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De quoi dépend le taux pour crédit immobilier ?

mise à jour: 1 mai 2019
Siège de la BCE, Francfort, Allemagne
La Banque Centrale Européenne exerce une influence sur les taux des crédits des particuliers.

Les taux des crédits immobiliers sont influencés par le marché des OAT 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor). Les OAT sont de la dette française, dont le rendement fait varier le coût des prêts à l’habitat des ménages. Ce rendement dépend lui-même de la solidité de l’économie française, mais aussi les décisions de la BCE (Banque Centrale Européenne).

L’influence des OAT 10 ans sur les taux immobiliers

Chaque semaine la France emprunte sur les marchés obligataires, afin de financer son budget. Ce travail est confié à l’agence France Trésor, qui émet des obligations assimilables du Trésor (OAT) sur un marché primaire. Ces obligations sont achetées par des fonds d’investissement, qui seront remboursés sur des périodes allant de 1 mois à 30 ans.

Les OAT remboursables à 1 mois sont appelés OAT 1 mois, celles remboursables à 10 ans sont appelées OAT 10 ans. En échange de cet achat les investisseurs recevront un rendement, exactement comme dans le cadre d’un placement bancaire. Le montant de ce rendement est affiché quotidiennement sur le site de la Banque de France.

Par tout un jeu de mécanismes bancaires, lorsque le rendement des OAT 10 ans augmente, les taux des prêts immobiliers augmentent. L’inverse est exact, lorsque le rendement des OAT 10 ans est faible, les taux immobiliers sont faibles. Ces mouvements influent également sur les taux des rachats de crédits.

L’influence de la santé économique d’un pays sur le rendement des OAT 10 ans

Plus l’économie d’un pays est en forme, moins sa dette est risquée. Par exemple, les obligations allemandes à 10 ans offrent un peu moins de 0,35 % de rendement à l’heure où est écrit cet article. Pourquoi : parce que l’économie d’outre-Rhin est solide, et que le risque de défaut de paiement de l’Allemagne est faible.

Or si il y a moins de risques le rendement est moins élevé, c’est aussi la règle pour tous les placements bancaires.

En revanche pour les pays comme l’Espagne dont l’économie se sort tout juste de la crise de 2008, le rendement des obligations à 10 ans est un peu moins de 1,365 %. De ce côté-ci des Pyrénées, la dette de la France remboursable à 10 ans rapporte un peu moins de 0,705 %.

L’influence de la BCE sur les rendements des OAT 10 ans

La Banque Centrale Européenne détermine la politique monétaire de tous les pays membres de la zone euro. Elle le fait notamment au travers de crédits accordés aux banque, en ce moment au taux imbattable de 0 %.

Cette facilité de caisse permet aux établissements financiers d’éviter les problèmes de trésorerie. Les graphiques montrent que les taux des prêts immobiliers et consommations sont plus souples lorsque le taux de refinancement de la BCE est bas.

Depuis 2014, la Banque Centrale Européenne a mis en place un programme de rachat de dettes des états membres de la monnaie unique. Par ce mécanisme, l’institution garantit aux investisseurs qu’elle les remboursera elle-même en cas de défaut du pays émetteur. Cette opération a permis de fortement diminuer le risque des dettes des états.

En conséquence, les taux des prêts immobiliers ont fortement diminué depuis ces 2 dernières années. Toutefois la BCE cessera son programme à la fin de l’année 2018, ce qui devrait avoir pour conséquence une remontée des taux immobiliers dans les 6 mois qui suivront.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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