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Taux de prêt sur 15 ans à 0,95 % : ça vaut la peine d’acheter cash ?

mise à jour: 19 décembre 2018
Acheter un logement cash ou emprunter ? Tout dépend des taux.

La surprise du mois dernier ne vient pas seulement des 1,33 % de taux de prêt immobilier moyen. Elle vient surtout du taux de prêt sur 15 ans, presque 2 fois moins élevé que l’année dernière à la même époque. Alors avec 0,95 % sur 15 ans, les rares ménages qui peuvent acheter un bien immobilier cash, on plus intérêt à emprunter et à placer leur argent sur une assurance vie.

Le rendement de l’assurance-vie est supérieur au taux de prêt sur 15 ans

Prenons l’exemple d’un couple de cinquantenaires, possédant déjà sa résidence principale. Ils viennent de percevoir un héritage, ainsi en additionnant la vente de leur logement actuel, ils disposeraient d’un capital de 330 000 €. Leur première réaction est donc de rechercher une belle maison ancienne à 300 000 €, qui leur coûterait 30 000 € (10 %) de frais d’achat. Ils se disent qu’ainsi ils n’auront pas de mensualités à payer, ils pensent réaliser une bonne affaire.

Et pourtant à la vue du rapport de l’Observatoire CSA/Crédit Logement pour le mois d’octobre, on voit que les meilleurs profils d’emprunteur ont pu obtenir un taux de prêt sur 15 ans à 0,95 %. Voyons ce qu’il se passe si notre couple décide de placer son capital, et d’emprunter le prix de la maison.

S’ils apportent les 30 000 € de frais d’achat de leurs propres deniers, ils empruntent donc 300 000 € sur 15 ans, ce qui leur donne un coût total de crédit à 38 200 €, assurance emprunteur à 0,36 % incluse.

Admettons maintenant qu’ils placent les 300 000 € de capital dont ils disposent, sur une assurance vie en support euros pendant 15 ans. Admettons qu’avec les nouvelles dispositions de la loi Sapin 2, le taux d’intérêt moyen soit de 2 %. Au final, ils gagnent 103 760 € d’intérêt. Conclusion : à l’issue des 15 ans ils ont dépensé 38 200 € pour payer leur prêt immobilier, mais ils ont gagné 103 760 € sur leur assurance vie. Gain brut avant impôts : 65 560 €.

À condition de pouvoir supporter les mensualités

Dans notre exemple ci-dessus, le ménage aurait des mensualités de 1880 € à supporter, assurance comprise. Une banque demandera ainsi des revenus nets imposables de 5700 €/mois, afin de ne pas dépasser un taux d’endettement futur de 33 %. Cela sous-entend que ce ménage puisse se satisfaire d’un reste à vivre de 3820 €/mois, ce qui est tout à fait raisonnable.

Avec des taux d’emprunt aussi bas qu’en ce moment, un couple de cinquantenaires en mesure d’acheter une nouvelle résidence principale cash, a tout intérêt à jouer de la calculette. Dans l’exemple ci-dessus, au bout de 15 ans le ménage se retrouverait ainsi avec un bien immobilier d’une valeur de 300 000 € (on ne compte pas la plus-value immobilière par souci d’équité du calcul), plus un capital de 403 760 €, soit un patrimoine de 703 760 € environ.

S’ils achetaient leur nouveau logement cash, ils pourraient tout de même arriver au même niveau de patrimoine. Mais cela sous-entendrait qu’ils puissent épargner 1930 €/mois sur une assurance vie. Les ménages disposant d’un capital important, peuvent avoir intérêt à utiliser le taux de prêt sur 15 ans avant qu’il ne remonte.