Il existe 2 manières de calculer les intérêts d’un prêt immobilier. Dans la formule amortissable, le taux s’applique sur le montant restant à rembourser. Dans la formule in fine, le taux s’applique sur le montant total emprunté. Au final, les intérêts d’un prêt in fine sont supérieurs à ceux d’un crédit amortissable.
Calculer les intérêts d’un prêt amortissable
Un taux sur le capital restant dû
Le calcul des intérêts d’un crédit immobilier amortissable se déroule comme ceci :
- Intérêts du 1er mois = taux * capital emprunté.
- Intérêts du 2e mois = capital restant dû * taux.
Admettons qu’un couple obtienne un crédit immobilier de 300 000 € à 1,00 % sur 20 ans (moyenne janvier 2022 Observatoire CSA/Crédit Logement). Ils auront donc des mensualités fixes de 1380 €.
Notons qu’il s’agit d’un taux fixe. Le montant de leurs échéances restera donc le même pendant toute la durée des remboursements.
Le prêt immobilier amortissable que l’on retrouve chez plus de 99 % des propriétaires accédant est à taux fixe.
1ère mensualité
Le 1er mois, le taux d’intérêt de 1 % s’applique sur le montant du prêt, soit 300 000 €. Le calcul arrondi est le suivant :
(300 000 € * 1 %) / 12 = 250 € (arrondi)
Durant la première mensualité, le montant des intérêts sera donc de 250 €. Sur une échéance de 1380 €, l’emprunteur a donc remboursé 1130 €. Désormais le capital restant dû est de 298 870 €.
2ème mensualité
Le second mois, le taux de 1 % s’applique sur le capital restant à rembourser. Le calcul du montant des intérêts est donc le suivant :
(298 870 € * 1 %) / 12 = 249 € (arrondi)
Le résultat débouche donc sur 249 € d’intérêts, ce qui pour une mensualité à 1380 € donne 1131 € de capital remboursé. Le capital restant dû descend donc à 297 739 €.
Et ainsi de suite au cours des mois suivants. En tout, le crédit aura coûté 30 875 € (arrondi).
Particularités du remboursement à taux fixe amortissable
Dans un emprunt immobilier amortissable, chaque échéance inclut des intérêts et un remboursement de capital.
Plus le taux est élevé, plus la part d’intérêt est importante au sein de chaque mensualité.
Plus le taux est faible, plus les emprunteurs ont de chances de revendre à moyen terme sans perdre d’argent.
La part d’intérêt est plus importante au début des remboursements, le capital se rembourse plus facilement à partir de la 2e moitié du crédit.
En consultant un tableau d’amortissement, l’emprunteur peut déterminer le montant qu’il devra reverser à sa banque en cas de remboursement anticipé.
Calcul des intérêts d’un prêt in fine
Le principe
Les mensualités d’un crédit remboursé selon la méthode in fine, ne comprennent pas de capital. L’emprunteur paye les intérêts, il versera le capital à la fin du contrat. Le taux d’un prêt in fine s’applique donc uniquement sur le capital emprunté, et non-pas sur le capital restant dû :
intérêts = taux * capital emprunté
Les mensualités sont donc uniquement constituées des intérêts et de la prime d’assurance emprunteur.
Exemple de calcul d’un prêt in fine
Le taux d’un prêt in fine est généralement supérieur à celui d’un prêt amortissable, car la banque doit attendre de nombreuses années avant de récupérer le capital. Toutefois pour la facilité de compréhension, dans cet exemple nous allons utiliser le même taux immobilier que lors d’un remboursement amortissable.
Admettons que pour un crédit immobilier de 300 000 € sur 20 ans, le taux in fine soit de 1 %.
Le montant des intérêts arrondi serait donc :
(300 000 € * 1 %) / 12 = 250 € (arrondi)
Ces 250 € correspondent également au montant des échéances. Pendant 20 ans, l’emprunteur versera donc 250 €/mois à sa banque. En tout, le crédit aura donc coûté 60 000 € (arrondi).
Particularités du remboursement d’un crédit à taux fixe in fine
Le coût d’un crédit in fine peut être très élevé, les remboursements ne doivent donc pas dépasser le moyen terme.
Il est surtout utilisé pour les emprunteurs non résidents fiscaux dans le pays où la banque prêteuse est domiciliée. Dans la pratique ils déposent un capital nanti qui garantit à la banque de retrouver sa mise.
Il peut également être utilisé afin de minimiser une base de revenus locatifs. Toutefois cette opération doit être menée avec l’appui d’un professionnel avisé.
Qui calcule les taux des prêts immobiliers ?
Les banques sont libres de pratiquer les taux qu’elles désirent, sans dépasser le plafond légal. Elles ont également la liberté de proposer une méthode de calcul amortissable ou in fine. Toutefois le consommateur est bien informé, il sait que la méthode amortissable est à son avantage.
Le montant des taux dépend de 3 facteurs :
- la durée des remboursements,
- le profil de l’emprunteur,
- les conditions des marchés obligataires.
Plus la durée des remboursements est longue, plus le taux est élevé car plus la banque prend de risque.
Plus le profil de l’emprunteur est bon (faible taux d’endettement, bonne situation professionnelle, bon apport personnel…), plus le taux est faible car la banque prend moins de risques.
Les conditions des marchés obligataires sont déterminées par le taux des Obligations Assimilables du Trésor à 10 ans (OAT 10 ans), consultable ici. Plus ce taux est élevé, plus les crédits immobiliers sont chers.
Les agences bancaires et courtiers en crédits immobiliers reçoivent des barèmes de taux en début de chaque semaine. Les banques sont libres d’appliquer des taux préférentiels en fonction des réseaux de courtage. Elles ont toutefois intérêt à leur proposer de bonnes conditions, car le métier des courtiers est précisément de faire jouer la concurrence.
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