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Étudiant à Paris : faut-il acheter ou louer une chambre de bonne ?

Chambre de bonne sous les toits de Paris

Au cours de l’été suivant les épreuves du bac, les parents découvrent la problématique du logement étudiant à Paris. Alors avec les faibles taux d’emprunt immobilier, ils pensent qu’acheter une chambre de bonne pourrait être rentable. Ce n’est pas toujours vrai, avant de se lancer il convient de bien calculer les différences de coût entre l’achat ou la location, en voici un exemple.

Acheter une chambre de bonne à Paris

Partons d’un constat simple : les notaires voient le prix de la pierre parisienne à 10 300 €/m² de médiane sur les avant-contrat devant se conclure en novembre 2019. Les parents qui souhaitent acheter aujourd’hui, doivent donc s’attendre à ce prix avec des variation de plus ou moins 20 % selon les quartiers.

À raison de 20 m² pour avoir salle de bains, WC et petite cuisine à l’intérieur, le budget médian sera donc de 206 000 €. Mais il s’agit d’immobilier ancien, pour le neuf à Paris il faut compter beaucoup plus cher.

Et bien entendu, ce montant varie en fonction de l’emplacement. Dans le quartier de la Sorbonne (5e) par exemple, les notaires constatent un prix médian de 12 920 €/m². Cela fait monter le prix d’une chambre de bonne à 258 400 €. Pour le moins cher il y a le quartier de Saint-Fargeau (20e), pour 7940 €/m². La chambre de bonne de 20 m² reviendrait donc à 158 800 €.

Coupons la poire en 2 et partons du principe que les parents achètent une chambre de bonne de 20 m² dans le quartier de La Roquette (11e), pour 10 000 €/m². Ils devront débourser 200 000 €, à ce prix ils ne devraient pas avoir de travaux et bénéficier d’une salle de bains, kitchenette et WC à l’intérieur.

Si les parents disposent d’une épargne suffisante pour couvrir les 10 % de frais d’achat, soit 20 000 €, ils pourront financer la totalité du prix de cette chambre de bonne. À raison de 1,08 % sur 20 ans (moyenne septembre 2019 source CSA/Crédit Logement), on voit que les échéances seraient d’environ 927 €/mois.

Pour info : vous pouvez effectuer vos propres calculs à l’aide de notre simulateur de mensualités actualisé au dernier taux moyen.

Admettons qu’ils obtiennent une assurance emprunteur à 0,40 %, leurs cotisations seront donc de 67 €/mois. L’effort financier des parents, sans compter les assurances, les impôts, les charges de copropriété et les frais de vie, serait donc d’environ 994 €/mois.

On trouve les chambres de bonnes dans des immeubles construits avant 1970. L’association OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne), constate qu’un logement de cet âge se loue 23,60 €/m² en médiane sur le quartier de La Roquette. Pour un 20 m² cela équivaut à 472 €/mois. Là encore les charges ne sont pas incluses dans le calcul, notamment les impôts locaux.

Revendre une chambre de bonne à Paris après 5 ans

Voyons maintenant ce qu’il se passe si les parents souhaitent revendre à la fin d’un cycle de 5 ans d’études. En admettant qu’ils aient obtenu 1,08 % sur 20 ans, sur un crédit immobilier de 200 000 € il leur restera 154 000 € (arrondis) à rembourser à la fin de la 5e année.

Si les parents revendent la chambre de bonne au même prix, soit 200 000 €, en théorie ils récupèrent 45 000 € (arrondi) en tenant compte des pénalités de remboursement anticipé (environ 810 €).

En 5 ans ils auront donc dépensé 59 640 € pour leur crédit (994 €/mois x 12 mois × 5 ans = 59 640 €), plus 20 000 € d’apport personnel, et en auront récupéré 45 000 €.

  • 59 640 € (coût du crédit) + 20 000 € (apport personnel) = 79 640 €.
  • 45 000 € (bénéfice de la vente) – 79 640 € (dépenses totales) = -34 640 €.

Acheter une chambre de bonne à Paris pour héberger leur enfant durant ses études, leur aura donc coûté 34 640 €. S’ils s’étaient contentés de louer, ils auraient dépensé 28 320 € (472 €/mois x 12 mois x 5 ans = 28 320 €).

Dans cet exemple la différence n’est que de 6000 €, les parents pourraient donc détenir plus longtemps en espérant obtenir une plus-value immobilière à la revente.

Pour approfondir le calcul, Emprunter Malin vous propose un outil de comparaison entre le coût d’achat et le coût de location.

Pour info : le calcul ci-dessus se base sur des chiffres médians. Les résultats pourraient être différents selon la qualité du logement ciblé. Rappelons que ce calcul ne comprend ni les impôts locaux, ni les assurances habitation. Si les parents achètent ils doivent s’acquitter de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et des charges de copropriété. S’ils choisissent la location, ils ne paieront que la taxe d’habitation et l’assurance habitation de locataire.

Revendre la chambre de bonne ou la mettre en location ?

Une fois que l’enfant a fini ses études, les parents pourront conserver la chambre de bonne sur le marché locatif. Étant donné qu’ils ont emprunté à taux fixe, les 994 €/mois de crédit immobilier seront allégés par les 472 €/mois qu’ils peuvent demander aux parents du nouvel étudiant locataire.

Dans notre exemple, leur effort financier descend ainsi à 522 €/mois. Un petit tour sur une calculette de rendement locatif pourra leur donner un aperçu de la viabilité de l’opération.

Ils peuvent également espérer revendre la chambre de bonne avec une plus-value. Attention, les prix de l’immobilier à Paris sont variables, même s’ils sont en ce moment en train de battre leur record. En supplément plusieurs facteurs sont à prendre en considération.

Tout d’abord la mairie de Paris s’est adjugée un droit de préemption. La municipalité peut ainsi imposer un prix de rachat sur la chambre de bonne. Les parents devront donc se plier ou retirer le logement de la vente.

Mais surtout, pour l’instant l’assouplissement de l’imposition des plus-values immobilières n’est pas au programme du gouvernement. Si les parents revendent moins de 6 ans après avoir acheté, ils devront payer 19 % au titre d’impôt sur les plus-values, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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