AccueilLe crédit immobilierEmprunter sur 25 ans : ça vaut la peine ?

Emprunter sur 25 ans : ça vaut la peine ?

Le prêt immobilier sur 25 ans permet de rembourser avec de faibles mensualités. Lorsque les taux sont au plus bas, même les premières échéances incluent davantage de capital que d’intérêts. Il reste que plus la durée est longue, plus le crédit coûte cher, une bonne raison pour jouer de la calculette avant de signer.

Calcul du coût d’un prêt immobilier de 250 000 € sur 25 ans

Partons du principe qu’un ménage d’emprunteurs présente un taux d’endettement futur maximum, un reste à vivre limite et peu de perspectives d’évolution professionnelle. Pour le classement de l’observatoire CSA/Crédit Logement son médiocre profil d’emprunteur le classerait dans le 4e groupe.

Cela voudrait dire qu’il pourrait en ce moment emprunter 250 000 € aux environs de 1,42 % sur 25 ans (moyenne du 4e groupe février 2022). Leurs mensualités seraient ainsi de 990 € assurance non comprises. Pour la simplicité de l’exemple, admettons que la cotisation de l’assurance emprunteur soit de 100 €/mois. Leur mensualité totale serait de 1090 €/mois, ce qui à raison de 35 % d’endettement (hors assurance) leur serait en théorie abordable avec des revenus de 3115 €/mois.

Comme il s’agit d’un remboursement amortissable, le taux d’intérêt s’applique sur le capital restant dû. Leur première échéance sera constituée de 695 € de remboursement de capital et de 296 € d’intérêts.

Ainsi à la fin de la 5e année le capital restant dû sera de 206 833 €, ils auront donc déjà remboursé 43 167 € à leur banque. Ils pourront récupérer ce montant en cas de revente, moins certains coûts, ce qui est supérieur aux frais d’achat qu’ils ont dû payer sur leur propre épargne.

A priori, une opération de revente à court terme en vaudrait la peine, voici sur cette page des suggestions pour approfondir le calcul achat – revente.

À la fin de la 25e année, ils ont versé 46 846 € d’intérêts bancaires. Le logement leur aura donc coûté 2965 846 € pendant ce quart de siècle, sans compter les inévitables frais d’achat, les impôts locaux, les assurances et l’entretien.

Rembourser sur longue durée quand les taux sont bas

Acheter sa résidence principale est le premier objectif d’un couple. Il y a l’aspect patrimonial, l’aspect sécuritaire, mais surtout la propriété immobilière fait partie de l’ADN des ménages français. Pour autant lorsque les taux bancaires sont élevés, l’opération peut s’avérer économiquement illogique.

En ce moment le coût du crédit est au plus abordable depuis des décennies, ce qui rend souvent l’opération viable. L’historique montre que plus les taux d’emprunt immobilier sont bas, plus les acheteurs ont recours au crédit sur 25 ans.

Ainsi en décembre 2012 le taux immobilier moyen sur 25 ans était de 3,70 %. En 2012 l’observatoire CSA/Crédit Logement constatait que 28,9 % des emprunteurs signaient sur 20 à 25 ans.

En février 2022 alors que la moyenne est à 1,17 %, la proportion monte à 64 %. En revanche suite aux recommandations du Haut Commissariat à la Stabilité Financière (HCSF), on ne trouve quasiment plus de remboursements sur 30 ans et plus.

Pour info : le coût du crédit immobilier ne fait pas tout, le prix d’achat peut-être trop élevé par rapport au prix d’une location.

Crédits immobiliers sur 25 ans : pour ou contre ?

Parmi les inconvénients des remboursements des prêts sur longue durée, on pense bien sûr au poids des intérêts. Au bout du compte les acheteurs auront payé leur logement beaucoup plus cher que le prix de vente.

Mais ils retomberont sur leurs pieds si effectivement la valeur marchande du bien a augmenté dans cette proportion. N’oublions pas qu’ils auront ainsi un logement pour leur retraite, qui ne leur coûtera que l’assurance habitation, la taxe foncière et les charges d’entretien.

En revanche s’ils souhaitent revendre à court ou moyen terme, ils devront prendre en considération la date de levée des indemnités de remboursement anticipé. Dans un contrat sur 18 à 20 ans, ces indemnités sont généralement levées au bout de 7 ans. Dans un contrat sur 25 ans, elles peuvent l’être au bout de 10 ans ce qui complique la revente.

L’aide du prêt immobilier à taux zéro de l’État

En complément d’un crédit immobilier sur 25 ans afin d’obtenir de faibles mensualités, il y a le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ce dispositif prend en charge 40 % du prix de vente en zone A, Abis et B1, et 20 % en zone B2 et C.

Dans les zones à 40 %, seul l’immobilier neuf peut être financé. Les zones à 20 % sont réservées à l’immobilier ancien, à condition d’effectuer des travaux de rénovation et/ou d’amélioration représentant 25 % du coût total de l’opération.

Le mécanisme prévoit des reports de mensualités précisément afin de ne pas charger le budget des emprunteurs. Le couplage du crédit payant et du crédit gratuit peut donc représenter un argument de poids dans le choix de la durée des remboursements.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.