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5 villes pour investir dans l’immobilier avec 0 €/mois

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La baisse des taux immobilier ouvre des opportunités sur les appartements anciens mis en location.

Dans un investissement locatif, le loyer versé par l’occupant vient compenser une part des mensualités, soulageant ainsi l’effort financier du propriétaire bailleur. Mais depuis que les taux d’emprunt ont chuté, il devient possible d’investir dans l’immobilier pour 0 €/mois, c’est-à-dire sans avoir à rajouter un centime de sa poche. Il convient pour cela de trouver des logements à moins de 2500 €/m², voici 5 villes parmi tant d’autres, qui correspondent à ces critères.

Un loyer égal aux mensualités du prêt immobilier

En partant du principe que l’investisseur bénéficie des taux moyens actuels de 1,99 % sur 25 ans, un emprunt de 150 000 € lui donne des mensualités de 667 €. Ajoutons à cela une assurance emprunteur à 0,40 %, nous obtenons un effort mensuel de 717 €.

Question : dans quelles grandes villes de France pourrait-on acheter un appartement suffisamment grand avec 150 000 €, de manière à percevoir 717 € de loyer ?

Pour le savoir, il suffit de consulter un baromètre des prix de l’immobilier, comme celui de LPI Seloger ou MeilleursAgents. Puis on se rend sur le site de l’observatoire CLAMEUR, afin de connaître la moyenne des loyers locaux.

5 villes pour investir dans l’immobilier ancien avec 0 €/mois

À Grenoble, on peut devenir propriétaire d’un appartement ancien pour 2241 €/m². Pour un budget de 150 000 €, on obtiendra ainsi 66 m². Étant donné que le loyer moyen est de 12 €/m², l’investisseur peut espérer percevoir des revenus locatifs de 792 €/mois. Cela devrait être suffisant pour couvrir au moins les mensualités et l’assurance emprunteur.

À Mulhouse, les prix des logements sont descendus à 1558 €/m². Pour 150 000 €, on pourrait donc théoriquement obtenir une surface de 96 m². Avec un loyer de 9,20 €, le locataire verserait donc 864 €/mois aux propriétaires bailleurs, tandis que ce dernier aurait un effort de 717 €/mois, hors charges de copropriété et frais d’exploitation.

À Saint-Etienne, la pierre est parmi la moins chère de France. D’après l’observatoire LPI SeLoger, on en trouve pour 1344 €/m². Un capital de 150 000 € permettrait donc d’acheter 111 m², ce qui pourrait représenter 2 petits T3. Quoiqu’il en soit avec un loyer moyen de 7,4 €/m², les 825 € de revenus locatifs couvriraient les mensualités, et sans doute les frais avec.

À Éragny sur Oise (95), en 2e couronne parisienne, un appartement ancien coûte en médiane 2290 €/m² (source : notaires). Pour 150 000 € on obtiendrait donc 65 m², que l’on pourra louer pour 14,3 €/m². Cela donnerait ainsi des revenus de 929 €, bien au-dessus des mensualités de 717 €.

À Marseille, on trouve des appartements anciens pour 2411 €/m² (source : Meilleurs Agents). On obtient ainsi une surface de 62 m², que l’on pourra louer 12 €/m². Bilan : 744 € de revenus/mois, de quoi investir dans l’immobilier locatif sans verser un seul centime par mois.

Note : selon les banques et selon son profil, l’investisseur pourrait même se faire financer les frais d’achat (taxes, caution, frais de dossier). Pour la simplicité de l’exemple, nous partons du principe qu’il les apporte sur sa propre épargne.

Et l’imposition des revenus locatifs ?

Investir dans l’immobilier signifie payer des impôts sur les revenus locatifs. Admettons que la plus haute TMI (Tranche Marginale d’Imposition) de l’investisseur, soit 30 %. S’il perçoit 8500 € de loyers dans l’année, il devrait théoriquement payer 2550 € d’impôts supplémentaires.

Toutefois s’il choisit de s’inscrire au régime fiscal du réel simplifié, il aura la possibilité de déduire de ses revenus locatifs, tous les frais engagés dans l’exploitation de son investissement. Ces dépenses incluent les droits de mutation, les frais de notaire, les assurances, les charges de copropriété, les travaux.

Il est ainsi possible d’investir dans l’immobilier locatif en se créant un déficit foncier, qui non seulement n’augmente pas l’imposition, mais vient se déduire des revenus imposables du propriétaire bailleur, à raison de 10 700 €/an, jusqu’à absorption du déficit.

Il pourrait donc ainsi réduire ses impôts de près de 3000 € par an, s’il se trouve dans la TMI de 30 %.

Investir dans l’immobilier neuf avec 0 €/mois

Les opportunités sont plus rares du côté des programmes des promoteurs, à cause de l’écart des prix entre l’immobilier neuf et l’ancien. Toutefois l’investisseur pourra se tourner vers des programmes en VEFA proposés à moins de 3000 €/m², éligibles à la remise d’impôt Pinel, et se trouvant en zone B1 afin de pouvoir y appliquer un loyer de 10,07 €/m².

À Caen, les appartements neufs se vendent 2942 €/m², hors parking (source : Fédération des Promoteurs Immobiliers). Pour 150 000 € ont pourrait donc en obtenir une surface de 50 m², que l’on pourrait louer 10,07 €/m² en loi Pinel (zone B1). L’investisseur en retirerait donc un loyer de 503 €, plus des remises d’impôt de 3000 €/an. Au final, son effort financier personnel serait proche de zéro.

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