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Augmentation des droits de mutation sur l’immobilier en 2019 ?

mise à jour: 20 décembre 2018
Gargouille sur les toits de Paris
La hausse des droits de mutation pourrait semer le doute sur le marché de l'immobilier.

La suppression de la taxe d’habitation promise durant la campagne d’Emmanuel Macron est bel et bien en train de se dérouler. Tant et si bien qu’il manque d’ores et déjà 600 millions d’euros dans les caisses des départements. En conséquence le gouvernement pourrait augmenter les droits de mutation sur l’immobilier, c’est le Premier ministre lui-même qui l’a dit.

Hausse des droits de mutation sur l’immobilier en 2019 ?

Aujourd’hui lorsqu’un particulier achète un bien immobilier à un autre particulier, il doit verser des droits de mutation au département. Initialement de 3,8 %, cette taxe a été portée à 4,5 % en 2014 sous la présidence de François Hollande. Il s’agissait alors de compenser la baisse des dotations de l’État aux départements, en piochant dans le portefeuille des Français trop heureux de devenir propriétaire.

Quatre ans plus tard l’histoire pourrait bien se répéter. D’après une information révélée par leséchos.fr, le Premier ministre Édouard Philippe aurait proposé aux présidents de département d’augmenter les droits de mutation de 4,5 % à 4,7 %. Une mesure qui devrait être mal perçue par les professionnels de l’immobilier, alors que le marché s’inquiète d’un retournement.

La hausse des droits de mutation sur l’immobilier et le budget de l’acheteur

Les droits de mutation ne s’appliquent que lorsqu’un bien immobilier est acheté à un propriétaire. Les logements neufs ne sont donc pas concernés, c’est l’un de leurs avantages par rapport à l’immobilier ancien.

Prenons l’exemple d’une maison ancienne vendue 280 000 € par son propriétaire. Aujourd’hui le notaire prélèvera 12 600 € à titre de droits de mutation, qu’il reversera directement à la caisse concernée. En tout l’acheteur paiera 21 200 € de frais d’achat immobilier, dont 3535 € constituent les émoluments du notaire (source : calculette des notaires).

Si la hausse des droits de mutation à 4,7 % est actée en 2019, les acheteurs pourraient alors devoir rajouter 560 € de leur poche.

Ils pourraient donc être obligés d’amener 21 600 € à titre d’apport personnel, car les banques ne prêtent pas au-delà du prix du bien immobilier lui-même. En supplément de la nécessité de disposer de ce capital, acheter pourrait perdre de l’intérêt par rapport à la location.

Acheter plutôt que louer, ça vaudra encore la peine ?

Conservons notre exemple de cette maison à 280 000 €, et admettons que les acheteurs disposent de 22 000 € d’apport personnel. Ils devront alors emprunter 258 000 €, admettons qu’ils obtiennent un taux bancaire de 1,5 % sur 20 ans avec assurance emprunteur à 0,4 %.

En comptant le coût du crédit et de son assurance, en 20 ans ils auront versé 319 000 € à leur banque. Si l’on ajoute leur capital initial de 22 000 €, ce projet leur aura donc coûté 341 000 €.

La logique économique voudrait que la valeur marchande de ce bien immobilier soit effectivement de 341 000 € à la fin des remboursements, pour que l’opération soit valable. Cela signifierait que les prix de l’immobilier devraient augmenter constamment de +1 % en 20 ans, une performance en adéquation avec la réalité.

Toutefois davantage de ménages pourraient finir par trouver plus avantageux de placer leur capital dans une assurance-vie, plutôt que dans la pierre.

La hausse des droits de mutation en 2019 aura-t-elle lieu ?

D’après l’information des Échos, les conseils départementaux estiment que la hausse des droits de mutation sur l’immobilier pourrait rapporter 490 millions d’euros. Mais cet argument devra faire face aux professionnels du secteur, inquiets par ce nouvel alourdissement de la fiscalité.

Dans un contexte où les prix du m² continuent de monter, les banques maintiennent un certain dynamisme en proposant des taux d’intérêt attractifs. Or les mécanismes de l’économie font qu’elles ne seront peut-être plus en mesure de le faire en 2019.

Si la hausse des droits de mutation de 4,5 % à 4,7 % devait se produire, le résultat pourrait être un ralentissement des ventes d’immobilier ancien. Ce ralentissement aura forcément un impact négatif sur les finances des départements. Les élus pourraient donc refuser l’offre d’Édouard Philippe, oui mais voilà : il manque toujours 600 millions d’euros.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer