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7 choses à savoir sur l’investissement Pinel

mise à jour: 1 octobre 2018
Résidence de la Halle aux Grains, Toulouse, promoteurs SAGEC.

Acheter de l’immobilier locatif tout en réduisant ses impôts, c’est possible avec l’investissement Pinel. Les avantages sont multiples : obtention d’un patrimoine transmissible, complément de revenus en vue de la retraite, sécurité de la pierre à long terme, etc. Mais avant d’en arriver là, l’investisseur doit respecter certaines règles.

1- L’investissement Pinel doit être peu énergivore

Pour bénéficier des remises d’impôts de la loi Pinel, le logement neuf doit obtenir le label suivant :

  • RT 2012 (permis de construire obtenu après le 1er janvier 2013).

Attention : s’il s’agit d’un logement en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement), il doit être construit et habitable dans les 30 mois suivants la signature de l’acte définitif de vente. S’il s’agit d’un logement à construire, il doit être terminé dans les 30 mois suivant la date d’obtention du permis de construire.

S’il s’agit d’un logement ancien, il doit impérativement y avoir un besoin de travaux de rénovation. Une fois rénovée, l’habitation doit obtenir l’un des 2 labels énergétiques suivants :

  • BBC rénovation 2009.
  • HPE rénovation 2009.

Attention : un investissement Pinel dans l’ancien doit être achevé et habitable au 31 décembre suivant la 2e année après la date d’achat.

2- Le logement doit se situer dans une zone précise

Le dispositif ayant pour objet de rééquilibrer le rapport entre la demande de logements et l’offre, il doit être implanté dans certaines zones bien définies.

Il s’agit des zones A, A bis ou B1, toutefois Il existe encore 2 exceptions :

  • Le logement convoité est situé sur un territoire de redynamisation des sites de la défense.
  • La commune se situe en zone B2 ou C et bénéficie d’un agrément. Le dépôt de permis de construire a été effectué avant le 31 décembre 2017, et l’achat est signé au plus tard le 31 décembre 2018.

3- Mise en location obligatoire

Un investissement locatif ne peut prétendre à la remise d’impôt de la loi Pinel, que s’il est loué pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Par ailleurs, la mise en location doit intervenir au plus tard :

  • 1 an après la date d’achèvement de l’immeuble, pour les achats en VEFA.
  • 1 an après l’achèvement des travaux, pour les achats à rénover.

S’il n’est pas possible d’héberger des proches gratuitement, la loi permet à l’investisseur de louer à ses ascendants et descendants. Ces derniers restent toutefois astreints au plafond de revenus Pinel.

4- Respecter le plafond de loyer

La loi sur l’investissement Pinel doit permettre aux familles aux revenus modestes de se loger décemment et confortablement. À ce titre l’investisseur ne peut pas dépasser le barème au mètre carré.

La présence d’un plafonnement des loyers peut être une source d’inquiétude pour les investisseurs. Toutefois il est surtout limitatif pour ceux qui achètent une grande surface. Dans la réalité les investissements locatifs se font sur des studios, T2 et T3.

Dès lors que l’on vise ces surfaces, le barème de location permet d’obtenir un bon rendement locatif.

5- Choisir ses locataires en fonction de leurs revenus

L’investisseur ne peut choisir comme locataires, que ceux dont les revenus ne dépassent pas un barème de ressources. La grille est déterminée de manière à couvrir un large éventail de la population française. Qui plus est, ce revenu maximum est réévalué tous les ans, et publié par décret.

Les ressources prises en compte représentent le cumul des revenus de tous les occupants du logement. On ne prend donc pas en considération uniquement les ressources des signataires du bail. Notons qu’il s’agit des ressources de l’année N -2, c’est-à-dire des 2 ans précédant la demande de location.

6- L’investissement Pinel est destiné uniquement à la résidence principale

En plus des obligations de location citées plus haut, l’investisseur doit s’assurer que le locataire utilisera les lieux en tant que résidence principale. D’un point de vue fiscal, la résidence principale d’un individu est celle :

  • Où il réside habituellement et effectivement avec sa famille.
  • Où il y a le centre de ses intérêts professionnels et matériels.

Il est possible d’insérer une clause au bail, précisant que le locataire s’engage à utiliser les lieux en temps que résidence principale. En cas de tromperie, l’investisseur pourra toujours mettre en avant sa bonne foi.

7- Conserver pendant la durée obligatoire de mise en location

Un investissement Pinel doit être conservé pendant la durée du dispositif de défiscalisation. Au cas où l’investisseur devrait s’en séparer, il aurait l’obligation de rembourser l’intégralité des remises d’impôts perçues au Trésor Public. À l’issue, il sera libre de le revendre, d’y héberger gratuitement des proches ou de l’occuper par lui-même.

Dès l’entrée du locataire, le propriétaire bailleur doit laisser le logement sur le marché locatif jusqu’à la fin de la 6e année. S’il loue au début de la 7e année, il doit continuer jusqu’à la fin de la 9e année. Si la location continue au début de la 10e année, il doit en être ainsi jusqu’à la fin de la 12e année.