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Taux de prêt sur 15 ans à 0,82 % : ça vaut la peine d’acheter cash ?

mise à jour: 30 juillet 2019
Acheter un logement cash ou emprunter ? Tout dépend des taux.

En juin 2019 le taux de prêt moyen sur 15 ans était de 0,99 %, avec une fourchette basse à 0,77 % et une fourchette haute à 1,22 %. L’année dernière les 10 meilleures assurances-vie en support euros ont rapporté plus de 2,48 %. Dans ce contexte les ménages capables d’acheter un bien immobilier sans emprunter se trouvent face à un choix : acheter cash ou à crédit ?

Le rendement de l’assurance-vie est supérieur au taux de prêt sur 15 ans

Prenons l’exemple d’un couple de cinquantenaires, possédant déjà sa résidence principale. Admettons qu’ils viennent de percevoir un héritage, et qu’en additionnant la vente de leur logement actuel ils disposeraient d’un capital de 330 000 €.

En comptant 10 % du prix d’un bien immobilier à titre de frais d’achat et d’emprunt, ils pourraient donc viser une belle maison ancienne à 300 000 €. S’ils utilisent leur capital disponible, ils achètent cash et n’auront donc pas de mensualités à payer.

Et pourtant à la vue du rapport de l’Observatoire CSA/Crédit Logement pour juin 2019, on voit que les meilleurs profils d’emprunteur ont pu obtenir un taux de prêt sur 15 ans à 0,77 %. Or les meilleures assurances-vie de 2018 ont offert un rendement supérieur à 2,50 %.

Si notre couple paye de sa poche les 30 000 € de frais d’achat et apporte 100 000 € supplémentaires, ils n’auront donc qu’à emprunter 200 000 € pour un bien immobilier qui on vaut 300 000 €. Admettons que cela suffise à les placer parmi les meilleurs profils, et qu’ils obtiennent effectivement un taux de prêt sur 15 ans à 0,77 %.

Ils auront alors des mensualités de 1177 € uniquement pour le crédit, et si l’assurance emprunteur est à 0,7 % leur effort financier sera de 1294 €/mois.

Admettons qu’ils placent les 200 000 € qui leur reste sur une assurance-vie, et admettons que cette assurance-vie présente un rendement moyen de 2,5 % pendant 15 ans. Au final, ils disposeront d’un capital de 289 660 €. Les bénéfices étant imposés à 7,8 %, après abattement de 9200 € en cas de retrait il leur restera un capital total de 283 000 € (arrondi pour la simplicité de l’exemple).

Mais ils auront également fini de rembourser leur prêt immobilier, ils disposeront donc également d’un patrimoine de 300 000 € (on ne parle pas de la hausse de la valeur de la pierre pour la simplicité de l’exemple).

Pendant 15 ans ils auront dépensé 232 920 € (1294 x 12 mois x 15 ans) et se retrouveront avec un patrimoine total de 583 000 €. Ils auront donc gagné 350 080 €.

En revanche, s’ils avaient acheté leur bien immobilier cash, sans emprunter sur 15 ans et sans placer le reste de leur argent, ils disposeraient d’un patrimoine de 300 000 € uniquement.

En conclusion, au vu du faible taux de prêt sur 15 ans, ce couple pourrait avoir intérêt à emprunter plutôt que d’acheter leur bien immobilier au comptant. Mais il existe une autre possibilité, celle de l’investissement immobilier.

Profitez encore mieux du taux de prêt sur 15 ans

Ce couple peut également acheter son logement au comptant, en utilisant son capital disponible. Libre de tout crédit bancaire, il peut alors acheter un petit logement pour le mettre en location.

En se débrouillant bien, le loyer du locataire pourrait même payer les mensualités du crédit. La fiscalité peut être intéressante s’ils choisissent un dispositif de remise d’impôt, comme celui de la loi Pinel ou de la loi Censi Bouvard. Certes il y a des frais d’exploitation, comme la taxe foncière et les charges de copropriété.

Mais une fois le crédit entièrement payé au bout de 15 ans, ce couple disposerait alors d’un logement, dont le loyer leur procurerait une source de revenus complémentaire. Cette source de revenus serait pérenne, transmissible au dernier vivant ainsi qu’à leurs descendants. À méditer.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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