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7 choses à savoir sur l’investissement Pinel

Acheter de l’immobilier locatif tout en réduisant ses impôts, c’est possible avec l’investissement Pinel. Les avantages sont multiples : obtention d’un patrimoine transmissible, complément de revenus en vue de la retraite, sécurité de la pierre à long terme, etc. Mais avant d’en arriver là, l’investisseur doit respecter certaines règles.

1- L’investissement Pinel doit être peu énergivore

Pour bénéficier des remises d’impôts de la loi Pinel, le logement neuf doit obtenir l’un de ces 2 labels :

  • BBC 2005 (permis de construire obtenu avant le 1er janvier 2013).
  • RT 2012 (permis de construire obtenu après le 1er janvier 2013).

S’il s’agit d’un logement ancien, il doit impérativement y avoir un besoin de travaux de rénovation. Une fois rénovée, l’habitation doit obtenir l’un des 2 labels énergétiques suivants :

  • BBC rénovation 2009.
  • HPE rénovation 2009.

Note : la consommation d’un local présentant ces labels, se situe proche de 50 kWh/m²/an.

2- Le logement doit se situer dans une zone précise

Bien entendu un investissement locatif en loi Pinel doit se situer en France. Cependant le dispositif ayant pour objet de rééquilibrer le rapport entre la demande de logements et l’offre, il doit être implanté dans certaines zones bien définies.

Il s’agit des zones A, A bis, B1 et B2 :

  • La commune a obtenu un agrément de l’État.
  • La commune présente une forte demande de location de logement.

3- Mise en location obligatoire

Un investissement locatif ne peut prétendre à la remise d’impôt de la loi Pinel, que s’il est loué pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Par ailleurs, la mise en location doit intervenir au plus tard :

  • 1 an après la date d’achèvement de l’immeuble, pour les achats en VEFA (Vente en État de Futur Achèvement).
  • 1 an après la date d’acquisition des lieux, pour les achats à rénover.

L’habitation peut être louée à des ascendants ou descendants.

4- Respecter le plafond de loyer

La loi sur l’investissement Pinel doit permettre aux familles aux revenus modestes, de se loger décemment et confortablement. À ce titre, l’investisseur ne peut pas dépasser le barème au mètre carré. La présence d’un plafonnement des loyers peut être une source d’inquiétude pour les investisseurs. Cependant, à la lecture du barème on se rend compte que cette mesure est surtout dédiée aux grandes surfaces.

Dès lors que l’on se contente des studios et T2, le barème de location permet encore d’obtenir un bon rendement locatif.

5- Choisir ses locataires en fonction de leurs revenus

L’investisseur ne peut choisir de locataires, que ceux dont les revenus ne dépassent pas un barème de ressources. Qu’il se rassure, il n’aura que l’embarras du choix car ce barème est parfaitement représentatif de la population française. Qui plus est, il a été relevé par décret au 1er octobre 2014, afin d’étendre le dispositif a plus de locataires potentiels.

Les ressources prises en compte représentent le cumul des revenus de tous les occupants du logement. On ne prend donc pas en considération uniquement les ressources des signataires du bail. Notons qu’il s’agit des ressources de l’année N -2, c’est-à-dire des 2 ans précédant la demande de location.

6- L’investissement Pinel est destiné uniquement à la résidence principale

En plus des obligations de location citées plus haut, l’investisseur doit s’assurer que le locataire utilisera les lieux en tant que résidence principale. D’un point de vue fiscal, la résidence principale d’un individu est celle :

  • Où il réside habituellement et effectivement avec sa famille.
  • Où il y a le centre de ses intérêts professionnels et matériels.

Il est possible d’insérer une clause au bail, précisant que le locataire s’engage à utiliser les lieux en temps que résidence principale. En cas de tromperie, l’investisseur pourra toujours mettre en avant sa bonne foi.

7- Conserver pendant la durée obligatoire de mise en location

Un investissement Pinel doit être conservé pendant la durée du dispositif de défiscalisation. Au cas où l’investisseur devrait s’en séparer, il aurait l’obligation de rembourser l’intégralité des remises d’impôts perçues au Trésor Public. À l’issue, il sera libre de le revendre, d’y héberger des proches ou de l’occuper par lui-même.

Une stratégie d’investissement consiste à baser la durée du prêt immobilier sur la détention. À l’issue, l’investisseur pourra ainsi revendre en espérant une plus-value. Il est raisonnable d’avancer 4 arguments qui permettent d’envisager cette possibilité :

  • Les taux de prêt immobilier actuels sont suffisamment bas.
  • Les frais d’achat dans le neuf sont peu importants.
  • Toute construction est garantie 10 ans, ce qui enlève le spectre de dépenses en travaux.
  • Les logements Pinel étant construits dans des zones à forte demande, le potentiel de plus-value est bien réel.
Pour aller plus loin :

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