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Faut-il acheter de l’immobilier neuf ou ancien ? Le comparatif complet

mise à jour: 1 mai 2019
Comparatif immobilier neuf - immobilier ancien
Acheter à un promoteur ou à un propriétaire, qu'est-ce qui est mieux ?

Les différences entre l’immobilier neuf et ancien sont nombreuses. Il y a bien sûr le prix au m², mais également l’isolation énergétique et phonique. Il y a aussi les aides de l’État et les dispositifs fiscaux, qui font que le choix entre l’un et l’autre peut dépendre de l’utilisation du logement : résidence principale ou mise en location ? Voici un comparatif des avantages et inconvénients, avec chiffres à l’appui.

Acheter une résidence principale : neuf ou ancien ?

Comparatif des prix du m² ancien et neuf

À surface identique, l’immobilier neuf est plus cher que l’ancien. Il n’est pas rare d’observer une différence de 30 % sur les métropoles où le foncier est recherché, et le parc de logements vieillissant.

Par exemple, en Seine-Saint-Denis (93) un appartement de 70 m², 4 pièces et parking, se vend en médiane (source : notaires octobre – décembre 2018) :

  • 2470 €/m² s’il est ancien, soit 172 900 €.
  • 3800 €/m² s’il est neuf, soit 266 000 €.

Dans cet exemple, le prix d’un logement neuf est 54 % plus cher que celui d’un logement ancien. Toutefois il ne s’agit que d’une médiane générale sur un département. Lorsqu’on y regarde à la loupe, les différences rétrécissent.

Ainsi l’observatoire LPI SeLoger constate un prix moyen de 3491 €/m² à Rennes (33) à la fin avril 2019. Et pourtant les promoteurs affichent des appartements neufs T3 à partir de 281 000 € .

Comparatif des frais d’achat

En échange les frais d’achat sont moins importants sur l’immobilier neuf que sur l’ancien. Cela tient particulièrement à la présence des Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) lorsque la vente se fait entre particuliers. En revanche cette taxe est insignifiante quand on achète à un promoteur.

Reprenons notre exemple de l’appartement de 70 m² en Seine-Saint-Denis. En utilisant la calculette des notaires, on voit que les frais d’achat avec garantie hypothécaire seront de :

  • 11 300 € pour l’immobilier ancien,
  • 6900 € pour l’immobilier neuf.

Une différence importante qui pourrait permettre à de jeunes locataires de devenir propriétaire. Effectivement les banques demandent un apport personnel, permettant au moins de couvrir les frais d’achat. Ce capital sera plus facile à réunir dans l’immobilier neuf, dû à l’absence de la DMTO.

En conclusion, le coût total (prix + frais) d’un appartement de 70 m², 4 pièces avec parking en Seine-Saint-Denis (93), serait de :

  • 184 200 € s’il est ancien.
  • 272 900 € s’il est neuf.

Dans cet exemple, on observe une différence de budget de +48 % entre l’immobilier neuf et ancien. Heureusement, il y a les aides de l’État.

Comparatif des aides de l’État

Les ménages n’ayant pas été propriétaires depuis 2 ans ont droit au prêt immobilier à 0 %. Toutefois le dispositif n’est pas disponible de la même manière :

  • Zones A, B et C pour l’immobilier neuf.
  • Zones B2 et C pour l’immobilier ancien.

En supplément lorsque le prêt à taux zéro est destiné à acheter de l’ancien, les propriétaires doivent y conduire des travaux dont le montant correspond à 25 % du coût total du projet. Ils peuvent effectuer des travaux d’agrandissement, mais devront payer une taxe d’aménagement dessus.

Le montant du PTZ se détermine en appliquant un pourcentage sur le prix de vente du logement :

  • 40 % pour du neuf en zones A, A bis et B1,
  • 20 % pour du neuf en zone B2 et C,
  • 40 % pour de l’ancien en zone B2 et C.

Toutefois ces taux s’appliquent sur un plafond de prix du logement, déterminé en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes appelées à l’occuper.

Plafond de coût d'une opération financée avec un PTZ
Source : service-public.fr

Comparatif des aides des municipalités

Les grandes villes aussi ont mis sur pied leurs propres programmes d’aide, afin de favoriser l’accession à la propriété. Tous sont destinés aux personnes n’ayant pas été propriétaires au cours des 2 dernières années, tous sont cumulables avec le prêt à taux zéro de l’État.

Les programmes de Marseille et Bordeaux accordent plus de 20 000 €, mais uniquement pour l’immobilier neuf.

En revanche Paris propose un prêt à 0 % qui peut également servir à acheter de l’ancien, même avec travaux.

Comparatif des frais de chauffage

L’un des avantages de l’immobilier neuf par rapport à l’immobilier ancien, est la qualité de l’isolation thermique. Effectivement un logement neuf doit être bâti en suivant le protocole RT 2012, qui permet une consommation moyenne de 50 kWh/m²/an. En comparaison, un logement ancien avec étiquette énergique D consomme 160 kWh/m²/an.

La facture de chauffage peut donc être réduite par 3 dans l’immobilier neuf, et surtout le confort thermique et sonore est accru. Les fenêtres étanches limitent la circulation d’air, fini la sensation de froid aux pieds. L’épaisseur des vitres à double, voire triple vitrage, bloque au mieux les bruits du dehors.

D’après les chiffres compilés par énergissime.fr, il faudrait dépenser 400 €/m² pour des travaux d’isolation partant de 160 kWh/m²/an et débouchant sur une consommation de 85 kWh/m²/an. Mais là encore des aides de l’État existent :

  • L’éco prêt à taux zéro peut financer jusqu’à 30 000 € à 0 %.
  • Le crédit d’impôt rembourse jusqu’à 16 000 € pour un couple.

Les ménages qui n’ont pas peur des travaux pourraient obtenir un logement ancien, au confort thermique et sonore proche de celui d’un logement neuf.

Acheter pour investir dans l’immobilier : neuf ou ancien ?

Comparatif du budget

D’après une étude du Crédit Foncier, l’investisseur immobilier moyen achète une surface de 45 m². Il s’agit généralement d’un deux-pièces, cible privilégiée des jeunes locataires sans enfant.

Pour un appartement de 45 m², 2 pièces avec stationnement à Bordeaux (33), on obtient (source : notaires) :

  • 3630 m² dans l’ancien, soit 162 900 €.
  • 4700 €/m² dans le neuf, soit 211 500 €.

Au prix de vente il convient d’ajouter les frais d’achat. Après utilisation de la calculette des notaires, on se rend compte que le budget total sur ce type d’appartement à Bordeaux atteint :

  • 177 800 € pour de l’immobilier ancien.
  • 217 500 € pour de l’immobilier neuf.

Une différence de 22 % de budget, qui peut toutefois être compensée par des baisses d’impôts.

Comparatif des dispositifs fiscaux

Le dispositif phare de l’investissement en immobilier locatif est la loi Pinel. En échange d’une location à loyers plafonnés, le bailleur perçoit des remises d’impôts. Ces remises sont égales à 2 % par an sur le prix du logement acquis. Il doit louer pendant 6 ans ou 9 ans. S’il souhaite louer davantage, la remise d’impôts descend à 1 % de la 10e à la 12e année.

La loi Pinel est disponible pour l’immobilier neuf et ancien. Toutefois l’investissement dans l’ancien doit être accompagné de travaux, débouchant sur une isolation proche de celle d’un logement neuf.

À propos de travaux, l’investissement locatif dans l’immobilier ancien avec rénovation permet de déduire le coût du chantier des revenus locatifs, dans un maximum de 10 700 € an pendant 10 ans. Par ailleurs ce chantier peut être financé via l’éco prêt à taux zéro et le crédit d’impôt, si le logement est destiné à la résidence principale.

L’immobilier neuf meublé a lui-aussi son propre dispositif fiscal. Il s’agit de la loi Censi-Bouvard, qui accorde une remise d’impôts de 11 % du prix du bien acquis, répartie sur 9 ans. En supplément les revenus tirés d’une location meublée ne sont taxés qu’à 50 %.

Comparatif du rendement locatif

Le vrai calcul du rendement locatif doit s’effectuer en prenant en compte toutes les dépenses engagées dans l’opération. Cela signifie le coût d’achat, le coût du crédit, les charges de copropriété, les assurances.

Pour simplifier le travail de recherche des candidats investisseurs, ce blog a mis au point une calculette de rendement locatif. L’algorithme prend en compte le coût du crédit aux taux actuels ainsi que les frais d’achat approximatifs. Puis un simulateur Pinel a été développé, prenant en compte l’impôt supplémentaire généré ainsi que les remises d’impôts.

En utilisant ces 2 simulateurs, on s’aperçoit que le rendement locatif net après impôts sur un appartement de 45 m² à Bordeaux, pourrait être de :

  • 2,78 % pour de l’immobilier ancien.
  • 2,19 % pour de l’immobilier neuf.

Pour info : le calcul ci-dessus s’entend pour prêt sur 15 ans à 100% du prix de vente, apport de 10% pour l’ancien et 4% pour le neuf, pour un foyer fiscal de 3 parts dont le plus haut TMI est 30 %. Les impôts ajoutés et les remises d’impôts ont été pris en compte dans le calcul. Loyer pour un 45 m² ancien à Bordeaux : 603 €/mois, source observatoire CLAMEUR. Loyer maximum réglementé pour un 45 m² neufs en loi Pinel à Bordeaux : 456 €/mois.

Dans cet exemple, un investissement immobilier dans l’ancien pourrait présenter un meilleur rendement que dans le neuf. Mais c’est à la condition d’acheter un logement en bon état. En supplément, l’écart de rentabilité entre le neuf et l’ancien se réduit lorsque l’on s’éloigne des centres-villes pour les périphéries.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Stéphane CICCHI

Bonjour,
Pouvez-vous m’indiquer vers quel professionnel INDEPENDANT se tourner pour être conseiller dans un projet d’achat immobilier (2 enfants étudiants dans la même ville me pousserai à rechercher un achat plutôt qu’une location…)
Peut-être un conseiller en gestion de patrimoine, mais je souhaiterai avoir confiance…
Cordialement.