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Le prêt viager hypothécaire : avantages et inconvénients

Le prêt viager hypothécaire est un crédit à la consommation avec lequel l’emprunteur ne paye pas de mensualités. À son décès le prêteur récupère son bien immobilier, le vend et verse le reliquat aux héritiers. Si la vente ne permet pas de couvrir la dette, la banque ne peut pas réclamer la différence aux descendants.

Le principe du prêt viager hypothécaire

Dans un prêt viager hypothécaire, une banque prête à un propriétaire une somme d’argent dépassant rarement 75 % de la valeur marchande de son bien immobilier. Il peut s’agir :

  • d’une résidence principale,
  • d’une résidence secondaire,
  • d’un logement mis en location.

Il ne PEUT PAS s’agir :

  • d’un local commercial,
  • d’un local à usage mixte.

Une fois la somme d’argent reçue, l’emprunteur est libre de l’utiliser comme il le souhaite, sans justificatifs de dépenses comme pour un prêt personnel.

Pendant le restant de sa vie, il ne paye rien :

  • pas de remboursement de capital,
  • pas de paiement intérêts,
  • pas de cotisation d’assurance emprunteur.

À son décès la banque récupère le bien immobilier et le met en vente. À partir de là, 2 situations peuvent se présenter :

  • le fruit de la vente est supérieur à la dette (capital + intérêts) : dans ce cas la banque doit reverser la différence  aux héritiers.
  • le fruit de la vente est inférieur à la dette (capital + intérêts) : dans ce cas la banque n’a pas le droit de demander la différence aux héritiers.

Les avantages du prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire s’adresse particulièrement aux personnes âgées, retraitées avec une petite pension. Étant donné qu’il n’y a pas de mensualités à payer, cette formule leur offre un mode de financement accessible.

Aucun questionnaire médical ne doit être demandé, les emprunteurs présentant des complications de santé peuvent donc emprunter.

Les descendants de l’emprunteur sont protégés, car la banque ne peut pas se retourner contre eux au cas où la dette accumulée dépasse la valeur du bien immobilier hypothéqué.

L’emprunteur peut racheter un prêt viager hypothécaire à n’importe quel moment, avec des pénalités de remboursement anticipé encadrées par la loi.

Ses héritiers peuvent conserver le bien immobilier. Dans ce cas ils doivent verser le montant de la dette restante à la banque. Ceci est avantageux si le montant de la dette est inférieur au prix du bien immobilier.

Inconvénients du prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire empêche l’emprunteur de transmettre un patrimoine à ses descendants.

L’emprunteur ne disposera pas d’une somme d’argent égale à la valeur du logement. Les établissements financiers accorderont un prêt généralement de 15 % à 75 % de la valeur marchande. Et encore, cette valeur est estimée par leurs propres services.

Durant toute la durée du contrat, l’emprunteur propriétaire est responsable de la maintenance des lieux. Les frais d’entretien sont donc toujours à sa charge.

Les taxes foncières et taxes d’habitation sont également à sa charge, car il est techniquement toujours propriétaire.

Au décès de l’emprunteur, le prêteur vend donc le bien immobilier. Il est censé verser le reliquat aux descendants, mais rien ne l’empêche de vendre au rabais pour se rembourser plus vite.

Autres solutions pour les personnes âgées ayant besoin d’argent

Une personne âgée devant rénover son logement mais n’en ayant pas les moyens, a tout intérêt à consulter les aides de l’ANAH. Il s’agit d’aides et non pas de prêts, les ménages aux revenus modestes n’ont donc pas à rembourser.

L’une des solutions les plus courantes pour les seniors propriétaires, est la vente immobilière en viager. Le vendeur peut choisir de rester dans les lieux, c’est ce que l’on appelle un viager occupé, ou de quitter les lieux c’est ce que l’on appelle un viager vide.

Exemple : à la date de mise à jour de cet article le 31 juillet 2020, nous trouvons une maison de 5 pièces et 112 m² près de Bordeaux. Ce bien est estimé à 198 000 €, les occupants âgés de 89 ans et 90 ans ne souhaitent pas quitter les lieux. Ils proposent de vendre en viager occupé avec un bouquet de 84 000 €, ainsi qu’une rente de 744 €/mois.

Une personne âgée peut mettre son logement en location, plutôt que d’avoir recours au prêt viager hypothécaire. Le loyer peut l’aider à payer un établissement d’accueil comme une maison de retraite ou un EHPAD. Et si le bien immobilier a besoin d’être rénové, il est possible d’obtenir des aides de l’Anah contre mise en location à loyers plafonnés. L’immeuble reste ainsi dans la famille et pourra être transmis aux descendants.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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grenet
7 février 2020 16 h 50 min

Bonjour,
Nous avons un prêt hypothécaire, nous voudrions savoir si celui-ci peut être repris pour un prêt viager hypothécaire, nous sommes propriétaire de notre bien, et n’avons plus d’enfant, ce dernier est DCD,

Merci de votre réponse,

Cordialement

SARROUY Jean
2 juillet 2019 16 h 43 min

Le site « prêt viager hypothécaire  » de Service-public.fr mériterait d’être corrigé
et même supprimé, étant donné que, si les banques ont la possibilité de proposer ce
type de prêt, aucune d’elle ne le fait plus depuis la disparition du Crédit Foncier.

SARROUY Jean
27 juin 2019 22 h 09 min

D’après les informations d’un organisme pratiquant le viager simple, aucune banque ne pratique le prêt viager hypothécaire en France à la date du 27 juin 2019. Le Crédit Foncier qui a fusionné avec la Banque Populaire ne fait plus de prêt viager hypothécaire. Ces informations sont-elles vraies? Sinon où demander… Lire la suite »