30 %, leur base de revenu locatif imposable sera donc de :

4800 € – 30 % = 3360 €

Admettons que leur foyer fiscal compte 3 parts, et que leur plus haut TMI soit de 30 %. L’impôt supplémentaire généré par cette rentrée de loyer sera de :

(3360 € / 3) x 30 % = 336 €

À cela vient s’ajouter une contribution sociale augmentée cette année à 17,2 %, applicable sur le montant des loyers après abattement. La CSG de notre couple se montera à :

3360 € x 17,2 % = 578 €

De la 1ère à la 9e année il bénéficie de la remise d’impôts Pinel, de 2 % par an sur le prix du bien immobilier acquis. Dans notre exemple la défiscalisation se monte à :

142 000 € x 2 % = 2840 €

Le couple d’investisseurs va effectivement réduire ses impôts de la 1ère à la 9e année:

336 € + 578 € – 2840 € = -1926 €

De la 9e à la 12e année, la réduction Pinel descend à 1 % :

142 000 € x 1 % = 1420 €

Ainsi de la 9e à la 12e année, ils réduiront leurs impôts de :

336 € + 578 € – 1420 € = -506 €

Pendant ces 12 ans, ils auront véritablement réduit leurs impôts de -18 852 €.

Note : cet exemple a été simplifié au mieux pour la facilité de compréhension. Dans la réalité le calcul de l’imposition peut-être plus complexe. N’hésitez pas à ajouter vos commentaires au bas de cet article.

Combien l’investissement Pinel va-t-il leur coûter ?

Nous prenons en compte toutes les dépenses et les recettes connues afin de calculer la rentabilité de l’opération. Il manque notamment le coût de l’assurance habitation pour propriétaires bailleurs, ainsi que celui des charges de copropriété.

En 1 an Monsieur Madame Dupont encaissent 4800 € de loyer + 1926 € de remise d’impôts (de la 1ère à la 9e année), soit +6726 €. Sur cette même période, ils dépensent -9144 € pour leur prêt immobilier (762 € x 12 = 9144 €).

Dans cet exemple leur investissement en loi Pinel leur fait dépenser 2418 € par an, somme qu’ils épargnaient auparavant. Mais ce n’est pas fini, voyons ce qu’il se passe sur la durée des remboursements.

Combien l’investissement Pinel va-t-il leur rapporter ?

Au bout de 12 ans le dispositif de défiscalisation prend fin, la loi Pinel leur aura permis de bénéficier de remise d’impôts.

De la 1ère à la 12e année et en comptant l’imposition ajoutée par les revenus locatifs :

(1926 € x 9 ans) + (506 € x 3 ans) = 18 852 €

Sur toute la durée des remboursements, soit 20 ans, ils auront donc dépensé 182 880 € de prêt immobilier :

(762 € x 12 x 20) = 182 880 €

N’oublions pas les 4800 € de frais d’achat, qu’ils ont dû régler au notaire.

Mais ils auront également encaissé 114 852 € :

18 852 € de remise d’impôts + 96 000 € de loyer = 114 852 €

Au final ils auront donc investi 72 828 € pour obtenir un patrimoine de 142 000 €. Dans notre exemple cela représente un rendement annuel net de 3,4 %.

C’est mieux que les meilleures assurance-vie à capital garanti, et ce n’est pas fini. Car une fois le prêt immobilier remboursé, leur investissement en loi Pinel leur rapportera 400 €/mois. Un complément de retraite pérenne, transmissible au dernier vivant, puis aux descendants.

Si Monsieur Madame Dupont avaient choisi de placer leur argent sur une assurance-vie, le capital obtenu aurait également pu leur servir de rente. Mais cette somme aurait diminué au fur et à mesure des retraits, jusqu’à épuisement.

Autres exemples qui démontre les avantages de la loi Pinel

Dans la pratique les loyers Pinel sont révisés annuellement et applicables sur décret. Le législateur peut les augmenter (ou les diminuer), en fonction de l’évolution de la courbe des loyers.

La valeur du foncier sur lequel un bien immobilier est érigé, augmente au cours du temps. Dans notre exemple nous n’avons pas tenu compte de la plus-value, par souci d’impartialité. Toutefois si l’emplacement est bien choisi la rentabilité finale pourrait être bien plus élevée.

Une fois passés les 12 ans du dispositif Pinel, le propriétaire bailleur n’est plus tenu au plafonnement des loyers. Au prochain changement de locataire il pourra alors appliquer les loyers aux alentours, augmentant ainsi son rendement.

Pour aller plus loin :

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