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Investissement locatif : les banques prêtent sans apport

mise à jour: 31 octobre 2018
Projet immobilier

D’après une enquête du Crédit Foncier, 66 % des prêts pour investissement locatif sont accordés sans apport. La raison est simple : les banques savent qu’elles prennent moins de risques que dans l’accession, car un loyer vient compenser une partie des mensualités. Mais les investisseurs ont toujours besoin d’une épargne personnelle pour payer les frais d’achat.

Financer un investissement locatif sans apport

Une enquête du Crédit Foncier sur l’investissement immobilier locatif, montre que 66 % des dossiers de financement de 2018 ont été accordés sans apport personnel.

Toutefois il s’agit d’apporter une précision à ces chiffres. Car acheter un bien immobilier nécessite de payer des frais, particulièrement sous la forme de Droits de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) lorsque l’on achète à un propriétaire. En comptant toutes ces taxes et charges, l’acquéreur doit sortir de sa poche :

  • au moins 4 % du prix d’un bien immobilier neuf,
  • au moins 8 % du prix d’un bien immobilier ancien.

Lorsque l’achat a pour but la résidence principale, certaines banques vont demander un apport personnel supplémentaire de la part des emprunteurs, afin qu’elles ne s’engagent pas sur 100 % du prix de vente. Lorsque l’achat a pour but l’investissement locatif, un loyer vient compenser les mensualités du crédit immobilier. Le risque est donc grandement diminué pour les banques, qui veulent bien prêter la totalité du prix de vente.

Apporter de l’épargne ou emprunter à 100 % ?

L’étude du Crédit Foncier montre que 23 % des investisseurs immobiliers du 1er semestre 2018, ont décidé d’apporter entre 5 % et 10 % du prix de vente de leur poche. Eu égard à la faiblesse des taux de prêt aujourd’hui, la majorité a donc choisi de conserver son épargne là où elle est.

Le calcul est simple : une assurance-vie en support euros peut rapporter 2,5 %, alors qu’un prêt immobilier sur 20 ans se rembourse à moins de 1,5 %. Il est donc plus viable de laisser ses économies sur un support bancaire, même classique, plutôt que de les apporter dans un prêt immobilier.

Toutefois les revenus des candidats investisseurs, et surtout leur reste à vivre, peuvent les pousser à utiliser leur épargne pour emprunter moins, afin de diminuer le montant des mensualités. Dans ce cas la banque prend encore moins de risques, et doit leur accorder un taux préférentiel.

Bien choisir où investir

Si les banques ont confiance en l’investissement immobilier locatif, elles vont d’abord scruter la viabilité du projet. Elles accorderont rarement de prêt à 100 % pour un appartement situé dans une zone rurale. Elles préfèrent investir en zones tendues, au sein desquelles l’investisseur a toutes les chances de trouver un locataire.

D’après l’enquête du Crédit Foncier, 63 % des ménages qui investissent dans l’immobilier locatif ancien le font près de chez eux. En revanche ils ne sont que 43 % dans le neuf, 57 % de ces derniers n’hésitant pas à jeter leur dévolu sur d’autres départements (17 %) ou d’autres régions (40 %).

Ceux qui investissent dans l’ancien choisissent majoritairement une petite ou une moyenne ville (48 %), tandis que ceux qui choisissent le neuf recherchent des capitales régionales (43 %). Les destinations touristiques ne font plus recette auprès des investisseurs. Ils étaient 16 % à choisir le bord de mer en 2014, ils n’étaient plus que 7 % l’année dernière.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer