Accueil Immobilier Emprunter sur 25 ans : ça vaut la peine ?

Emprunter sur 25 ans : ça vaut la peine ?

mise à jour: 6 juin 2019
Emprunter sur 25 ans pour un logement
Emprunter sur longue durée : bon ou mauvais ? Tout dépend du taux.

Le prêt immobilier sur 25 ans permet de rembourser avec de faibles mensualités. Lorsque les taux sont au plus bas, même les premières échéances incluent davantage de capital que d’intérêts. Il reste que plus la durée est longue, plus le crédit coûte cher, une bonne raison pour jouer de la calculette avant de signer.

Calcul du coût d’un prêt immobilier de 250 000 € sur 25 ans

Partons du principe qu’un ménage d’emprunteurs présente un taux d’endettement futur maximum, un reste à vivre limite et peu de perspectives d’évolution professionnelle. Pour le classement de l’observatoire CSA/Crédit Logement, il se situerait dans le 4e groupe.

Cela voudrait dire qu’il pourrait en ce moment emprunter aux environs de 1,42 % sur 25 ans (moyenne mai 2019). Leurs mensualités seraient ainsi de 990 € assurance non comprises, ce qui à raison de 33 % d’endettement leur serait en théorie abordable avec des revenus de 3000 €/mois.

Comme il s’agit d’un remboursement amortissable, le taux d’intérêt s’applique sur le capital restant dû. Leur première échéance sera constituée de 695 € de remboursement de capital, et de 296 € d’intérêts.

Ainsi à la fin de la 5e année le capital restant dû sera de 206 833 €, ils auront donc déjà remboursé 43 167 € à leur banque. Ils pourront récupérer ce montant en cas de revente, moins certains coûts, ce qui est supérieur aux frais d’achat qu’ils ont dû payer sur leur propre épargne.

A priori, une opération de revente à court terme en vaudrait la peine, voici sur cette page des suggestions pour approfondir le calcul achat/revente.

À la fin de la 25e année, ils ont versé 46 846 € d’intérêts bancaires. Le logement leur aura donc coûté 296 846 € pendant ce quart de siècle, sans compter les inévitables frais d’achat.

Rembourser sur longue durée quand les taux sont bas

Acheter une résidence principale représente une forme d’achèvement social, et apporte un aspect sécuritaire à la famille. Pour autant lorsque les taux bancaires sont élevés, l’opération peut s’avérer économiquement illogique. En ce moment le coût du crédit est au plus abordable depuis des décennies, ce qui rend souvent l’opération viable.

Emprunter Malin a développé un comparateur de coût entre location et accession, afin de permettre aux candidats acheteurs de mesurer l’impact financier de leur projet.

L’historique montre que plus les taux d’emprunt immobilier sont bas, plus les acheteurs ont recours au crédit sur 25 ans.

Ainsi en décembre 2014 le taux immobilier moyen était de 2,38 %. L’observatoire CSA/Crédit Logement constatait alors que 14,4 % des emprunteurs de 2014 signaient sur 25 à 30 ans.

En mai 2019 alors la moyenne tourne autour de 1,29 %, la proportion grimpe à 41,4 %. On a même remarqué une percée des remboursements sur 30 ans et plus.

Crédits immobiliers sur 25 ans : pour ou contre ?

Parmi les inconvénients des remboursements des prêts sur longue durée, on pense bien sûr au poids des intérêts. Au bout du compte les acheteurs auront payé leur logement beaucoup plus cher que le prix de vente.

Toutefois ils retomberont sur leurs pieds si effectivement la valeur marchande du bien a augmenté dans cette proportion. N’oublions pas qu’ils auront ainsi un logement pour leur retraite, qui ne leur coûtera que la taxe d’habitation (bientôt supprimée), la taxe foncière, et les charges d’entretien.

En revanche s’ils souhaitent revendre à court ou moyen terme, ils devront prendre en considération la date de levée des pénalités de remboursement anticipé. Dans un contrat sur 18 à 20 ans, ces indemnités sont levées au bout de 7 ans. Dans un contrat sur 25 ans, elles peuvent l’être au bout de 10 ans ce qui complique la revente.

L’aide du prêt immobilier à taux zéro de l’État

En complément d’un crédit immobilier sur 25 ans afin d’obtenir de faibles mensualités, il y a le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce dispositif prend en charge 40 % du prix de vente en zone A, Abis et B1, et 20 % en zone B2 et C jusqu’au 31 décembre 2019. Des restrictions de zonage sont prévues à partir du 1er janvier 2020, mais d’ici là beaucoup de choses peuvent changer.

Le mécanisme prévoit des reports de mensualités précisément afin de ne pas charger le budget des emprunteurs. Le couplage du crédit payant et du crédit gratuit peut donc représenter un argument de poids dans le choix de la durée des remboursements.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

Tous les articles

Une question ? Un commentaire ? On vous répond !

500
  Abonnez-vous à ce fil de discussion  
Notifier de