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Calculer les frais de notaire d’un achat immobilier

Comment calculer les frais de notaire ?

Le seul prix du bien immobilier dans lequel vous souhaitez investir ne correspond en rien au montant total que vous aurez à débourser. En effet, se cumulent d’autres frais et taxes, comme les frais de notaire, qui peuvent parfois représenter jusqu’à plusieurs dizaines de milliers d’euros.

Dans la suite de cet article, on vous présente tout ce que vous devez savoir sur ces frais de notaire, ce à quoi ils correspondent et surtout, comment faire afin d’en payer le moins possible.

Tout comprendre des frais de notaire

Pour qu’une transaction immobilière soit finalisée, l’intervention d’un notaire est obligatoire. Le notaire est d’ailleurs la seule personne habilitée à s’occuper d’un contrat de vente et d’achat d’un bien immobilier. Un acte légal, qui est ensuite publié au « Service de publicité foncière ».

À combien s’élèvent les frais de notaire ?

L’intervention du notaire, obligatoire, implique un coût. Ce sont les frais de notaire. Évolutive, la valeur totale de ces frais se base sur le montant du bien acheté, sa classification (neuf, ancien) et sa localisation.

De manière générale, le calcul des frais de notaire s’établit comme suit :

  • Pour un achat dans le neuf, il faut compter 2 à 4 % du montant total du bien, en frais de notaire ;
  • Pour un achat dans l’ancien, il faut compter 7 à 9 % du montant total du bien, en frais de notaire.

De quoi sont composés les frais de notaire ?

L’ensemble des frais de notaire ne termine pas dans la poche du notaire, bien au contraire. Une grande partie revient aux caisses de l’État.

Voici comment se décomposent ces frais :

  • 68% des frais correspondent aux taxes qui sont reversées par le notaire au Trésor Public ;
  • 15% du montant correspondent aux débours. Il s’agit des sommes avancées par le notaire pour payer les multiples intervenants dans la transaction ;
  • Le reste (entre 17 et 20%) correspond à la rémunération du notaire.

Qui paie les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont réglés par l’acheteur du bien immobilier. Ces frais s’ajoutent à ceux déjà engagés et à venir, comme :

  • Le montant du bien immobilier acheté ;
  • Les commissions de l’agent immobilier ;
  • Les frais de la banque (d’où la nécessité de négocier au mieux les taux d’emprunt) ;
  • Les charges de copropriété (seulement dans le cas d’un achat en copropriété) ;
  • Les impôts locaux.

Les banques invitent souvent les futurs acquéreurs à régler les frais de notaire directement via un apport personnel. Or, dans certains cas, les finances ne le permettent pas. De fait, bon nombre d’investisseurs préfèrent se tourner vers l’achat dans le neuf.

Calcul des frais de notaire

Exemple : Quels sont les frais de notaire pour une maison de 250 000 € ?

1. Calcul de frais de notaire sur l’immobilier ancien

Prenons l’exemple d’un bien immobilier ancien, situé à Reims, dans la Marne (51) et mis en vente sur le marché à hauteur de 200 000 euros. Le site Calculfraisdenotaire.net estime que l’acheteur devra dépenser 15 023,6 euros de frais de notaire, en plus des 200 000 euros correspondant à la valeur initiale du bien.

Ce montant est divisé en deux parties :

– 12 146 euros au titre des droits d’enregistrement

À ces droits d’enregistrement, s’ajoutent 325 euros de TVA (un somme directement récupérée par l’État) et 200 euros de frais reversés au service des hypothèques.

Le service des hypothèques permet de s’assurer que le bien sur le point d’être acheté, ne soit pas saisi par une banque entre-temps. On parle de sécurité immobilière.

– 2 848 euros en frais de notaire

Sont compris dans ces frais, 850 € de formalités et 400 € de frais de débours (avances sur certaines dépenses) en plus des 1 598 euros d’émolument du notaire.

Finalement, la valeur totale des frais de notaire pour cette opération immobilière représente 7,5 % du montant total initial, soit 200 000 euros. 79 % de cette somme termineront dans les caisses du Trésor Public.

2. Frais de notaire dans l’immobilier neuf

Sont considérés comme neufs, les biens immobiliers qui n’ont pas eu de propriétaire au cours des 5 années suivant leur construction. Ces biens sont exempts des droits d’enregistrement. Ainsi, l’achat d’un appartement, d’un immeuble ou d’une maison, directement auprès d’un promoteur immobilier, permet de considérablement réduire la facture.

Reprenons ici, l’exemple de notre maison à Reims (51), achetée neuve, toujours à 200 000 euros. Les frais s’élèvent désormais à 4 596 euros au total, soit 2,5 % du total initial.

Ce montant est divisé en deux parties :

– 1 718 euros de taxes

Ce montant comprend 336 euros de TVA ainsi que 200 euros de sécurité immobilière et enfin, 1 192 euros de publicité foncière.

– 2 878 euros de frais de notaire

Cette somme est elle-même divisée en 3. On a alors :

  • 1 628 euros de frais de vente (émoluments du notaire) ;
  • 850 euros de formalités ;
  • 400 euros de débours.

3. Frais de notaire : achat en VEFA

Outre l’achat dans le neuf, l’achat sur plan ou en VEFA (Vente en l’État de Futur Achèvement) permet d’économiser sur les frais de notaire. Comme avec l’achat dans le neuf, le VEFA permet de ne régler que 2 à 3% de frais de notaire.

Seule différence ici, vous ne pouvez récupérer les clés de votre bien et l’investir qu’une fois qu’il est terminé. Dans certains cas, cela peut prendre plusieurs années.

Comment réduire les frais de notaire ?

Des frais de notaire trop élevés vous empêchent de mener à bien votre projet immobilier ? Il existe plusieurs leviers à actionner pour réduire le montant de ces frais.

1. Négocier le prix de vente auprès du propriétaire

Les frais de notaire sont corrélés au montant total du prix d’achat de votre bien immobilier. Ainsi, plus le prix d’achat est élevé, plus les frais de notaire le sont également !

Nous sommes conscients que négocier n’est malheureusement pas à la portée de tout le monde. Toutefois, vous pouvez vous montrer malin et :

  • Prêter une attention particulière au marché actuel : il est possible que le bien que vous visitez soit surcoté. Cela vous donne une marge de manœuvre afin de négocier les prix à la baisse ;
  • Prêter une attention particulière aux défauts du logement : confronter le vendeur aux défauts de son logement permet de se dégager là encore une petite marge de manœuvre afin d’espérer une négociation, vers le bas.

2. Déduire le montant du mobilier afin de faire baisser les frais de notaire

Acheter un logement tout équipé (ou presque) est un bon moyen pour faire baisser le montant des frais de notaire. En effet, il est possible de déduire du prix d’acquisition, la valeur du mobilier, de la cuisine équipée, etc…

En règle générale, la déduction ne doit pas dépasser les 5 à 6 % du prix de vente final. De même, vous devez appliquer une décote sur la valeur de ces biens, qui permet de prendre en compte la vétusté de ces éléments, accessoires et meubles. Une méthode efficace, mais risquée, le fisc étant plutôt regardant.

3. Échanger et négocier avec le notaire

Depuis la mise en œuvre d’un arrêté adopté en février 2020, le notaire peut appliquer gracieusement une remise de 20 % sur ses émoluments.

Bien évidemment, rien n’indique que le notaire aille en votre sens. En revanche, il est tout à fait possible d’évoquer le sujet avec lui.

4. Mieux cibler géographiquement, pour mieux investir

La valeur totale des frais de notaire évolue en fonction du type de bien acheté, mais aussi de sa situation géographique. Par exemple, la taxe départementale (qui entre en compte dans le calcul du montant à régler) n’est pas la même partout.

L’immense majorité des communes et des départements appliquent cette taxe à un taux de 4,80 %. Or, dans certaines zones comme le Morbihan, l’Isère, Mayotte et l’Indre, les autorités proposent des taux plus attractifs, à 3,80 %.

5. Négocier avec le vendeur

En pratique, c’est à l’acquéreur de s’occuper des frais de notaire. En réalité, il est possible de négocier avec le vendeur, afin qu’il les prenne en charge. Comment ? Avec un contrat acte en main. Ce contrat dispose d’une clause qui confirme que le vendeur supporte les frais du notaire et qu’il s’en acquitte dès lors que la vente est finalisée. Pour être activée, cette clause doit figurer dans le compromis de vente.

 

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Théau Ravier
Théau Ravierhttps://www.emprunter-malin.com/
Investisseur immobilier depuis ses 25 ans, Théau Ravier partage son expérience et ses conseils sur Emprunter-malin.com