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Les plateformes de crowdfunding immobilier, bon plan ou danger ?

Le crowdfunding immobilier permet à un promoteur d’obtenir le financement qui lui manque auprès du public. Il utilise alors les services d’une plateforme informatique, dont le fonctionnement est surveillé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). Les gérants ne peuvent donc pas mentir quand ils annoncent des rendements de 10 %, ce qui ne doit pas empêcher les utilisateurs d’investir avec prudence.

Pourquoi les promoteurs ont besoin de l’argent du public

Comme tout entrepreneur, un promoteur souhaitant monter un nouveau projet se tourne en premier vers sa banque. Traditionnellement peu encline aux risques, cette dernière va lui accorder un prêt dont le montant ne couvre en général que 40% du montant total nécessaire. À la condition bien sûr que le promoteur apporte 20 % du coût du projet sur ses fonds propres.

Pour trouver les 40 % restants, ce dernier propose des offres de lancement sur les premières VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement). Mais comme cela ne suffit pas, il se tourne alors vers une plate-forme de crowdfunding immobilier afin de lever de l’argent auprès du public. Pour être certain de trouver les investisseurs, il permet aux particuliers d’investir  de petites sommes.

Pour info : au 1er semestre 2018 le montant moyen collecté sur un projet et de 600 933 € (source : Baromètre du CrowdFunding Immobilier).

Avantages de la plate-forme de crowdfunding immobilier pour l’investisseur

Pour le particulier investisseur, le premier avantage d’une plate-forme de crowdfunding immobilier est le rendement. De janvier à juin 2019, le rendement moyen a ainsi avoisiné les 9 % bruts avant impôts. L’investissement se fait généralement sous la forme d’un prêt d’argent, via l’achat obligations.

L’autre avantage est que l’investisseur ne s’occupe de rien. Il détient un titre de créance légal, qu’il pourrait même revendre sur un marché secondaire. Aucun effort de gestion, aucun travail de vente.

Mais s’il s’agit d’une solution pour diversifier ses placements, en revanche le crowdfunding immobilier ne doit pas constituer la seule stratégie patrimoniale de l’investisseur.

Le crowdfunding immobilier n’est pas garanti

Prêter de l’argent à un promoteur en achetant des obligations, n’est en aucun cas un placement à capital garanti. Cela signifie que l’investisseur pourrait très bien perdre toute sa mise s’il paris sur le mauvais cheval.

Toutefois le taux de défaut, c’est-à-dire la proportion de projets n’ayant pas été remboursés, n’est que de 0,5 % au 1er semestre 2019. C’est peu, mais cela montre que l’investisseur a tout intérêt à diversifier ses projets. Car en supplément le taux de retard, c’est-à-dire la proportion de projets remboursés au-delà de la date prévue, atteint tout de même 7,02 % de moyenne depuis 2012.

L’investisseur lambda dispose de peu d’outils pour mesurer la santé financière et le savoir-faire d’un promoteur. Il peut bien sûr consulter les bilans des promoteurs sur infogreffe.fr, à condition d’être capable d’analyser tous ces chiffres…

L’investisseur doit se rappeler qu’en prêtant de l’argent sans garantie à des promoteurs, il doit leur faire confiance. Les règles de la prudence conseillent donc d’investir dans plusieurs projets de crowdfunding, selon la bonne règle du « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier ».

Pour info : choisir des programmes immobiliers situés au sein des zones du prêt à taux zéro peut constituer une précaution supplémentaire.

L’argent investi n’est pas disponible

Placer son argent via une plate-forme de crowdfunding immobilier, signifie automatiquement un manque de liquidités. Car le capital et les intérêts ne sont distribués qu’à échéance, ce qui peut prendre de 12 à 24 mois.

Ainsi au 1er semestre 2019 la durée moyenne d’un placement en crowdfunding est de 20,1 mois, ce qui représente tout de même une diminution de -3,2 mois par rapport au 1er semestre 2018.

L’investisseur ne doit donc pas avoir besoin de l’argent qu’il place, car il n’existe pas ou peu de marché secondaire pour revendre ses titres de créance.

Et quand bien même il arriverait à les céder, ce pourrait être pour un montant inférieur à ce qu’il a prêté, il pourrait donc être perdant. En revanche un particulier n’ayant investi que des liquidités dont il peut se passer, pourrait au bout du compte réaliser une bonne affaire grâce à une fiscalité avantageuse.

Les bénéfices du crowdfunding immobilier taxés à 30 %

Les investissements en crowdfunding immobilier sont taxés par le PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique). Les bénéfices sont taxés à 30 %, quelque soit le niveau de revenus des investisseurs. Attention, le PFU ne s’applique que sur les revenus mobiliers, par exemple le prêt d’argent aux entreprises et aux promoteurs.

Certaines platesformes de crowdfunding immobilier proposent une prise de participation via des parts de SCI. Une fois le projet immobilier terminé, la SCI est dissoute et la valeur des parts distribuée à chacun. Il s’agit alors d’une plus-value immobilière, imposée à 19 % après abattement.

Si ce projet prévoit la mise en location et donc la perception de loyer, lesdits loyers sont sujets au paiement des impôts fonciers à la source.

Dans ce contexte beaucoup de particuliers trouveront plus simple et fiscalement avantageux d’investir dans l’immobilier participatif, via un prêt d’argent.

Prenons l’exemple d’un foyer fiscal achetant pour 1000 € d’obligations sur un projet immobilier, avec rendement à 10 %. À l’échéance il a donc gagné 100 € bruts, sur lesquels le promoteur doit prélever 30 %. Ce dernier lui reverse donc 1070 €, soit un bénéfice net après impôts de 7 %.

C’est mieux que les assurances-vie, c’est même mieux que les meilleures des SCPI, avec la sécurité en moins.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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