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Exemple d’investissement immobilier en loi Pinel

L’investissement en loi Pinel peut être plus rentable qu’une assurance-vie, malgré le plafonnement des loyers. En supplément il débouche sur une rente pérenne que l’on transmet à ses descendants. Voici un exemple incluant les prix de l’immobilier neuf, les taux d’emprunt actuels et l’impact fiscal.

Programme immobilier neuf
L’investissement en loi Pinel débouche sur un complément de retraite pérenne.

Exemple d’investissement locatif en loi Pinel

Monsieur et Madame Dupont achètent un appartement de 40 m² sur l’agglomération urbaine de Toulouse. D’après les chiffres de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), le prix moyen y est de 3612 €/m² au 3e trimestre 2018. Nous supposons donc que l’appartement coûte 145 000 €.

L’agglomération de Toulouse se trouvant en zone B1, le couple d’investisseurs doit louer 10,15 €/m². Ses revenus locatifs seront donc de 400 €/mois (arrondis à l’euro inférieur).

Pour info : le mécanisme de la loi Pinel autorise le propriétaire bailleurs à appliquer un coefficient multiplicateur sur le loyer demandé. Nous ne l’utilisons pas dans cet exemple afin de faciliter la compréhension.

Mais ce n’est pas tout, car il y a les frais d’achat. En se rendant sur la calculatrice du site des notaires, on s’aperçoit qu’ils auront pour 3700 € en taxes diverses. C’est peu car les droits de mutation sont quasiment inexistants, tel est l’avantage de l’immobilier neuf par rapport à l’ancien.

Le montant de leur investissement est donc de 148 700 €. Admettons qu’ils obtiennent leur prêt immobilier sans apport personnel, comme il est courant dans l’investissement locatif. Ils empruntent donc 148 700 €, admettons qu’ils remboursent sur 20 ans, au taux de 1,40 % (moyenne CSA/Credit Logement novembre 2018).

Ils choisissent l’assurance emprunteur de la banque à 0,4 % pour accélérer leur dossier, ils pourront toujours en changer dans 1 an avec moins de cotisations.

Leurs échéances seront de 760 €/mois, assurance incluse. Pour ce prix ils commenceront à rembourser leur crédit à la remise des clés.

Combien d’impôts vont-ils économiser ?

Dans notre exemple, les revenus annuels générés par cet investissement Pinel sont de 4800 €. Ils vont donner lieu à une imposition sur les revenus locatifs, admettons que Monsieur et Madame Dupont choisissent le régime du micro foncier. Ils vont donc bénéficier d’un abattement de 30 %, leur base de revenu locatif imposable sera donc de :

4800 € – 30 % = 3360 €

Admettons que leur foyer fiscal compte 3 parts, et que leur plus haut TMI soit de 30 %. L’impôt supplémentaire généré par cette rentrée de loyer sera de :

(3360 € / 3) x 30 % = 336 €

À cela vient s’ajouter une contribution sociale de 17,2 %, applicable sur le montant des loyers après abattement. La CSG de notre couple se montera à :

3360 € x 17,2 % = 578 €

De la 1ère à la 9e année ils bénéficient de la remise d’impôts Pinel de 2 % par an sur le prix du bien immobilier acquis. Dans notre exemple la défiscalisation se monte à :

145 000 € x 2 % = 2900 €

Le couple d’investisseurs va effectivement réduire ses impôts de la 1ère à la 9e année:

336 € + 578 € – 2900 € = -1986 €

De la 9e à la 12e année, la réduction Pinel descend à 1 % :

145 000 € x 1 % = 1450 €

Ainsi de la 9e à la 12e année, ils réduiront leurs impôts de :

336 € + 578 € – 1420 € = -536 €

Pendant ces 12 ans, ils auront véritablement réduit leurs impôts de -19 482 €.

Pour info : cet exemple a été simplifié au mieux pour la facilité de compréhension. Dans la réalité le calcul de l’imposition peut-être plus complexe.

Combien ça va-t-il leur coûter ?

Nous continuons en prenant en compte le coût du crédit par rapport aux rentrées de loyer et aux remises d’impôt. Pour que cet exemple d’investissement en loi Pinel soit plus précis, il conviendrait d’ajouter le coût de l’assurance habitation pour propriétaires bailleurs, ainsi que celui des charges de copropriété.

En 1 an Monsieur Madame Dupont encaissent 4800 € de loyer + 1986 € de remise d’impôts (de la 1ère à la 9e année), soit +6786 €. Sur cette même période, ils dépensent -9120 € pour leur prêt immobilier (760 € x 12 = 9120 €).

Dans cet exemple leur investissement en loi Pinel leur fait dépenser 2334 € par an, somme qu’ils épargnaient auparavant. Mais ce n’est pas fini, voyons ce qu’il se passe sur la durée des remboursements.

Combien ça va-t-il leur rapporter ?

Au bout de 12 ans le dispositif de défiscalisation prend fin, la loi Pinel leur aura permis de bénéficier de remise d’impôts, appliquées mensuellement.

De la 1ère à la 12e année et en comptant l’imposition ajoutée par les revenus locatifs :

(1986 € x 9 ans) + (536 € x 3 ans) = 19 482 €

Sur toute la durée des remboursements, soit 20 ans, ils auront donc dépensé 182 880 € de prêt immobilier :

(760 € x 12 x 20) = 182 400 €

N’oublions pas les 3700 € de frais d’achat, qu’ils ont dû régler au notaire.

Mais ils auront également encaissé 114 852 € :

19 482 € de remise d’impôts + 96 000 € de loyer = 115 482 €

Au final ils auront donc investi 66 918 € sur 20 ans pour obtenir un patrimoine de 145 000 €, ce qui équivaudrait à 3,98 % PAR AN (66 000 € placés à 3,98 % sur 20 ans donnent 145 000 €).

C’est mieux que les meilleures assurance-vie à capital garanti, et ce n’est pas fini. Car une fois le prêt immobilier remboursé, leur investissement en loi Pinel leur rapportera 400 €/mois. Un complément de retraite pérenne, transmissible au dernier vivant, puis aux descendants.

Si Monsieur Madame Dupont avaient choisi de placer leur argent sur une assurance-vie, le capital obtenu aurait également pu leur servir de rente. Mais cette somme aurait diminué au fur et à mesure des retraits, jusqu’à épuisement.

Pour info : cet exemple d’investissement en loi Pinel a été simplifié pour la facilité de compréhension. Dans la réalité le propriétaire bailleur peut augmenter son loyer tous les ans dans la limite des plafonds, tandis que les mensualités sont fixes. Le bien immobilier prend de la valeur s’il est bien placé et bien entretenu. Une fois passés les 12 ans du dispositif, le propriétaire bailleur n’est plus tenu au plafonnement des loyers. Au prochain changement de locataire il pourra appliquer les loyers moyens des alentours, augmentant ainsi son rendement.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer