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Le prêt viager hypothécaire, pour ou contre ?

mise à jour: 1 mai 2019
Calcul du prêt viager hypothécaire
Le montant d'un prêt viager hypothécaire dépasse rarement 75 % de la valeur marchande du bien immobilier concerné.

Le prêt viager hypothécaire est pratique, car l’emprunteur ne verse aucunes mensualités durant le reste de sa vie. À son décès la banque se paye sur la vente du bien immobilier, et verse le reliquat éventuel aux descendants. Si le fruit de la vente ne couvre pas la dette les héritiers n’ont rien à payer, la banque en est de sa poche. Une formule apparemment alléchante, mais en a-t-on vraiment besoin ?

Le prêt viager hypothécaire, comment ça marche ?

Emprunter et rembourser sans verser de mensualités

Dans un prêt viager hypothécaire, une banque prête à un propriétaire une somme d’argent dépassant rarement 75 % de la valeur marchande de son bien immobilier. Il peut s’agir d’une résidence principale ou secondaire, ou d’un logement mis en location. Il ne peut pas s’agir d’un local commercial, ni d’un local à usage mixte.

Une fois la somme d’argent reçue, l’emprunteur est libre de l’utiliser comme il le souhaite, sans apporter de justificatifs de dépenses comme pour un prêt personnel. Pendant toute la durée du contrat, il ne verse :

  • ni mensualités,
  • ni capital,
  • ni intérêts,
  • ni primes d’assurance emprunteur.

À son décès la banque récupère le bien immobilier et le met en vente. À partir de là, 2 situations peuvent se présenter :

  • le fruit de la vente est supérieur à la dette (capital + intérêts) : dans ce cas la banque doit reverser la différence  aux héritiers.
  • le fruit de la vente est inférieur à la dette (capital + intérêts) : dans ce cas la banque n’a pas le droit de demander la différence aux héritiers, elle s’assied sur ses pertes.

Avantages du prêt viager hypothécaire

Les héritiers sont assurés de n’avoir aucune somme à payer de leur poche, au cas où la dette accumulée dépasse la valeur du bien immobilier hypothéqué.

Aucune échéance n’est à verser durant le contrat, les retraités avec une faible pension peuvent donc emprunter s’ils sont propriétaires.

Aucun questionnaire médical ne doit être demandé, les emprunteurs présentant des complications de santé peuvent donc emprunter.

L’emprunteur peut racheter un prêt viager hypothécaire, à n’importe quel moment, toutefois avec des pénalités de remboursement anticipé encadrées par la loi.

Les héritiers de l’emprunteur peuvent choisir de conserver le bien immobilier. Dans ce cas ils doivent verser le montant de la dette restante à la banque. Ceci peut être particulièrement avantageux si le montant de la dette est inférieur au prix du bien immobilier.

Inconvénients du prêt viager hypothécaire

L’emprunteur ne laisse pas de patrimoine à ses descendants, à moins que ces derniers ne soient en mesure de racheter le bien immobilier hypothéqué.

La banque prêteuse estime elle-même la valeur du logement. Le candidat emprunteur a intérêt à utiliser les services d’un notaire pour une contre-expertise, ce qui occasionne des frais.

Durant toute la durée du contrat, l’emprunteur propriétaire est responsable de la maintenance des lieux. Les frais d’entretien sont donc toujours à sa charge.

Les taxes foncières et taxes d’habitation sont également à sa charge, car il est techniquement toujours propriétaire.

Les descendants n’ont pas la main sur la vente du bien immobilier. La banque prêteuse pourrait être tentée de le céder au rabais pour se rembourser plus vite.

Les alternatives au prêt viager hypothécaire

Pour faire des travaux

Une personne âgée devant rénover son logement mais n’en ayant pas les moyens, a tout intérêt à consulter les aides de l’Anah (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat). Il s’agit d’aides et non pas de prêts, les ménages aux revenus modestes n’ont donc pas à rembourser.

N’oublions pas la possibilité de l’éco prêt à taux zéro, qui permet d’emprunter jusqu’à 30 000 € remboursables sur 15 ans sans verser d’intérêts.

Les personnes âgées sont souvent totalement propriétaires de leur résidence principale. Cela signifie qu’aucun prêt immobilier ni aucune hypothèque ne court dessus. Ce peut être une bonne raison pour financer des travaux via un prêt hypothécaire. Depuis 1 an le taux applicable est le taux immobilier, ce qui rend le coût du crédit moins cher que dans le cas d’un prêt conso mon hypothéqué.

Pour financer un séjour en maison de retraite ou en EHPAD

Le propriétaire d’un logement sans crédit immobilier à rembourser, peut mettre son logement en location pour l’aider à payer un établissement spécialisé. Si son bien immobilier doit être rénové, il peut obtenir des aides de l’Anah contre mise en location à loyers plafonnés. L’immeuble reste ainsi dans la famille et pourra être transmis à ses descendants.

Notons également que l’éco prêt à taux zéro et les aides de l’Anah peuvent financer des travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées, et/ou pour les personnes âgées.

Pour partir en voyage

Déjà que souscrire un prêt personnel pour un voyage est économiquement illogique, choisir le prêt viager hypothécaire est suicidaire. Mieux vaut partir en maison d’hôtes dans le Cantal, respirer l’air pur et manger du bon fromage. Ça coûtera moins cher, et l’on sera content de retrouver son cher logis au retour. On le quittera dans quelques mois pour un prochain séjour, cette fois-ci dans le Larzac.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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