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Le prêt immobilier pour rachat de soulte

Le prêt immobilier pour rachat de soulte est accordé par une banque en cas de divorce ou d’héritage. Le montant du financement est inférieur à la valeur du bien convoité, car le candidat emprunteur en possède déjà une part. La capacité d’emprunt du demandeur est donc souvent suffisante, d’autant plus qu’on ne lui demande pas d’apport personnel.

Calcul de la soulte par le notaire

En cas de divorce, de séparation ou d’héritage, celui qui souhaite conserver le bien immobilier doit verser une soulte aux autres. Toutefois le montant n’est pas négocié entre les intéressés, mais calculé par un notaire. Ce dernier commence par déterminer le prix du bien immobilier, en fonction de sa valeur sur le marché d’aujourd’hui.

Puis il déduit les éventuelles dettes et charges, divise par le nombre de participants, et obtient le montant de la soulte. Un travail de fond que le service immobilier des banques n’a pas à effectuer.

Effectivement dans le cas d’un achat classique de logement, un département interne va vérifier que le prix de vente correspond bien à la réalité du marché. Dans le cas du financement d’une soulte la banque peut faire confiance au notaire, car son estimation a valeur de preuve devant un tribunal.

Prêt immobilier pour soulte : moins de risques pour une banque

Lorsqu’un couple d’accédants à la propriété achète son logement, il verse un apport personnel et emprunte généralement à 100 % du prix de vente. La banque finance la valeur totale du bien immobilier, s’exposant ainsi à un risque de perte en cas de défaut de remboursement.

Toutefois dans le cadre d’un prêt immobilier pour soulte, le montant prêté est souvent inférieur de moitié à la valeur marchande du bâtiment. Ceci est d’autant plus vrai dans un divorce, lorsque chacun des anciens époux possède la même quote-part.

La banque prend donc moins de risques, ce qui lui plaît tout particulièrement. Dans un monde parfait l’emprunteur serait alors en bonne position pour négocier un taux avantageux.

Pour info : en juin 2020 le taux immobilier moyen était de 1,29 % sur 231 mois.

Attendre la fin de la procédure de divorce

Un prêt immobilier pour rachat de soulte lors d’un divorce ne pourra être accordé qu’une fois le divorce effectivement prononcé. Car l’époux devra le plus souvent verser une pension alimentaire à son ex-épouse. Le montant de cette pension va diminuer sa capacité d’emprunt, ce qui conditionnera la durée et le taux des remboursements.

Dans le cadre d’un divorce à l’amiable, le prêt immobilier pour rachat de soulte peut être accordé rapidement. En revanche lorsque des complications se présentent, il est nécessaire d’attendre le jugement du tribunal.

Pour info : depuis le 1er janvier 2020 les tribunaux d’instance et de grande instance n’existent plus, remplacés par le tribunal judiciaire.

Un prêt immobilier pour soulte sans apport

Lors d’un achat immobilier classique, l’acquéreur doit disposer d’un apport personnel afin de régler les frais d’achat. Trop souvent appelées « frais de notaire », ces dépenses sont surtout constituées de taxes sur les droits de mutation.

Dans l’immobilier ancien l’acheteur doit ainsi prévoir entre 8 % et 10 % du prix de vente, que la banque ne va pas lui prêter. Toutefois dans le cadre d’une procédure de divorce, la loi considère que le candidat emprunteur a déjà payé sa part de droits de mutation.

Les frais relatifs à un rachat de soulte sont donc peu élevés. Ajoutons à cela le fait que le prêt immobilier pour rachat de soulte représente souvent la moitié de la valeur du bien convoité, la banque n’a donc pas besoin de prendre une marge de sécurité.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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JEROME VEDRENNE
26 août 2019 18 h 01 min

bonjour, peut on avoir un arrangement a l’amiable pour fixer le montant de la soulte?
cordialement

Coudry
25 mai 2019 19 h 27 min

Bonjour j’aurais voulu savoir si mon nouveau conjoint pouvait racheter la part de mon ex conjoint dans une autre banque que celui ou est mon prêt immobilier ?