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Comment emprunter pour acheter une résidence secondaire

mise à jour: 1 mai 2019
Maison bretonne en bord de mer
La Bretagne et ses 1772 km de côtes offre bon nombre de maison en bord de plage à bon prix.

Les banques sont d’accord pour accorder un crédit immobilier pour résidence secondaire, mais pas n’importe où. Une maison sur une côte touristique fréquentée aura moins de chance de perdre de la valeur qu’un corps de ferme en pleine campagne. La différence va donc se jouer au niveau de l’apport personnel, mais également sur la préparation du projet.

1- Calculez votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt

1-1 Commencez par calculer votre taux d’endettement

Qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un investissement locatif, une banque ne prêtera qu’en fonction de la capacité de remboursement du demandeur. Le calcul est simple : la totalité des mensualités futures ne doit pas dépasser 33 % des revenus imposables du foyer fiscal.

Prenez votre dernier avis d’imposition, et relevez vos revenus imposables. Divisez le montant par 12 pour le ramener au mois.

Prenez votre dernier relevé de compte, et pointez toutes les mensualités de tous vos crédits immobiliers et consommation.

Faites l’opération suivante :

(mensualités / revenus annuels) x 100 = taux d’endettement actuel.

Exemple : l’avis d’imposition de votre foyer fiscal indique 84 000 € soit 7000 € par mois. Vous avez un prêt immobilier à 1100 €/mois et un crédit auto à 225 €/mois. Votre taux d’endettement actuel est : (1325 € /7000 €) * 100 = 19 %.

1-2 Puis calculez votre capacité d’emprunt

Comme la limite est de 33 % de taux d’endettement, faites l’opération suivante :

( 33 % – votre taux d’endettement) * revenus mensuels = mensualités potentielles

Exemple : admettons que le taux d’endettement de votre foyer fiscal soit 19 %, pour des revenus mensuels de 7000 €. Vous pouvez donc supporter des mensualités égales à : (33 % -19 % ) x 7000 € = 980 €. Aux yeux d’un banquier, vous pourrez emprunter pour acheter une résidence secondaire, dès lors que les mensualités de ce nouveau crédit ne dépassent pas 980 €/mois.

Pour faire plus simple, vous pouvez utiliser notre calculateur de capacité d’emprunt actualisé aux taux immobiliers actuels. Certaines banques accepteront de monter au-delà de 33 % de taux d’endettement maximum, pour les ménages ayant un important reste à vivre.

2- Déterminez où vous souhaitez acheter votre résidence secondaire

Avec 4700 km de côtes, sans compter la Corse, la France métropolitaine vous offre l’embarras du choix. De nombreux professionnels mettent à votre disposition des outils gratuits pour déterminer les prix du m². Parmi eux, les notaires établissent plusieurs fois par an des baromètres sur les prix de l’immobilier dans leur secteur.

Leurs chiffres sont des médianes, ce qui signifie que la moitié des transactions a été effectuée au-dessus, l’autre moitié en dessous. Leurs données ont l’avantage de regrouper absolument toutes les transactions immobilières ayant eu lieu en 3 mois.

Du 1er juin au 30 novembre 2018, les études constatent que les acheteurs dépensent en médiane 284 000 € pour une maison sur la Côte Fleurie (Normandie). Le marché se porte bien, avec des montants signés en hausse de +18,3 % sur 1 an et de +12 % sur 5 ans.

Toutefois une banque accordera un meilleur taux à un prêt immobilier pour résidence secondaire, si celle-ci est située dans une station balnéaire. La raison est simple : le bien a plus de chance de se valoriser dans le temps que s’il se trouve en pleine campagne. Une précaution qui n’est pas anodine, car vous pourrez le louer lorsque vous n’y êtes pas.

À Dinard (Bretagne) le prix de vente médian d’une maison ancienne est de 304 500 €, dans une fourchette allant de 224 300 € à 425 000 €. La proximité de Rennes et donc de la région parisienne via la LGV, est un atout qui séduira un banquier.

Mais les côtes françaises regorgent de villages situés proches de destinations de vacances. Le candidat acheteur est tenté d’y rechercher sa résidence secondaire, afin de profiter des infrastructures touristiques pour moins cher.

Ainsi à La Londe-les-Maures (Var) les maisons anciennes se vendent à 345 300 € de médiane, un prix en recul de -6,7 % sur 1 an. En faisant quelques kilomètres à l’intérieur des terres, on arrive sur Le Luc où l’on trouvera un prix médian à 207 500 €. De bonnes opportunités peut-être, avec des prix qui rétrécissent de -6,5 % sur 5 ans.

Vous n’aurez peut-être pas besoin d’un gros apport personnel pour convaincre un banquier de vous prêter pour y acheter une résidence secondaire. Un village de 10 000 âmes dont l’activité viticole et touristique est facilitée pas l’A57 qui traverse son territoire, ça lui parle.

3- Calculez les taxes et les frais d’entretient

De nombreuses résidences secondaires se sont révélées être un gouffre financier. En cause : des parois vitrées et portes mal isolées, faisant entrer l’humidité. Ou alors une vieille chaudière tuberculeuse, arrivant à peine à maintenir la chaumière au-delà de 16°.

Or les aides de l’État pour la rénovation énergétique ne sont pas destinées à la résidence secondaire. Si les fenêtres ne sont pas bien étanches, vous devrez prévoir le coût des travaux dans votre budget. En supplément les maisons de campagne ont généralement un jardin, il convient de faire tondre la pelouse et élaguer les arbres lorsque l’on n’y est pas.

Il est difficile d’évaluer les frais d’entretien d’une résidence secondaire. On peut raisonnablement parler de 1 % du prix d’achat à l’année. Prévoyez ce budget dans le dossier que vous présenterez à un banquier, il appréciera.

N’oubliez pas non plus de vous renseigner sur la taxe foncière sur les propriétés bâties, ainsi que la taxe d’habitation. Attention, si vous n’occupez pas votre maison de campagne pendant plus d’1 an, vous devrez également vous acquitter de la taxe sur les logements vacants.

Pour info : certaines communes souhaitent favoriser le marché de la résidence secondaire. Les municipalités proposent ainsi un tarif dégressif des impôts locaux, en fonction de différents critères.

4- Emprunter pour acheter votre résidence secondaire

4-1 Soumettez une demande à votre banque

Préparez un courrier électronique, faisant le résumé du bien immobilier que vous convoitez ou à défaut de la zone géographique visée. Faites un rapide topo sur les taxes et les coûts d’entretien, afin de montrer que vous avez bien calculé votre projet. Précisez également le montant de votre apport personnel, qui doit au moins couvrir les frais de notaire et droits de mutation.

Puis demandez que l’on vous fasse parvenir un devis, sans oublier une proposition de cotisations d’assurance emprunteur.

Votre banque sait que vous avez la possibilité de faire jouer la concurrence, et c’est exactement ce que vous allez faire.

4-2 Demandez un prêt immobilier pour résidence secondaire à d’autres banques

Si vous présentez un profil d’emprunteur intéressant, les banques concurrentes à la vôtre seront prêtes à mettre la main à la poche. Or si vous avez remboursé jusqu’ici les mensualités de votre crédit immobilier sans faillir, vous avez un bon profil.

La plupart des gens n’ont pas envie « de s’embêter à changer de banque », et pourtant la loi oblige la nouvelle banque à prendre en charge les démarches. Et puis il sera toujours bon de revenir vers votre propre banque, avec un devis concurrent. Le plus simple et le plus rapide est de charger un courtier en crédit immobilier de vous trouver des offres.

À vous de comparer et de calculer ce qui est le plus à votre avantage. Notons enfin que si vous avez trouvé la résidence secondaire de vos rêves, vous pouvez très bien signer la promesse de vente avant d’obtenir un crédit. Vous demanderez au notaire d’inclure des clauses de résiliation, précisant que la vente est annulée si vous ne trouvez pas de financement qui vous convienne.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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