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Faut-il acheter de l’immobilier neuf ou ancien ? Le comparatif complet

mise à jour: 30 août 2018
Comparatif immobilier neuf - immobilier ancien
Acheter à un promoteur ou à un propriétaire, qu'est-ce qui est mieux ?

La principale différence entre l’immobilier neuf et ancien est le prix du m². Toutefois les aides de l’État font que le choix entre l’un et l’autre peut dépendre de la destination du logement : résidence principale ou mise en location ? Voici un comparatif des avantages et inconvénients, avec chiffres à l’appui.

Acheter une résidence principale : neuf ou ancien ?

Comparatif des prix du m² ancien et neuf

À surface identique, prestations et emplacements identiques, l’immobilier neuf est plus cher que l’ancien. Il n’est pas rare d’observer une différence de 30 % sur les métropoles où le foncier est recherché, et le parc de logements vieillissant.

Par exemple, en Seine-Saint-Denis (93) un appartement de 70 m², 4 pièces et parking, se vend en médiane (source : notaires):

  • 2440 €/m² s’il est ancien.
  • 3820 €/m² s’il est neuf.

Dans cet exemple, le prix d’un logement neuf est 56 % plus cher que celui d’un logement ancien.

Important : ces chiffres correspondent aux transactions enregistrées par les notaires, entre le 1er janvier le 31 mars 2018. L’écart pourrait varier lors de la prochaine édition, selon les prix de vente, selon le budget des acheteurs.

En échange les frais d’achat sont moins importants sur l’immobilier neuf que sur l’ancien. Cela tient particulièrement à la présence des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DTMO) lorsque la vente se fait entre particuliers. En revanche cette taxe est insignifiante quand on achète à un promoteur.

Reprenons notre exemple de l’appartement de 70 m² en Seine-Saint-Denis. En utilisant la calculette des notaires, on voit que les frais d’achat seront de :

  • 13 700 € pour l’immobilier ancien,
  • 5400 € pour l’immobilier neuf.

Une différence importante qui pourrait permettre à de jeunes locataires de devenir propriétaire. Effectivement les banques demandent un apport personnel, permettant au moins de couvrir les frais d’achat. Ce capital sera plus facile à réunir dans l’immobilier neuf, dû à l’absence de la DTMO.

En conclusion, le coût total (prix + frais) d’un appartement de 70 m², 4 pièces avec parking en Seine-Saint-Denis, serait de :

  • 184 500 € s’il est ancien.
  • 272 800 € s’il est neuf.

Dans cet exemple, on observe une différence de budget de +47 % entre l’immobilier neuf et ancien. Heureusement, il y a les aides de l’État.

Comparatif des aides de l’État

Les ménages n’ayant pas été propriétaires depuis 2 ans ont droit au prêt immobilier à 0 %.

Toutefois le dispositif n’est disponible que dans les zones suivantes :

  • Zones A, A bis et B1 pour l’immobilier neuf.
  • Zones B2 et C pour l’immobilier ancien.

En supplément lorsque le prêt à taux zéro est destiné à acheter de l’ancien, les propriétaires doivent y conduire des travaux dont le montant correspond à 25 % du coût total du projet. Ils peuvent effectuer des travaux d’agrandissement, mais devront payer une taxe d’aménagement dessus.

Le montant du PTZ se détermine en appliquant un pourcentage sur le prix de vente du logement :

  • 40 % pour du neuf en zones A, A bis et B1,
  • 20 % pour du neuf en zone B2 et C,
  • 40 % pour de l’ancien en zone B2 et C.

Toutefois ces taux s’appliquent sur un plafond de prix du logement, déterminé en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes appelées à l’occuper.

Plafond de coût d'une opération financée avec un PTZ
Source : service-public.fr

Comparatif des aides des municipalités

Les grandes villes aussi ont leurs propres programmes d’aide, destinés à favoriser l’accession à la propriété. Tous sont destinés aux personnes ayant pas été propriétaires au cours des 2 dernières années, tous sont cumulables avec le prêt à taux zéro de l’État.

Les programmes de Marseille et Bordeaux accordent plus de 20 000 €, mais uniquement pour l’immobilier neuf.

En revanche Paris propose un prêt à 0 % qui peut également servir à acheter de l’ancien, même avec travaux.

Comparatif des frais de chauffage

L’un des avantages de l’immobilier neuf par rapport à l’immobilier ancien, est la qualité de l’isolation thermique. Effectivement un logement neuf doit être bâti en suivant le protocole RT 2012, qui permet une consommation moyenne de 50 kWh/m²/an. Un logement ancien avec étiquette énergique D consomme 160 kWh/m²/an.

La facture de chauffage peut donc être réduite par 3 dans l’immobilier neuf, et surtout le confort thermique et sonore est accru. Les fenêtres étanches limitent la circulation d’air, fini la sensation de froid aux pieds. L’épaisseur des vitres à double, voire triple vitrage, bloque au mieux les bruits du dehors.

D’après les chiffres compilés par énergiesim.fr, il faudrait dépenser 400 €/m² pour des travaux d’isolation débouchant sur une consommation de 85 kWh/m²/an. Mais là encore des aides de l’État existent :

Les ménages qui n’ont pas peur des travaux pourraient obtenir un logement ancien, équipé d’un confort thermique et sonore proche de celui d’un logement neuf.

Acheter pour investir dans l’immobilier : neuf ou ancien ?

Comparatif du budget

D’après une étude du Crédit Foncier, l’investisseur immobilier moyen achète une surface de 40 m². Il s’agit généralement d’un deux-pièces, cible privilégiée des jeunes locataires sans enfant.

Pour un appartement de 40 m², 2 pièces avec stationnement à Bordeaux, on obtient (source : notaires) :

  • 3630 m² dans l’ancien, soit 145 200 €.
  • 4500 €/m² dans le neuf, soit 180 000 €.

Au prix de vente il convient d’ajouter les frais d’achat. Après utilisation de la calculette des notaires, on se rend compte que le budget total sur ce type d’appartement à Bordeaux atteint :

  • 157 100 € pour de l’immobilier ancien.
  • 184 200 € pour de l’immobilier neuf.

Une différence de 17 % de budget, qui peut toutefois être compensée par des baisses d’impôts.

Comparatif des dispositifs fiscaux

Le dispositif phare de l’investissement en immobilier locatif est la loi Pinel. En échange d’une location à loyers plafonnés, le bailleur perçoit des remises d’impôts. Ces remises sont égales à 2 % par an sur le prix du logement acquis. Il doit louer pendant 6 ans ou 9 ans. S’il souhaite louer davantage, la remise d’impôts descend à 1 % de la 10e à la 12e année.

La loi Pinel est disponible pour l’immobilier neuf et ancien. Toutefois l’investissement dans l’ancien doit être accompagné de travaux, débouchant sur une isolation proche de celle d’un logement neuf.

À propos de travaux, l’investissement locatif dans l’immobilier ancien avec rénovation permet de déduire le coût du chantier des revenus locatifs. Par ailleurs ce chantier peut être financé via l’éco prêt à taux zéro et le crédit d’impôt, si le logement est destiné à la résidence principale.

L’immobilier neuf meublé a lui-aussi son propre dispositif fiscal. Il s’agit de la loi Censi-Bouvard, qui accorde une remise d’impôts de 11 % du prix du bien acquis, répartie sur 9 ans. En supplément les revenus tirés d’une location meublée ne sont taxés qu’à 50 %.

Comparatif du rendement locatif

Le vrai calcul du rendement locatif doit s’effectuer en prenant en compte toutes les dépenses engagées dans l’opération. Cela signifie le coût d’achat, le coût du crédit, les charges de copropriété, les assurances.

Pour simplifier le travail de recherche des candidats investisseurs, ce blog a mis au point une calculette de rendement locatif. L’algorithme prend en compte le coût du crédit aux taux actuels ainsi que les frais d’achat approximatifs. Puis un simulateur Pinel a été développé, prenant en compte l’impôt supplémentaire généré ainsi que les remises d’impôts.

En utilisant ces 2 simulateurs, on s’aperçoit que le rendement locatif net après impôts sur un appartement de 40 m² à Bordeaux, pourrait être de :

  • 2,74 % pour de l’immobilier ancien.
  • 2,2 % pour de l’immobilier neuf.

Note : ce calcul s’entend avec un prêt sur 15 ans, pour un foyer fiscal de 3 parts dont le plus haut TMI est 30 %. Les impôts ajoutés et les remises d’impôts ont été pris en compte dans le calcul. Loyer pour un 40 m² ancien à Bordeaux : 536 €/mois, source observatoire CLAMEUR. Loyer maximum réglementé pour un 40 m² neufs à Bordeaux : 477 €/mois.

Généralement un investissement immobilier dans l’ancien peut présenter un meilleur rendement que dans le neuf. Mais c’est à la condition d’acheter un logement en bon état. En supplément, l’écart de rentabilité entre le neuf et l’ancien se réduit lorsque l’on s’éloigne des centres-villes pour les périphéries.