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Investissement locatif : les banques prêtent sans apport

mise à jour: 24 juin 2019
Projet immobilier

Environ 2 tiers des prêts pour investissement locatif sont accordés sans apport. La raison est simple : les banques savent qu’elles prennent moins de risques que dans l’accession car un loyer vient compenser une partie des mensualités. Mais elles apprécient également les dispositif de défiscalisation, ce qui leur donne une approche différente envers l’immobilier neuf et ancien.

Financer un investissement locatif sans apport

Une enquête du Crédit Foncier sur l’investissement immobilier locatif, montre que 66 % des dossiers de financement de l’année dernière ont été accordés sans apport personnel.

L’information est importante, car acheter un bien immobilier nécessite de payer des frais, particulièrement sous la forme de Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO). En comptant toutes ces taxes et charges, l’acquéreur doit sortir de sa poche :

  • au moins 4 % du prix d’un bien immobilier neuf,
  • au moins 8 % du prix d’un bien immobilier ancien.

Ainsi lorsque l’achat a pour but la résidence principale, toutes les banques demandent un apport personnel de la part des emprunteurs, afin qu’elles ne s’engagent que sur 100 % du prix de vente, voire moins.

Mais lorsque l’achat a pour but l’investissement locatif, un loyer vient compenser les mensualités du prêt et le projet peut s’accompagner de dispositifs fiscaux avantageux. À cet égard, les banques ne portent pas le même regard sur l’immobilier neuf et ancien.

Prêt immobilier locatif sans aucun apport dans le neuf

Lorsque l’investissement immobilier locatif s’accompagne des remises d’impôt, soit en loi Pinel, soit en loi Censi Bouvard, les banques prêtent :

  • Le prix du logement convoité,
  • les frais d’achat,
  • les frais de garantie.

Prenons l’exemple à Toulouse, avec ce T3 neuf  à partir de 220 000 €. Un petit tour sur la calculette des notaires nous apprend que le montant total des frais d’achat serait de 4800 €. En comptant des frais de garantie de 1 % soit 2200 €, le besoin en financement du projet serait donc de 227 000 €.

Puisqu’il s’agit d’un prêt immobilier pour investissement locatif accompagné de remise d’impôt, la banque accordera le crédit sans aucun apport, pour une valeur de 103 % du prix du logement convoité.

Pour info : lorsque les taux bancaires sont bas comme en ce moment (1,35 % dans le neuf en mai 2019), les banques peuvent même prêter jusqu’à 110 % du prix de vente.

Souvent avec un apport personnel dans l’ancien

Les banques prêtent pour un investissement immobilier locatif dans l’ancien, le plus souvent à condition que les candidats payent les frais d’achat par eux-mêmes. Elles seront d’autant plus intéressées par leur espace budgétaire une fois les mensualités payées, car il n’y a pas de remise d’impôt, même si les emprunteurs se livrent à une opération de déficit foncier.

Prenons l’exemple d’un couple qui choisi d’acheter en bord de mer, dans une station balnéaire dynamique, ce qui a tendance à rassurer les banques. Admettons là aussi que le logement convoité soit vendu pour 220 000 €.

La calculette des notaires nous montre que les frais d’achat se monteront à 17 100 €, dont 12 775 € de droits d’enregistrement. Dans cette configuration et puisqu’un loyer viendra compenser l’effort mensuel, les banques vont prêter sur la totalité des 220 000 €, mais les candidats investisseurs devront amener les 17 100 € de frais d’achat, plus les 2200 € de frais de garantie de leur propre poche. Ils devront donc disposer d’un capital d’au moins 19 000 € pour réaliser ce projet.

L’investissement immobilier dans le neuf à moins de 100 000 €

Puisque les banques prêtent sans apport et financent même les frais d’achat et les frais de garantie dans l’immobilier neuf défiscalisé, faisons quelques recherches.

À ce jour nous trouvons 70 propriétés en loi Pinel et en LMNP pour un budget de moins de 100 000 €. Ce prix rentre dans la capacité d’emprunt de beaucoup de ménages, mais attention. Car si les banques prêtent volontiers pour de l’immobilier locatif, elles ont tendance à être rassurées par les propriétaires.

Tout simplement, la présence d’un patrimoine immobilier existant améliore le profil du candidat emprunteur. Il arrive donc que les locataires se voient demander un apport personnel, plus ou moins important en fonction de leur situation financière.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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