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Investissement locatif : les banques prêtent sans apport

D’après une enquête du Crédit Foncier, 57 % des prêts pour investissement locatif ont été accordés sans apport. Les banques savent qu’elles prennent moins de risques que dans l’accession, car un loyer vient compenser une partie des mensualités. Elles accordent ces conditions à de bons profils d’emprunteurs, mais avant de donner quitus elles veulent étudier à la loupe l’emplacement et la valeur du bien immobilier convoité.

57 % de l’investissement locatif se fait sans aapport

Une enquête du crédit foncier sur l’investissement immobilier locatif, mesurée sur le 1er semestre 2014, montre que 57 % des dossiers de financement ont été accordés sans apport personnel. C’est pour l’instant moins bien qu’en 2013 (59 %), et loin de la proportion de 2011, où 61 % des prêts immobiliers locatifs ne nécessitaient pas d’apport.

Au 1er semestre 2014, 19 % des prêts immobiliers locatifs ont été souscrits avec un apport inférieur à 5 %. La part de capital représentant entre 5 % et 10 % du prix du bien immobilier n’était que de 5 % sur cette même période. Seuls 7 % des investisseurs ont apporté entre 10 % et 20 % de capital, tandis que 12 % d’entre eux disposaient d’un apport d’au moins 20 %.

On notera donc que la part d’apport personnel la plus importante dans un investissement locatif, est de 5 % et correspond donc à peu près aux frais d’achat dans le neuf.

Et pourtant sur la période observée par les enquêteurs, le montant moyen des biens immobiliers acquis était de 167 000 €. Alors, pourquoi serait-il possible d’acheter un appartement à 167 000 € pour le louer, sans apport ? Réponse : les moindres frais et la participation du locataire au paiement des mensualités.

Les banques prennent moins de risques sur le financement du locatif

La même enquête montre que si la valeur moyenne des biens immobiliers acquis se montait à 167 000 €, le financement moyen a atteint 162 000 €. Bien sûr il ne s’agit que d’une moyenne, seulement on s’aperçoit que les frais d’achat sont relativement faibles. Cela n’est pas particulier au locatif, c’est surtout particulier à l’immobilier neuf où l’on ne rencontre pas de droits de mutation.

Lors d’une résidence principale ou secondaire, une banque acceptera rarement de s’engager au-delà de la valeur réelle du bien immobilier. Dans le cadre d’un investissement immobilier, le locataire participe au paiement des mensualités, et au vu du niveau extrêmement bas des taux de prêt aujourd’hui, le loyer suffit à payer les intérêts, voire une partie du capital.

Bien choisir où investir

Attention toutefois, car une banque n’accordera rarement de prêt immobilier locatif à 100 %, donc sans apport, pour un appartement situé dans une zone rurale. Le prêteur préfère les zones tendues, pour lesquelles il connaît le marché de l’immobilier local.

Aujourd’hui encore beaucoup de particuliers cherchent à investir dans un périphérique de quelques kilomètres de leur lieu de résidence. Ce n’est pourtant pas nécessaire, des habitants de la région parisienne pourraient fort bien trouver un programme immobilier à Nantes, présentant plus de rendement qu’un autre en Île-de-France. Cet argument permettrait à ce ménage d’investir dans l’immobilier dès demain, sans avoir besoin de puiser dans ses économies.

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