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Nouveau taux immobilier sur 25 ans : 250 000 € pour 1014 €/mois ?

mise à jour: 12 novembre 2018
Devenir propriétaire, c'est possible ?

Si les banques ont de plus en plus de mal à assouplir leurs conditions d’emprunt, le coût du credit reste meilleur qu’il y a 1 an. En octobre elles ont distribué un taux immobilier moyen sur 25 ans à 1,62 %. Sans compter les frais d’assurance, un prêt de 250 000 € donnerait ainsi des mensualités de 1014 €.

Emprunter 250 000 € sur 25 ans avec 3100 €/mois de revenus ?

Le dernier rapport de l’observatoire CSA/Crédit Logement met en avant un essoufflement de la baisse des taux d’emprunt immobilier sur 25 ans. En octobre 2018 la moyenne s’est établie à 1,62 %, pas si loin derrière les 1,86 % d’octobre 2017. Les banques continuent d’accorder des conditions spéciales pour les ménages les moins riches, bien que leur marge de manœuvre se rétrécit.

Ainsi le taux moyen des moins bons profils d’emprunteur sur 25 ans est descendu à 1,89 %, tandis que celui des meilleurs profils a lui-aussi baissé à 1,37 %. Qui peut obtenir un prêt immobilier de 250 000 € sur 25 ans aujourd’hui ? En partant du principe que les banques n’accordent pas de crédit à l’habitat au-delà de 33 % de taux d’endettement, il est possible de dresser une moyenne.

À raison de 1,62 % (moyenne CSA/Crédit Logement octobre 2018), 250 000 € sur 25 ans donneraient des mensualités hors assurance de 1014 €. Un montant qui pourrait être accessible à des ménages percevant au moins 3 075 €/mois.

Mais cette information est à mettre au conditionnel, car dans la réalité il y a l’apport personnel et la situation financière.

Les différents taux immobiliers sur 25 ans

Les taux immobiliers accordés par les banques sur 25 ans, varient selon la « qualité » des demandeurs.

Taux immobiliers par profils
Le 1er groupe contient les meilleurs profils d’emprunteurs, le 4e groupe les moins bons. Source : observatoire CSA/Crédit Logement parution novembre 2018.

Cette qualité dépend de plusieurs facteurs, notamment de la stabilité de la situation professionnelle, et du reste à vivre une fois tous les crédits payés. Pour faire simple, plus les candidats emprunteur disposeront d’argent une fois leurs crédits et charges payées, et plus ils plaisent à leur banque.

Par exemple, les investisseurs immobiliers sont particulièrement appréciés, surtout si le loyer couvre les mensualités du crédit. Autre exemple : les fonctionnaires titularisés sont eux-aussi chouchoutés, eu égard à la stabilité de leur situation professionnelle.

Mais ce n’est pas tout, car aucun prêt immobilier ne sera accordé sans la présence d’un apport personnel destiné à couvrir les frais d’achat. Lorsqu’un particulier achète un logement, il doit payer :

  • des taxes sur les droits de mutation (si le logement a plus de 5 ans ou s’il appartient à un particulier),
  • des frais de publicité d’hypothèque,
  • les émoluments du notaire,
  • d’autres frais.

Il est donc raisonnable de prévoir au moins 8 % du prix de vente d’un logement ancien, et au moins 4 % de celui d’un logement neuf.

Ne pas oublier l’assurance emprunteur

En cas de décès ou d’accident de la vie rendant l’un des emprunteurs incapable de payer sa part de mensualités, l’assurance crédit se déclenche. Elle n’est pas obligatoire mais imposée par toutes les banques, et l’on trouve de tout sur ce marché pesant près de 8 milliards d’euros par an.

Les cotisations vont du simple au double selon la formule choisie, et l’étendue des garanties diffère selon que l’incapacité soit temporaire ou définitive, partielle ou totale.

Ainsi un taux de cotisation de 0,4 % basé sur le capital emprunté, donne des paiements mensuels de 84 € pour un coût total de 25 000 €. En revanche si le taux de 0,4 % est basé sur le capital restant dû, la première cotisation est de 84 €, les dernières sont de 1 €, pour un coût total de 12 667 €.

Une différence qui va du simple au double, ce qui peut peser sur la capacité de remboursement des emprunteurs et donc sur le taux que leur accordera une banque.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer