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Étudiant à Paris : faut-il acheter ou louer une chambre de bonne ?

Au cours de l’été suivant les épreuves du bac, les parents découvrent la problématique du logement étudiant à Paris. Alors avec les faibles taux d’emprunt immobilier, ils pensent qu’acheter une chambre de bonne pourrait être rentable. Ce n’est pas toujours vrai, avant de se lancer il convient de bien calculer les différences de coût entre l’achat ou la location, en voici un exemple.

Acheter une chambre de bonne à Paris

Partons d’un constat simple : les notaires voient le prix de la pierre parisienne à 10 710 €/m² de médiane sur les avant-contrat devant se conclure en septembre 2020. Les parents qui souhaitent acheter aujourd’hui, doivent donc s’attendre à ce prix avec des variation de plus ou moins 20 % selon les quartiers.

À raison de 20 m² pour avoir salle de bains, WC et petite cuisine à l’intérieur, le budget médian sera donc de 215 000 €.

Et bien entendu, ce montant varie en fonction de l’emplacement. Dans le quartier de Saint Victor (5e) par exemple, les notaires constatent un prix médian de 11 560 €/m². Cela fait monter le prix d’une chambre de bonne à 231 000 €. Pour le moins cher il y a le quartier de Saint-Fargeau (20e), pour 8500 €/m². La chambre de bonne de 20 m² reviendrait donc à 170 000 €.

Coupons la poire en 2 et partons du principe que les parents achètent une chambre de bonne de 20 m² dans le quartier de La Roquette (11e), pour 10 540 €/m². Ils devront débourser 211 000 €, à ce prix ils ne devraient pas avoir de travaux et bénéficier d’une salle de bains, kitchenette et WC à l’intérieur.

Si les parents disposent d’une épargne suffisante pour couvrir les 10 % de frais d’achat, soit 21 000 €, ils pourront financer la totalité du prix de cette chambre de bonne. À raison de 1,21 % sur 20 ans (moyenne juillet 2020 source CSA/Crédit Logement), on voit que les échéances seraient d’environ 990 €/mois.

Pour info : vous pouvez effectuer vos propres calculs à l’aide de notre simulateur de mensualités actualisé au dernier taux moyen.

Admettons qu’ils obtiennent une assurance emprunteur à 0,40 %, leurs cotisations seront donc de 70 €/mois. L’effort financier des parents, sans compter les assurances, les impôts, les charges de copropriété et les frais de vie, serait donc d’environ 1060 €/mois.

On trouve les chambres de bonnes dans des immeubles construits avant 1946. L’association OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne), constate qu’un logement de cet âge se loue 28,40 €/m² en médiane sur le quartier de La Roquette. Pour un 20 m² cela équivaut à 568 €/mois. Là encore les charges ne sont pas incluses dans le calcul, notamment les impôts locaux.

Revendre une chambre de bonne à Paris après 5 ans

Voyons maintenant ce qu’il se passe si les parents souhaitent revendre à la fin d’un cycle de 5 ans d’études. En admettant qu’ils aient obtenu 1,21 % sur 20 ans, sur un crédit immobilier de 211 000 € il leur restera 163 000 € (arrondis) à rembourser à la fin de la 5e année.

Si les parents revendent la chambre de bonne au même prix, soit 211 000 €, en théorie ils récupèrent 47 000 € (arrondi) en tenant compte des pénalités de remboursement anticipé (environ 1000 €).

En 5 ans ils auront donc dépensé 63 600 € pour leur crédit (1060 €/mois x 12 mois × 5 ans = 63 600 €), plus 20 000 € d’apport personnel, et en auront récupéré 47 000 €.

  • 63 600 € (coût du crédit) + 20 000 € (apport personnel) = 83 600 €.
  • 47 000 € (bénéfice de la vente) – 83 600 € (dépenses totales) = -36 600 €.

Acheter une chambre de bonne à Paris pour héberger leur enfant durant ses études, leur aura donc coûté 36 600 €. S’ils s’étaient contentés de louer, ils auraient dépensé 34 080 € (568 €/mois x 12 mois x 5 ans = 34 080 €).

Dans cet exemple la différence n’est que de 2600 €. Les parents pourraient donc retomber sur leurs pieds, voire en tirer un bénéfice, s’ils réalisent une plus-value immobilière à la revente.

Pour approfondir le sujet, Emprunter Malin vous propose une méthode de calcul pour comparer le coût d’achat et le coût de location.

Pour info : le calcul ci-dessus se base sur des chiffres médians. Les résultats pourraient être différents selon la qualité du logement ciblé. Rappelons que ce calcul ne comprend ni les impôts locaux, ni les assurances habitation. Si les parents achètent ils doivent s’acquitter de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et des charges de copropriété. S’ils choisissent la location, ils ne paieront que la taxe d’habitation et l’assurance habitation du locataire.

Revendre la chambre de bonne ou la mettre en location ?

Une fois que l’enfant a fini ses études, les parents pourront conserver la chambre de bonne sur le marché locatif. Étant donné qu’ils ont emprunté à taux fixe, les 1060 €/mois de crédit immobilier seront allégés par les 568 €/mois qu’ils peuvent demander aux parents du nouvel étudiant locataire.

Dans notre exemple, leur effort financier descend ainsi à 492 €/mois. Un petit tour sur une calculette de rendement locatif pourra leur donner un aperçu de la viabilité de l’opération.

Ils peuvent également espérer revendre la chambre de bonne avec une plus-value. Attention, les prix de l’immobilier à Paris sont variables même s’ils sont en ce moment en train de battre leur record. En supplément plusieurs facteurs sont à prendre en considération.

Tout d’abord la mairie de Paris s’est adjugée un droit de préemption. La municipalité peut ainsi imposer un prix de rachat sur la chambre de bonne. Les parents devront donc se plier ou retirer le logement de la vente.

Mais surtout, pour l’instant l’assouplissement de l’imposition des plus-values immobilières n’est pas au programme du gouvernement. Si les parents revendent moins de 6 ans après avoir acheté, ils devront payer 19 % au titre d’impôt sur les plus-values, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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jacques
21 janvier 2020 16 h 18 min

Pour le coup les chiffres sont aberrants dans cet exemple … Déjà, à paris une chambre de bonne c’est bien plus souvent 9 à 15m² que 20m² … A 20m² c’est un vrai studio .. Le prix du loyer d’un 20m² dans le 11ème coté roquette aujourd’hui, c’est pas vraiment… Lire la suite »