Les revenus locatifs d’un logement exploité dans le cadre du dispositif Louer Mieux de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) peuvent être exonérés jusqu’à 85 %. En supplément le propriétaire bailleur peut faire subventionner jusqu’à 35 % de travaux de réhabilitation et/ou d’amélioration de la performance énergétique. Il doit louer pendant 6 ans ou 9 ans pour un plafond de loyer proche de celui de la loi Pinel.
Jusqu’à 85 % d’abattement avec la convention Anah
Lorsqu’un particulier signe une convention Louer Mieux avec l’Agence Nationale de l’Habitat, il s’engage à ne pas dépasser un plafond de loyer. La convention prévoit 3 types de loyers :
- Intermédiaire,
- social,
- très social.
En échange de cet accord, l’investisseur reçoit le droit d’appliquer un abattement sur les revenus tirés de cette location.
| Loyer | zones A bis, A et B1 | zones B2 |
| Intermédiaire | 30 % | 15 % |
| Social | 70 % | 50 % |
| Très social | 70 % | 50 % |
Si l’investisseur choisit de confier la location à une association d’intermédiation locative, son abattement se monte à 85 % des revenus locatifs. Il n’est donc imposé qu’à 15 % des loyers que lui verse l’association.
Pour info : dans l’intermédiation locative le propriétaire bailleur loue son logement à une association. Cette association s’occupe elle-même de trouver des locataires, c’est elle qui verse le loyer au propriétaire bailleur.
Pour info : le système fiscal du micro foncier permet déjà un abattement de 30 % dans la location non-meublée et de 50 % dans la location meublée.
Convention Louer Mieux de l’ANAH : les plafonds de loyer
En échange des abattements fiscaux, le propriétaire bailleur doit louer pendant 6 ans sans dépasser des plafonds de loyers proches de ceux de la loi Pinel.
| Loyer | zones A bis | zones A | zones B1 | zones B2 | zones C |
| Intermédiaire €/m² | 17,55 | 13,04 | 10,51 | 9,13 | 9,13 |
| Social €/m² | 12,27 | 9,44 | 8,13 | 7,81 | 7,25 |
| Très social €/m² | 9,55 | 7,35 | 6,33 | 6,06 | 5,63 |
Par exemple, Pantin (93) se trouve aux portes de Paris en zone A bis. D’après les chiffres de SeLoger, le loyer moyen y est de 19,60 €/m². Au travers du dispositif Louer Mieux de l’HANAH, il est plafonné à 17,55 €/m².
D’après les notaires, à la fin juin 2021 un appartement ancien se vend en médiane 6360 €/m² à Pantin. Ce prix regroupe les logements avec et sans travaux.
Un tour de calculette permet à l’investisseur de déterminer s’il a plus de rendement locatif en louant au plafond social, avec abattement de 70 %. Et justement le rendement de l’investissement locatif pourrait s’améliorer si l’HANAH subventionne des travaux d’amélioration.
Investir dans l’immobilier locatif avec travaux grâce aux subventions ANAH
Un particulier percevant une aide aux travaux de l’ANAH pour rénover un investissement locatif, est tenu de louer pendant 9 ans. Les travaux peuvent être de 2 natures :
- Réhabilitation suite à un diagnostic ou un arrêté d’insalubrité ou de péril.
- Amélioration d’au moins 35 % de la performance énergétique.
Le montant de la participation de L’ANAH est de 25 % ou 35 % du montant des travaux hors-taxes. Le plafond de dépenses va de 187,50 €/m² à 350 €/m², pour un montant maximum de 15 000 € à 28 000 € par logement. Consultez la liste complète ici.
Pour info : les aides aux travaux de L’ANAH viennent s’ajouter aux revenus d’exploitation, ils ne peuvent donc pas participer à la création d’un déficit foncier.
Investissement locatif via ANAH : les obligations
Sans surprise les abattements fiscaux du dispositif Louer Mieux obligent l’investisseur à choisir ses locataires, une similarité avec le dispositif Pinel.
Mais là encore les plafonds de revenus sont plutôt raisonnables. Une personne seule en zone A bis ne doit pas percevoir plus de 38 377 €/an, tandis qu’un couple avec 2 enfants en zone B2 doit gagner au maximum 54 579 €/an. Le barème fonctionne en fonction de la zone géographique et du nombre d’occupants, consultez-le ici.
Contrairement au dispositif Pinel, les avantages fiscaux de L’ANAH ne vous permettent pas de signer un bail avec vos ascendants ou descendants.
Vous pouvez donc choisir de mettre en location par vous-même, ou d’utiliser un service d’intermédiation locative. Si vous louez par vous-même et que votre locataire quitte les lieux, vous devez immédiatement mettre en location jusqu’à la fin du dispositif.
À la fin des 6 ans ou 9 ans de mise en location, vous pouvez appliquer les hausses légales de loyer. Toutefois vous devrez attendre que votre locataire quitte les lieux pour pratiquer la moyenne des loyers environnants.
Il convient évidement de comparer la meilleure rentabilité entre ce dispositif et le statut LMNP qui offre lui aussi d’importants avantages fiscaux (lisez notre dossier LMNP ici).