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Tendance pour janvier 2017. Les banques ont finalement relevé leurs taux immobiliers, mais en le maintenant à un niveau historiquement bas. La hausse est ainsi très modérée à 3 points de base pour une moyenne de décembre à 1,34 %. Ce léger ajustement vient confirmer les prédictions : la probable hausse des taux ne serait que d’une faible ampleur.

  • Et vous, à quel taux avez-vous droit ?


    Je veux acheter un logement.
    Je veux diminuer mes mensualités.
    Je veux un prêt conso (trésorerie, véhicule, travaux...)

TAUX MOYEN 1,34 % *

Durée Très bon * Moins bon *
15 ans ?0,93% ?1,45%
20 ans ?1,11% ?1,75%
25 ans ?1,31% ?2,04%

*Source : CSA/Crédit Logement. Moyennes de décembre 2016, représentatives de janvier 2017. La hausse des taux immobiliers étaient attendue par tout le monde. Si la tendance descendante est la suite logique du phénomène Brexit, on pensait l’effet absorbé. Il reste que malgré cet ajustement, les nouveaux emprunteurs pourront obtenir les mêmes conditions que leurs prédécesseurs d’octobre. Mais il est clair que le phénomène s’essouffle, comme en témoigne la remontée du rendement des obligations françaises à 10 ans, véritable signal du comportement des taux immobiliers.

En attendant, les banques ont continué de choyer les acheteurs de logements à titre de résidence principale. Ils ont pu bénéficier de 1,34 % dans l’ancien (contre 1,29 % le mois dernier), et de 1,40 % dans le neuf (contre 1,38 % en novembre). On remarque ainsi que l’ampleur de la hausse des taux d’emprunt est minime, ces derniers retrouvant le niveau qu’ils avaient à la rentrée.

Le maintien des bonnes conditions d’emprunt profite aux primo accédants, qui obtiennent encore des mensualités au même niveau que leur ancien loyer. Si la tendance se poursuit en janvier 2017, les meilleurs profils pourraient même emprunter aux alentours des 1,31 % sur 25 ans. Les moins bien lotis se contenteront d’un confortable 2,04 %. Les investisseurs qui normalement représentent les meilleurs profils, pourraient même bénéficier au mieux de 0,93 % sur 15 ans.

Car le marché des appartements neufs et des maisons neuves n’échappe pas non-plus à la forte tendance de baisse des taux. Pour diminuer leurs impôts et/ou pour préparer leur retraite, de plus en plus de ménages de classes moyennes s’intéressent à l’investissement locatif en loi Pinel. Pour attirer cette clientèle ou pour la conserver, les banques n’hésitent pas à dérouler le tapis rouge. Et l’engouement pourrait même s’accentuer en 2017, car il est fort probable que la loi Pinel ne sera pas reconduite en 2018. Mais cet effort n’est pas sans effets. Si la demande augmente pour l’immobilier neuf, l’offre ne suit pas au même rythme et les prix varient avec ampleur au cours des trimestres.

Moyenne des taux de prêt immobilier actuels en France : mise à jour janvier 2017

Moyenne** Immobilier ancien** Immobilier neuf**
1,34 % ? (1,31 %)* 1,34 % ? (1,34 %)* 1,38 % ? (1,29 %)*

* Le mois précédent.
** Les taux ci-dessus n’incluent pas le coût du crédit, tels que les frais de notaire, les frais de dossier, l’hypothèque ou la caution, ou encore l’assurance emprunteur. Lorsqu’un accédant à la propriété se voit remettre plusieurs offres de prêts, c’est en comparant les TEG (Taux Effectif Global) qu’il sera en mesure de déterminer laquelle est la moins chère. Source: CSA/Crédit Logement pour décembre 2016, taux nominal uniquement, frais non-inclus.

Renouant avec son habitude, le marché a suivi l’évolution du rendement des OAT 10 ans. En décembre la rémunération moyenne de ces bons d’État n’est que légèrement supérieure à celle de novembre, mais bien au-delà de la moyenne des 6 derniers mois. Il était donc logique de s’attendre à des taux immobiliers en hausse, toutefois les banques ont pratiqué des promotions, dans un marché du logement qui bat son plein.

Mais le mouvement baissier est peut-être terminé, car la France se finance désormais plus cher, même si elle se paye le luxe de rembourser moins qu’elle n’emprunte. Les investisseurs institutionnels commencent à se lasser, et il semble que l’élection de Donal Trump n’ait pas provoqué de séisme financier, au contraire. Le non au référendum italien et la démission du premier ministre Matteo Renzi ne devrait pas créer de séisme non plus, malgré ce qu’en pense la presse britannique. Toutefois la réserve fédérale américaine a annoncé son intention de rehausser ses taux directeurs. Par un effet mécanique, la dette française pourrait devenir plus chère, et faire remonter les taux des prêts immobiliers.

Mais il reste la BCE (Banque Centrale Européenne), qui conserve sa politique monétaire du robinet ouvert. En plus d’un taux directeur à 0 %, l’institution de Francfort continue son son programme Quantitative Easing. Les banques françaises disposent ainsi de trésorerie à revendre. Chaque mois la BCE injecte 60 milliards d’euros dans le système bancaire, via le rachat de créances publiques et privées. Le but de cette manœuvre était tout d’abord de créer de l’inflation. S’il n’est toujours pas atteint, en revanche l’euro a baissé, ce qui favorise le retour des riches acheteurs étrangers sur l’immobilier de luxe parisien.

En conclusion, si la remontée des taux est en train de se produire, elle devrait rester de faible ampleur au moins jusqu’à l’été 2017.

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La vieille pierre parisienne redevient un placement rentable © shocky – Fotolia.com

Taux fixes

Quartile 15 ans 20 ans 25 ans
1er 0,93 % 1,11 % 1,31 %
2e 1,11 % 1,31 % 1,54 %
3e 1,22 % 1,44 % 1,72 %
4e 1,48 % 1,75 % 2,04 %

Un quartile représente l’une des 4 médianes d’un ensemble. Le taux médian du 1er quartile correspond à celui dont les meilleurs profils d’emprunteurs ont pu bénéficier. Le dernier quartile concerne les profils les moins bien notés. Ces données concernent décembre 2016.

Les emprunts à taux fixe restent les préférés des ménages français, n’en déplaise à la BCE et au comité de Bâle. Inquiets par la volatilité des marchés financiers, la banque centrale et le régulateur aimeraient bien que la France passe progressivement au remboursement à taux variable, afin que les banques puissent se couvrir des retournements de situation.

Cette proposition soulève un tollé de la part des enseignes, persuadées que les ménages se désintéresseront de l’immobilier, eu égard à la mauvaise image de marque véhiculée par les taux variable.

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Acheter un logement via un prêt immobilier à taux fixe peut-être une forme d’épargne © Romolo Tavani

Taux Variables

Quartile 15 ans 20 ans 25 ans
1er 0,92 % 1,29 % 1,65 %
2e 1,35 % 1,55 % 1,85 %
3e 1,50 % 1,80 % 1,88 %
4e 2,05 % 2,00 % 2,05 %

Ces données concernent le 1e trimestre 2016. Les crédits immobiliers à taux variable représentent désormais moins de 0,1 % de la production, pour être devenus complètement inintéressants aux emprunteurs.

L’avantage du prêt immobilier à taux variable, est qu’il démarre sur ce que l’on appelle un « taux d’appel », généralement imbattable par rapport à ce qui se propose sur le marché bancaire. La révision interviendra à partir de ce plancher, ce qui permet aux emprunteurs de profiter de faibles mensualités pendant un certain temps. Cette formule permet également à des ménages loin du portrait du client idéal, d’avoir accès au crédit à l’habitat selon le bon vieux principe : « d’accord je t’aide, mais tu m’aides aussi ». Aujourd’hui ce type de contrat ne représente plus que 0,1 % du marché, son plus bas niveau depuis le début du siècle.

Pourcentages des taux sur l’ensemble des emprunts immobiliers

– 3,5 % 3,5% < 4 % 4 % < 4,5 % 4,5 % < 5 % + 5 %
100 % Aucun Aucun Aucun Aucun

Depuis décembre 2013, aucun prêt immobilier n’est accordé au-delà de 3,5 %. Par ailleurs, depuis le mois dernier même les moins bons profils ont pu emprunter à moins de 1,9 % sur 25 ans. Les meilleurs descendent en dessous de 1,1 % sur 15 ans, ils sont généralement secundo accédants. Mais ils ne sont plus les seuls chouchous des banques. Désormais les enseignes nationales s’intéressent également aux primo accédants, prometteurs d’une relation commerciale de très longue durée.

Durées moyenne des remboursements

Globalement Accession dans le neuf Accession dans l’ancien
213 mois ? (211)* 223 mois ? (233)* 227 mois ? (223)*

Les taux immobiliers sont tellement descendus, que les ménages en profitent désormais pour rallonger la durée de leurs remboursements. Les ménages les moins riches choisissent les logements neufs, car l’apport personnel y est moins important, dû à la quasi-absence de droits de mutation. En revanche les prix du m² sont plus élevés, il faut tenir compte du délai de construction. Ces 2 facteurs font que la durée des remboursements est plus importante dans le neuf que dans l’ancien.

Toutefois les primo accédants bénéficient de la participation à 40 % du prêt immobilier à taux zéro, sur les projets de primo accession. Même les investisseurs ne voient plus bien l’avantage de rembourser sur de courtes durées. Ils se tournent eux-aussi sur des crédits de 20 ans, ce qui leur permet de diminuer drastiquement leur effort d’épargne mensuelle. Dans l’ancien, les ménages en profitent pour rembourser sur de plus longues périodes. Certains gagnent ainsi en pouvoir d’achat tout en abaissant le coût de leur crédit à terme.

– 10 ans 10 ans < 15 ans 15 ans < 20 ans 20 ans < 25 ans 25 ans < 30 ans + 30 ans
2,7 % ? (2,6 %*) 12 % ? (11,8 %*) 23,7 % ? (23,9 %*) 35,6 % ? (34,3 %*) 25,9 % ? (27,2 %*) 0,1 % ? (0,1 %*)

* Le mois précédent.

Exemple : en décembre 23,7 % des emprunts immobiliers ont été accordés sur des durées allant de 15 ans à moins de 20 ans, ce qui est moins qu’au cours du mois précédent. La part des contrats remboursables entre 25 ans et 30 ans diminue à 25,9 %, ceux de 20 à 25 ans grimpe à 35,6 %.

Les durées d’emprunt entre 20 et 25 ans sont typiques de la primo accession immobilière, les durées entre 15 et 20 ans intéressent davantage les secundo accédants. La tendance baissière des taux accentue clairement le recours aux contrats sur longue durée, sous la poussée des ménages aux revenus modestes qui peuvent désormais devenir propriétaires.

Mais ce gain de pouvoir d’achat immobilier n’est pas sans effets. Depuis le début de l’année, les prix du m² augmentent plus vite que ne baissent les taux dans certaines agglomérations. Le risque que cet ajustement pénalise les jeunes ménages primo accédants, est parfois compensé par le recours au prêt à taux zéro plus.

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Les jeunes ménages retrouvent du pouvoir d’achat immobilier grâce à la baisse des taux d’emprunt © drubig-photo – Fotolia.com

Coût moyen de l’emprunt immobilier

Coût du crédit immobilier
4,04 années de revenus ? (4,01*)

* Le mois dernier.
Important : les financements bancaires impliquent des coûts. Ce sont les intérêts, les primes d’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de notaire, les frais de garantie et autres frais intermédiaires.

Mois après mois, le coût de financement d’un projet immobilier ne cesse d’augmenter. Il gagne +3,7 % de janvier à novembre 2016 par rapport aux 10 premiers mois de 2015. Encore une fois ce phénomène est dû au retour des ménages aux revenus moyens sur le marché de l’accession immobilière, faisant baisser la moyenne des ressources des emprunteurs.

Il ne s’agit donc pas d’une chute des salaires, mais d’une démocratisation de la propriété immobilière. Aujourd’hui davantage de ménages peuvent réaliser leur rêve d’acheter leur résidence principale. Si la hausse des prix de l’immobilier continue, le coût moyen des opérations en année de salaire devrait d’ailleurs s’allonger.

Taux effectif global moyen constaté par la Banque de France

Au 3e trimestre 2016 Au 4e trimestre 2016
Taux fixes de moins de 10 ans 2,55 %
Taux fixe de 10 à moins de 20 ans 2,51 %
Taux fixe 20 ans et plus 2,53 %
Prêts relais 2,57 %

Source Banque de France.
Les chiffres ci-dessus concernent cette fois le Taux Effectif Global. Ils prennent donc en compte les coûts d’un crédit immobilier, et doivent servir de référence à l’emprunteur pour calculer ses mensualités. Le Code de la consommation oblige les organismes prêteurs à mentionner le TEG et le coût du crédit de manière claire et compréhensible sur leurs offres.

Les calculs de la Banque de France représentent la base d’information la plus sérieuse. S’ils arrivent après coup et ne permettent donc pas d’analyser la tendance actuelle, ils permettent au moins aux candidats à l’achat immobilier et aux propriétaires de tirer un bilan de la situation.

Si un ménage a emprunté à la fin 2012, il a pu le faire avec un taux effectif proche de 4,2 %. Ses contemporains du trimestre dernier ont réalisé la même opération avec un taux tout frais compris de 2,51 % sur 20 ans. Cette information leur ouvre la voie au rachat de crédit en vue de diminuer leurs mensualités, qui souvent débouche sur une économie à 5 chiffres.

CSA/Crédit logement et la Banque de France, les références

Les meilleures références pour déterminer les taux de prêt immobilier actuels sont :

  • L’observatoire CSA/Crédit logement.
  • La Banque de France (BDF).

Ces 2 institutions calculent, chacune à leur manière, la moyenne des taux de prêt immobilier, telle que constatée sur des périodes récentes. Ainsi, les taux actuels diffèrent forcément de ces moyennes. Cependant, le CSA/Crédit logement et la Banque de France s’appuient sur de véritables données, offrant ainsi une source d’information fiable pour effectuer une simulation de prêt immobilier.

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Le calcul du taux immobilier actuel par CSA/Crédit Logement

C’est qui ?

L’institut CSA (Conseil, Sondages et Analyse) est une société de sondages, propriété du groupe Bolloré. Crédit Logement est une société de caution, garantissant la majeure partie des prêts immobiliers de France. Le professeur Michel Mouillart enseigne l’économie à l’université Paris Ouest, et est reconnu comme un spécialiste de l’immobilier. Ensemble, ces personnes physiques et morales ont créé l’Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels, qui analyse plus de 16 000 opérations en moyenne par mois.

Comment se calcule son taux moyen ?

Le calcul du taux actuel moyen est effectué en prenant en compte les prêts immobiliers accordés pendant 1 mois plein. Les financements non-pris en compte sont :

  • Les prêts relais.
  • Les rachats de crédits.
  • Les emprunts incluant une part de rachat et une part d’un nouveau financement.

Peut-on emprunter à ce taux ?

Le taux immobilier actuel représente une moyenne, chaque dossier de demande de financement est différent. Alors qu’un ménage pourrait obtenir un certain taux, ses voisins pourraient obtenir mieux, ou moins bien. Les meilleurs profils d’emprunteur pourront bénéficier d’un taux nominal encore moins élevé. Les plus mauvais profils bénéficieront d’un taux légèrement supérieur.

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Le calcul du taux immobilier actuel par la Banque de France

C’est qui ?

La Banque de France a perdu beaucoup de son rôle, depuis la naissance de la Banque Centrale Européenne (BCE), le 1er juin 1998. Aujourd’hui la BDF participe à la politique monétaire de l’Union Européenne (UE), au sein du Système Européen de Banques Centrales (SEBC). Son rôle tourne principalement autour de la collecte de données, ainsi que de l’information auprès du public et des autorités financières.

Comment se calcule son taux moyen ?

Le taux moyen calculé par la Banque de France est le taux effectif. La BDF a l’obligation de calculer la moyenne des TEG accordés aux particuliers et aux entreprises, car elle possède également la charge de calculer le taux d’usure. Le taux d’usure est le TEG maximum auquel on peut prêter en France. La BDF calcule ainsi tous les trimestres la moyenne des TEG par type de financement. Il s’agit donc d’une importante base de référence pour le candidat à l’emprunt immobilier.

Peut-on emprunter à ce taux ?

Le taux immobilier actuel, tel que calculé par la Banque de France, est celui du trimestre précédent. Cependant les variations ne sont pas grandes d’un trimestre à l’autre, et l’accédant à la propriété peut s’attendre à obtenir des conditions similaires. Toutefois, plus son profil présente des points d’intérêt pour une banque, plus il pourra se tenir en dessous de cette moyenne. L’inverse est aussi vrai, un emprunteur pourrait obtenir un prêt immobilier au-dessus du taux actuel moyen de la Banque de France, s’il ne présente pas toutes les qualités requises.