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Les plateformes de crowdfunding immobilier, bon plan ou danger ?

mise à jour: 28 août 2018
Homunity, plateforme de crowdfunding immobilier
Homunity, l'un des précurseurs et leaders du marché.

Le crowdfunding immobilier permet à un promoteur d’obtenir le financement qui lui manque auprès du public. Il utilise alors les services d’une plateforme informatique, dont le fonctionnement est surveillé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Les gérants ne peuvent donc pas mentir quand ils annoncent des rendements de 10 %, ce qui ne doit pas empêcher les utilisateurs d’investir avec prudence.

Pourquoi les promoteurs ont besoin de l’argent du public

Comme tout entrepreneur, un promoteur souhaitant monter un nouveau projet se tourne en premier vers sa banque. Traditionnellement peu encline aux risques, cette dernière va lui accorder un prêt dont le montant ne couvre en général que 40% du montant total nécessaire. À la condition bien sûr que le promoteur apporte 20 % du coût du projet sur ses fonds propres.

Pour trouver les 40 % restants, ce dernier propose des offres de lancement sur les premières VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Mais comme cela ne suffit pas, il se tourne alors vers une plate-forme de crowdfunding immobilier afin de lever de l’argent auprès du public. Pour être certain de trouver les investisseurs, il permet aux particuliers d’investir à partir de 1000 € comme sur Homunity.

Avantages de la plate-forme de crowdfunding immobilier pour l’investisseur

Pour le particulier investisseur, le premier avantage d’une plate-forme de crowdfunding immobilier est le rendement. Sur l’année 2017 le rendement moyen a ainsi avoisiné les 10 % bruts avant impôts. L’investissement se fait sous la forme d’un prêt d’argent, via l’achat obligations.

L’autre avantage est que l’investisseur ne s’occupe de rien. Il détient un titre de créance légal, qu’il pourrait même revendre sur un marché secondaire. Aucun effort de gestion, aucun travail de vente.

Mais s’il s’agit d’une solution pour diversifier ses placements, en revanche le crowdfunding immobilier ne doit pas constituer la seule stratégie patrimoniale de l’investisseur.

Le crowdfunding immobilier n’est pas garanti

Prêter de l’argent à un promoteur en achetant des obligations, n’est en aucun cas un placement à capital garanti. Et justement les chiffres de 2017 montrent que le taux de défaut s’élève à 1,33 % du nombre total de projets émis. C’est peu, mais cela montre que l’investisseur a tout intérêt à diversifier ses projets.

Les règles de la prudence conseillent ainsi de choisir plusieurs promoteurs, et surtout de ne pas prendre des programmes immobiliers au hasard. Vérifier que les projets se situent au sein des zones du prêt à taux zéro peut-être une précaution supplémentaire.

Enfin, l’investisseur doit se rappeler qu’en prêtant de l’argent sans garantie à des promoteurs, il doit leur faire confiance. Avant cela il a tout intérêt à se renseigner sur leurs santés financières, par exemple en effectuant une recherche sur societe.com ou infogreffe.fr (site du greffe du tribunal du commerce).

L’argent investi n’est pas disponible

Placer son argent via une plate-forme de crowdfunding immobilier, signifie automatiquement un manque de liquidités. Car le capital et les intérêts ne sont distribués qu’à échéance, ce qui peut prendre de 12 à 24 mois. Au moins cela évite le casse-tête du paiement des impôts fonciers avec les nouvelles règles fiscales.

L’investisseur ne doit donc pas avoir besoin de l’argent qu’il place, car il n’existe pas ou peu de marché secondaire pour revendre ses titres de créance.

Et quand bien même il arriverait à les céder, ce pourrait être pour un montant inférieur à ce qu’il a prêté, il pourrait donc être perdant. En revanche un particulier n’ayant investi que des liquidités dont il peut se passer, pourrait au bout du compte réaliser une bonne affaire grâce à une fiscalité avantageuse.

Les bénéfices du crowdfunding immobilier taxés à 30 %

Depuis le 1er janvier 2018, le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) est venu ajouter un avantage de taille au financement participatif. Désormais les bénéfices ne sont taxés qu’à 30 %, quelque soit le niveau de revenus des investisseurs. Attention, le PFU ne s’applique que sur les revenus mobiliers, par exemple le prêt d’argent aux entreprises et aux promoteurs.

Certaines platesformes de crowdfunding immobilier proposent une prise de participation via des parts de SCI. Une fois le projet immobilier terminé, la SCI est dissoute et la valeur des parts distribuée à chacun. Il s’agit alors d’une plus-value immobilière, imposée à 19 % après abattement.

Dans ce contexte beaucoup de particuliers trouveront plus simple et fiscalement avantageux d’investir dans l’immobilier participatif, via un prêt d’argent.

Prenons l’exemple d’un foyer fiscal achetant pour 1000 € d’obligations sur un projet immobilier, avec rendement à 10 %. À l’échéance il a donc gagné 100 € bruts, sur lesquels le promoteur doit prélever 30 %. Ce dernier lui reverse donc 1070 €, soit un bénéfice net après impôts de 7 %.

C’est mieux que les assurances-vie, c’est même mieux que les meilleures des SCPI, avec la sécurité en moins.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer