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Nouveau taux immobilier sur 25 ans : 250 000 € pour 960 €/mois ?

Sous l’effet de la politique monétaire de la BCE (Banque Centrale Européenne), le coût du crédit est meilleur qu’il y a 1 an. En novembre 2021 les banques ont distribué un taux immobilier moyen sur 25 ans à 1,13 %. Sans compter les frais d’assurance, un prêt de 250 000 € donnerait ainsi des mensualités de 957 €.

Emprunter 250 000 € sur 25 ans avec 3000 €/mois de revenus ?

Le rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement paru en décembre 2021 montre que les taux d’emprunt immobilier sur 25 ans se maintiennent à leur plus bas niveau historique. En novembre 2021 la moyenne s’est établie à 1,13 % contre 1,35 % en décembre 2020. Les banques continuent leurs efforts envers les ménages aux revenus moyens, dans un contexte où les prix de l’immobilier augmentent rapidement.

Les moins bons profils d’emprunteur ont ainsi financer leur logement sur 25 ans à 1,39 %. De l’autre côté de la fourchette, les meilleurs profils ont obtenu 0,91 %.

Qui sont ces ménages qui souscrivent un prêt immobilier de 250 000 € sur 25 ans aujourd’hui ? En partant du principe que les banques ne financent pas au-delà de 33 % de taux d’endettement (assurance emprunteur non comprise), il est possible de dresser une moyenne.

À raison de 1,13 % (moyenne CSA/Crédit Logement novembre 2021), 250 000 € sur 25 ans donneraient des mensualités hors assurance de 957 €. Vu comme cela, ce montant pourrait être accessible à des ménages percevant au moins 2900 €/mois.

Mais il y a l’assurance emprunteur, admettons qu’elle soit de 0,3 % du montant du crédit, soit 63 €/mois (arrondi). En comptant l’assurance emprunteur, les banques ne dépassent pas 35 % de taux d’endettement. La mensualité grimperait à 1020 €, ce qui serait véritablement accessible à des revenus de 2915 €/mois.

Et encore, cette information est à mettre au conditionnel, car dans la réalité il y a l’apport personnel et la situation financière.

Les différents taux immobiliers sur 25 ans

Les taux immobiliers accordés par les banques sur 25 ans, varient selon la « qualité » des demandeurs.

Profils15 ans20 ans25 ans
Très bon (1er groupe)0,62 % 0,75 % 0,91 %
Bon (2e groupe)0,78 % 0,92 % 1,06 %
Moyen (3e groupe)0,90 % 1,02 % 1,17 %
Moins bon (4e groupe)1,14 % 1,26 % 1,39 %
Taux immobiliers par profil d'emprunteur, source CSA/Crédit Logement pour octobre 2021.

Cette qualité dépend de plusieurs facteurs, notamment de la stabilité de la situation professionnelle et du reste à vivre une fois tous les crédits payés. Pour faire simple, plus les candidats emprunteur disposeront d’argent une fois leurs crédits et charges payées, plus ils plaisent à leur banque.

Par exemple, les investisseurs immobiliers sont particulièrement appréciés, surtout si le loyer couvre les mensualités du crédit. Autre exemple : les fonctionnaires titularisés sont eux-aussi chouchoutés, eu égard à la stabilité de leur situation professionnelle.

Mais ce n’est pas tout, car aucun prêt immobilier ne sera accordé sans la présence d’un apport personnel destiné à couvrir les frais d’achat. Lorsqu’un particulier achète un logement, il doit payer :

  • des taxes sur les droits de mutation (si le logement a plus de 5 ans ou s’il appartient à un particulier),
  • des frais de publicité d’hypothèque,
  • les émoluments du notaire,
  • d’autres frais.

Il est donc raisonnable de prévoir au moins 10 % du prix de vente d’un logement ancien, et au moins 5 % de celui d’un logement neuf.

Ne pas oublier l’assurance emprunteur

En cas de décès ou d’accident de la vie rendant l’un des emprunteurs incapable de payer sa part de mensualités, l’assurance crédit se déclenche. Elle n’est pas obligatoire mais imposée par toutes les banques, et l’on trouve de tout sur ce marché pesant plus de 8 milliards d’euros par an.

Les cotisations vont du simple au double selon la formule choisie, et l’étendue des garanties diffère selon que l’incapacité soit temporaire ou définitive, partielle ou totale.

Pour un prêt immobilier de 250 000 €, un taux de cotisation de 0,4 % basé sur le capital initial, donne des paiements mensuels de 84 € pour un coût total de 25 000 €. En revanche si le taux de 0,4 % est basé sur le capital restant dû, la première cotisation est de 84 €, les dernières sont de 1 €, pour un coût total de 12 667 €.

Une différence qui va du simple au double, ce qui peut peser sur la capacité de remboursement des emprunteurs et donc sur le taux que leur accordera une banque.

Quand aura-t-on remboursé la moitié du capital ?

Dans un prêt immobilier de type amortissable, la part de capital remboursé augmente à chaque mensualité, tandis que le montant des intérêts diminue. Pour s’en rendre compte il suffit de prendre un tableau d’amortissement.

Rappelons que dans un remboursement à taux fixe, les mensualités ne varient pas. Ainsi la simulation d’un prêt immobilier de 250 000 € nous montre que pour un taux de 1,13 % sur 25 ans, la 1ère mensualité de 957 € est composée de 235 € d’intérêt et de 722 € de capital. Un an plus tard la 12e mensualité inclut 729 € de remboursement de capital et 227 € de paiement d’intérêt.

Une fois la 161ème mensualité payée, le capital restant dû est de moins de 124 626 €. Il aura donc fallu attendre un peu plus de 13 ans pour rembourser la moitié du capital.

Une information intéressante pour les investisseurs immobiliers qui ont l’intention de revendre. Le tableau d’amortissement leur permet de connaître le montant qu’ils devront encore à leur banque au moment de changer de logement.

Admettons qu’un couple d’investisseur estime que l’opération sera fiable lorsqu’ils auront remboursé 25 % du capital, soit 62 500 €. En consultant un tableau d’amortissement, on voit qu’il restera 186 959 € à rembourser une fois la 84e mensualité payée. Ils devront donc attendre 7 ans avant d’avoir remboursé le quart du capital initial.

Fabien Belleinguer
Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement. Si vous avez des questions, contactez-moi.
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