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Le prêt in fine immobilier est-il pour vous ?

Le prêt in fine est un mode financement généralement dédié à l’immobilier, dans lequel le capital est remboursé en fin de contrat. Tout au long de la durée l’emprunteur ne paye que les intérêts, ce qui représente de faibles mensualités. Mais le dispositif coûte cher, il est surtout utilisé pour de l’optimisation fiscale, rarement pour la résidence principale. Faisons le point pour savoir en quoi consiste le prêt hypothécaire in fine.

Le principe du prêt in fine

Un dépôt initial obligatoire

Le prêt immobilier in fine se caractérise par la présence obligatoire d’un fort apport personnel, déposé sur une assurance-vie nantie par la banque. L’objectif est que le rendement de l’assurance-vie soit suffisant pour faire grossir cet apport au niveau du capital emprunté, une fois arrivée la fin du contrat.

Exemple : une banque accorde un prêt in fine pour un montant de 200 000 € sur 10 ans. Elle anticipe un rendement annuel de 1,4 % pour l’assurance-vie en support euro. L’emprunteur doit donc déposer un capital de 175 000 €, de manière à ce que le rendement le porte à 201 103 € dans 10 ans.

Si le rendement de l’assurance-vie n’est pas suffisant, l’emprunteur devra rajouter de ses propres deniers afin de rembourser le capital en fin de contrat.

Cette situation a pu arriver à certains emprunteurs, lorsque les taux de rendement des placements se sont écroulés à partir de 2016.

Exemple : une banque accorde un prêt in fine pour un montant de 200 000 € sur 10 ans. L’emprunteur dépose 175  000 € sur un placement nanti par la banque. Malheureusement le rendement global se limite à 1,2 %, en fin de contrat le capital n’est que de 197 171 €. L’emprunteur doit rajouter les 2829 € manquants de sa poche.

De faibles mensualités, uniquement composées d’intérêts

Dans un prêt in fine, l’emprunteur ne verse que les intérêts à sa banque. On obtient donc les particularités suivantes :

  • Les mensualités sont plus faibles que dans un prêt amortissable classique.
  • L’emprunteur paye plus d’intérêts que dans un prêt amortissable classique.
  • L’assurance crédit ne peut être que basée sur le capital emprunté.

Prenons l’exemple d’un crédit immobilier de 200 000 € au taux de 0,93 % sur 15 ans (moyenne CSA/Crédit Logement parution mars 2022).

Si le prêt est in fine, l’emprunteur verse des mensualités de 155 €. À terme il aura payé 27 900 € d’intérêts à sa banque.

Si le prêt est amortissable, l’emprunteur verse des mensualités de 1191 €. À terme il aura payé 14 197 € d’intérêts.

Pour info : lorsque l’on va jusqu’au bout d’un prêt amortissable, il est préférable de choisir une cotisation sur le capital restant dû.

Un remboursement de capital en fin de prêt

Une fois la dernière mensualité d’intérêts payée, la banque récupère le capital prêté sur l’assurance-vie qu’elle a nanti. Elle reverse l’éventuel reliquat à l’emprunteur, et clôt l’opération.

Pour info : si l’emprunteur ne dispose pas d’un apport personnel suffisant, il peut être amené à rajouter du capital tous les mois, en plus du paiement des intérêts.

Le prêt immobilier in fine, c’est pour qui ?

Pour ceux qui ont déjà des revenus locatifs

Le recours au prêt immobilier in fine peut être utilisé pour les contribuables lourdement imposés. Car ce type de financement présente 2 avantages :

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Lorsqu’un ménage acquiert un bien immobilier via un crédit amortissable, l’administration fiscale considère que son patrimoine s’agrandit au fur et à mesure du capital remboursé. Or dans le cas d’un prêt in fine le capital n’est remboursé qu’en fin de contrat. Ainsi le patrimoine taxable du ménage n’augmente qu’à la fin des remboursements.

Mais surtout, si ce ménage choisit une imposition au régime du réel il a la possibilité de déduire les intérêts de sa base de revenus fonciers.

Exemple : ce couple a une base d’imposition de revenus professionnels de 62 000 €, plus une base d’imposition foncière de 10 000 €. Leurs revenus totaux sont donc de 72 000 €, ce qui les place dans le TMI de 41 %. Ils achètent un appartement via un prêt immobilier in fine de 200 000 € à 1 % sur 10 ans. Ils verseront donc 2000 € d’intérêts par an à leur banque. Ils déduisent ces 2000 € de leur base d’imposition foncière, qui descend à 8000 €. Leurs revenus totaux sont donc désormais de 70 000 €, ils descendent dans le TMI de 30 %.

Pour les investisseurs qui veulent du cash flow

Pour ceux qui voient l’immobilier comme un business comme un autre, la priorité est de dégager des bénéfices tous les mois. Avec un crédit in fine, les mensualités sont beaucoup plus faibles que les loyers, ce qui génère un cash flow positif dès les premiers mois.

Le risque, c’est que vous ne remboursez pas de capital, et pariez sur la hausse du prix du bien immobilier. Sur le long terme, l’immobilier a toujours monté, mais attention à ne pas acheter juste avant une crise, ou acheter trop cher par rapport au marché !

Beaucoup d’investisseurs agressifs (surtout aux USA, beaucoup moins en France), utilisent ce genre de crédit pour emprunter toujours plus. Ils utilisent le cash flow pour le réinvestir dans les travaux d’amélioration de leurs biens pour augmenter leur valeur et leurs loyers.

Pour les non-résidents fiscaux

Tout ce qui est imposable est saisissable. Or, les non-résidents fiscaux n’étant pas imposés en France, ils ne sont pas saisissables. S’ils ne possèdent pas de bien à nantir, ils n’ont quasiment aucune chance d’obtenir un prêt amortissable classique.

Leur solution : nantir un capital suffisant auprès d’une banque et emprunter en in fine. Généralement leur objectif est de financer leur future résidence principale, en la mettant en location jusqu’à la fin des remboursements.

Certains expatriés utilisent ce dispositif pour acheter un appartement meublé dans une résidence de tourisme. Ils confient l’exploitation à un gérant, le contrat précise qu’ils peuvent en disposer quelques semaines par an. C’est ce qu’ils font lorsqu’ils viennent en vacances en France.

Pour ceux qui disposent d’un capital

Des particuliers peuvent se retrouver en possession d’un capital important, par exemple suite à un héritage ou un rachat de soulte. Ils peuvent souhaiter placer cette somme dans l’immobilier, sans rajouter à leur endettement et sans leur provoquer d’effort financier supplémentaire.

Le prêt in fine leur apporte la solution. Ils peuvent alors acheter du locatif, en calculant le rendement de manière à ce que les loyers couvrent les intérêts et les charges. Ils se retrouvent ainsi avec un bien immobilier entièrement payé à la fin du contrat, sans avoir eu d’effort financier à effectuer.

Toutefois eu égard au niveau des taux immobiliers aujourd’hui, ils peuvent avoir plus intérêt à utiliser le prêt amortissable classique. Effectivement plus l’apport initial est élevé, plus les mensualités sont faibles. Ils pourraient ainsi n’avoir qu’un petit effort financier mensuel.

Le prêt in fine pour une résidence principale

Le prêt immobilier in fine n’offre que peu d’intérêt pour une résidence principale. Il n’intéresserait que les particuliers disposant d’un capital important, mais d’une faible capacité de remboursement. Ils pourraient alors nantir ce capital sur une assurance-vie, de manière à obtenir un crédit in fine.

Pourtant l’opération serait davantage logique s’ils utilisaient ce capital pour acheter leur logement cash, sans emprunt. Les cas d’utilisation d’un financement in fine pour une résidence principale sont donc rares, et ne se font que dans le cadre d’une optimisation fiscale.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.