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Étudiant à Paris : faut-il acheter ou louer une chambre de bonne ?

mise à jour: 30 novembre 2018
Chambre de bonne sous les toits de Paris

Au cours de l’été suivant les épreuves du bac, les parents découvrent la problématique du logement étudiant à Paris. Car si les chambres de bonne sont nombreuses à la vente, les prix de l’immobilier continuent de flamber dans la capitale. Avant de se lancer il est important de bien calculer les différences de coût entre l’achat ou la location, en voici un exemple.

Acheter une chambre de bonne à Paris

Partons d’un constat simple : les notaires voient le prix de la pierre parisienne à 9670 €/m² de médiane sur les avant-contrat devant se conclure en janvier 2019. Les parents qui souhaitent acheter aujourd’hui, doivent donc s’attendre à ce prix avec des variation de +-20% selon les quartiers.

À raison de 20 m² pour avoir salle de bains, WC et petite cuisine à l’intérieur, le budget médian sera donc de 193 400 €.

Mais bien entendu, ce montant varie en fonction de l’emplacement. Dans le quartier de la Sorbonne (5e) par exemple, les notaires constatent un prix médian de 12 910 €/m². Cela fait monter le prix d’une chambre de bonne à 258 200 €. Pour le moins cher il y a le quartier de Saint-Fargeau (20e), pour 7600 €/m². La chambre de bonne de 20 m² reviendrait donc à 152 000 €.

Coupons la poire en 2 et partons du principe que les parents achètent une chambre de bonne de 20 m² dans le quartier de La Roquette (11e), pour 9910 €/m². Ils devront débourser 198 000 €, à ce prix ils ne devraient pas avoir de travaux et bénéficier d’une salle de bains, kitchenette et WC à l’intérieur.

Si les parents disposent d’une épargne suffisante pour couvrir les 10 % de frais d’achat, soit 19 800 €, ils pourront financer la totalité du prix de la chambre de bonne. À raison de 1,40 % sur 20 ans (moyenne octobre 2018 source : CSA/Crédit Logement), on voit que les échéances seraient d’environ 946 €/mois.

Pour info : vous pouvez effectuer vos propres calculs à l’aide de notre simulateur de mensualités actualisé au dernier taux moyen.

Admettons qu’ils obtiennent une assurance emprunteur à 0,40 %, leurs cotisations seront donc de 66 €/mois. L’effort financier des parents, sans compter les assurances, les impôts, les charges de copropriété et les frais de vie, serait donc d’environ 1012 €/mois.

L’association OLAP (Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne), constate qu’une chambre de bonne de 20 m² se loue en médiane 500 €/mois dans le 11e. Là encore les charges ne sont pas incluses dans le calcul, notamment les impôts locaux.

Revendre une chambre de bonne à Paris après 5 ans

Voyons maintenant ce qu’il se passe si les parents souhaitent revendre, à la fin d’un cycle de 5 ans d’études. En admettant que l’acheteur obtienne 1,40 % sur 20 ans, sur un crédit immobilier de 198 000 € il leur restera 155 863 € à rembourser à la fin de la 5e année.

Si les parents revendent la chambre de bonne au même prix, soit 198 000 €, en théorie ils récupèrent 41 000 € en tenant compte des pénalités de remboursement anticipé. En 5 ans ils auront donc dépensé 60 720 € pour leur crédit (1012 €/mois x 12 mois × 5 ans = 60 720 €), plus 19 800 € d’apport personnel, et en auront récupéré 41 900 €.

  • 60 720 € (coût du crédit) + 19 800 € (apport personnel) = 80 520 €.
  • 41 000 € (bénéfice de la vente) – 80 520 € (dépenses totales) = -39 520 €

Acheter une chambre de bonne à Paris pour héberger leur enfant durant ses études, leur aura donc coûté 39 520 €. S’ils s’étaient contentés de louer, ils auraient dépensé 30 000 € (500 €/mois x 12 mois x 5 ans = 30 000 €). Dans cet exemple, les parents pourraient NE PAS avoir intérêt à acheter plutôt que de louer. Certes ils ne gagneraient pas, mais ils perdraient moins…

Pour approfondir le calcul, Emprunter Malin vous propose un outil de comparaison entre le coût d’achat et le coût de location.

Pour info : le calcul ci-dessus se base sur des chiffres médians. Les résultats pourraient être différents selon la qualité du logement ciblé. Rappelons que ce calcul ne comprend ni les impôts locaux, ni les assurances habitation. Si les parents achètent ils doivent s’acquitter de la taxe foncière, de la taxe d’habitation et des charges de copropriété. S’ils choisissent la location, ils ne paieront que la taxe d’habitation et l’assurance habitation de locataire.

Revendre la chambre de bonne ou la mettre en location ?

Une fois que l’enfant a fini ses études, les parents pourront conserver la chambre de bonne sur le marché locatif. Étant donné qu’ils ont emprunté à taux fixe, les 1012 €/mois de crédit immobilier seront allégés par les 500 €/mois qu’ils peuvent demander aux parents du nouvel étudiant locataire.

Dans notre exemple, leur effort financier descend ainsi à 512 €/mois. Un petit tour sur une calculette de rendement locatif pourra leur donner un aperçu de la viabilité de l’opération.

Ils peuvent également espérer revendre la chambre de bonne avec une plus-value. Attention, les prix de l’immobilier à Paris sont variables, même s’ils sont en ce moment en train de battre leur record. En supplément plusieurs facteurs sont à prendre en considération.

Tout d’abord la mairie de Paris s’est adjugée un droit de préemption. La municipalité peut ainsi imposer un prix de rachat sur la chambre de bonne. Les parents devront donc se plier ou retirer le logement de la vente.

Mais surtout, pour l’instant l’assouplissement de l’imposition des plus-values immobilières n’est pas au programme du nouveau gouvernement. Si les parents revendent moins de 6 ans après avoir acheté, ils devront payer 19 % au titre d’impôt sur les plus-values, plus 17,2 % de prélèvements sociaux.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer