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Vaut-il mieux acheter ou louer ?

Pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer, Il faut jouer de la calculette. Déterminer ce que coûtera le fait de rester locataire, avec ce que coûteront les mensualités d’un prêt immobilier. Puis calculer ce qui restera d’une revente éventuelle, et comparer le tout. Pour vous aider à y voir plus clair, voici la méthode expliquée ci-dessous.

Exemple : vaut-il mieux acheter ou louer à Paris ?

Ce célibataire habite dans un T2 de 40 m² du 12e arrondissement de Paris, dans le quartier des Quinze-Vingts. Il paye un loyer médian de 924 €, pour des charges de copropriété de 2000 €/an. Son appartement vaut 329 600 € et il se demande s’il doit acheter ou louer. Il dispose d’un apport personnel de 40 000 €, nécessaires pour régler les frais d’achat.

S’il emprunte sur 25 ans à 2,6 %, ses mensualités, hors assurance seront de 1498,36 €. S’il cherche à revendre au bout de 5 ans, il aura perdu un peu plus de 63 000 €. Il faudra qu’il y reste 18 ans avant de revendre, pour que l’opération soit rentable.

Ce jeune couple de parisiens attend son premier enfant. Ils ont trouvé un appartement de 50 m² dans le 15e arrondissement, quartier Grenelle. Le bailleur leur propose un loyer de 1100 €, et les charges de copropriété se situent à 2000 €.

Étant donné qu’ils disposent d’un capital de 100 000 €, ils se demandent s’ils doivent acheter ou louer. Ils effectuent une simulation en évaluant ce logement à 443 000 €. S’ils obtiennent un prêt immobilier sur 20 ans à 2 %, ils auront des mensualités de 1900 €, assurance emprunteur non comprise. S’ils vont jusqu’à la fin des remboursements, ils auront gagné plus de 47 000 € dans l’opération.

Exemple : vaut-il mieux acheter ou louer à Marseille ?

Ce couple marseillais attend son 2e enfant. Il cherche donc un logement plus grand, et trouve un T4 de 73 m² à Aubagne. Le bailleur leur propose un loyer de 890 €, les charges de copropriété seront de 2550 €. La valeur du logement est 175 000 €, ils se demandent s’ils doivent acheter ou louer, alors que la famille pourrait s’agrandir dans quelques années.

Avec leur apport de 15 000 €, ils comptent emprunter à 2,2 % sur 20 ans. Ils auront ainsi des mensualités inférieures au coût du loyer, et s’ils revendent dans 5 ans ils auront gagné près de 5000 € dans l’opération.

1- Calculer ce que coûte de louer un logement sur une durée déterminée

1-1 Choisir une durée d’occupation

Combien de temps allez-vous occuper votre logement avant d’en changer ? Le choix sur la pertinence entre acheter ou louer, dépend effectivement de la période d’occupation. Ce choix peut être conditionné par un aspect pratique, comme par exemple le projet de faire un enfant au bout d’un certain nombre d’années. Il peut également s’agir d’une mutation professionnelle à un certain moment de carrière.

Mais il peut également s’agir de la pertinence du projet, en fonction du prix du bien immobilier convoité, ainsi qu’en fonction des taux d’emprunt.

Un second achat immobilier suit en moyenne 7 ans après le 1er. D’où la question : vaut-il mieux rester locataire ou acheter tout de suite afin d’être gagnant dans 7 ans ?

Le locataire peut donner congé à son bailleur, en respectant le préavis en vigueur © herreneck - Fotolia.com
Le locataire peut donner congé à son bailleur, en respectant le préavis en vigueur © herreneck – Fotolia.com

1-2 Tenir compte de l’augmentation des loyers

Autant lorsque vous allez rembourser un crédit immobilier, vous le ferez avec des mensualités fixes, autant votre loyer va probablement continuer d’augmenter tous les ans. En consultant l’IRL de l’INSEE, on s’aperçoit que le coût de la location a augmenté de +1 % en moyenne depuis le 1er trimestre 2011.

Soyons clairs, il est impossible de prévoir si effectivement les loyers augmenteront au cours des prochaines années, et surtout dans quelles proportions. Toutefois choisir une inflation moyenne de 1 % semble un scénario réaliste.

Prenons l’exemple d’un loyer de 500 € par mois, avec une révision annuelle moyenne de 1 %:

  • en 7 ans, le locataire aura versé 43 282 € à son propriétaire bailleur.
  • En 18 ans, il lui aura versé 117 689 €.

1-3 Tenir compte des charges de copropriété

D’après l’Association des Responsables de Copropriété (ARC), les charges se monteraient à 49,1 €/m²/an à Paris, à 44,1 €/m²/an en 1ère et 2e couronne, et plus généralement à 34,9 €/m²/an en province. Elles incluent les frais de chauffage, nous partons du principe qu’elles augmentent également de 1 % par an.

Ce calcul n’influera pas le choix entre acheter ou louer, car on comptera également les charges de copropriété au moment du calcul sur la viabilité à l’achat.

Notons que certains font le choix d’acheter une maison plutôt qu’un appartement, justement afin d’éviter le poids des charges de copropriété. Notre simulateur vous permet de prendre en compte les charges annuelles potentielles du bien immobilier convoité.

1-4 En déduire le coût de la location sur une durée déterminée

Pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer, il est nécessaire de comparer les coûts. Il vous suffit d’additionner celui de votre location, plus celui des charges de copropriété sur une durée choisie.

Prenons l’exemple de charges de copropriété pour un montant de 1000 € par an, avec une augmentation annuelle moyenne de 1 %. En se basant sur un loyer de 500 €/mois, qui lui aussi augmente de 1 % par an :

  • en 7 ans, le locataire aura payé 49 714,02 € à sa copropriété.
  • En 18 ans, il lui aura versé 124.865,37 €.

Voyons maintenant si cela vous coûtera plus cher au moins cher de devenir propriétaire.

Placer son épargne dans un prêt immobilier, ou rester locataire ? © Andrey Popov - Fotolia.com
Placer son épargne dans un prêt immobilier, ou rester locataire ? © Andrey Popov – Fotolia.com

2- Calculer ce que coûte d’acheter un logement sur la même durée

2-1 Tenir compte des mensualités du prêt immobilier

Si vous souhaitez devenir propriétaire, vous n’allez peut-être plus payer de loyer, mais vous allez verser des mensualités à votre banque. Cette dernière déterminera votre capacité de remboursement, en se basant justement sur le loyer que vous avez été capable de payer jusqu’ici.

Les mensualités de votre prêt immobilier futur doivent être réalistes, elles doivent vous laisser suffisamment de reste à vivre. En clair, vous devez disposer de suffisamment d’argent pour vous vêtir, vous nourrir, vous déplacer et vous chauffer.

La formule mathématique pour calculer les mensualités d’un prêt immobilier est la suivante :

m = [(c * t/12)] / [1-(1+t/12)-^N

c Représente le capital emprunté ; t représente le taux ; N représente le nombre de mensualités; on note que cette formule inclut un exposant négatif.

Par exemple, pour un prêt immobilier de 150 000 € à 2,2 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est de 774 €.

Le coût du crédit à terme sera de 35 547,49 €, sans compter l’assurance. On voit d’ores et déjà qu’en achetant cet appartement, le locataire payera plus que ce qu’il n’aura versé à son bailleur. Mais il est encore trop tôt pour déterminer s’il vaut mieux acheter ou louer, continuons.

2-2 Tenir compte du capital restant

Il peut être plus intéressant de louer plutôt que d’acheter si l’on compte revendre à court terme, tout dépend du niveau des taux immobiliers. Plus ils sont bas, plus l’emprunteur remboursera de capital à chaque mensualité, et plus il se retrouvera avec un pécule élevé au moment de revendre.

À ce stade il vous suffit de calculer le capital remboursé au moment souhaité, mais également de tenir compte des pénalités de remboursement anticipé. Dans notre simulateur, nous partons du principe qu’elles seront de 3 % du capital.

Afin de donner plus d’impartialité à ce calcul, nous estimons que vous revendrez votre bien immobilier au prix où vous l’avez acheté. Nous ne tenons donc pas compte de l’éventuelle plus-value immobilière. En revanche, nous ne tenons pas compte non plus d’une éventuelle perte de valeur.

Si le reliquat de la vente vous laisse plus d’argent que si vous n’étiez resté locataire, alors fallait effectivement mieux acheter plutôt que louer.

Les exemples ci-dessous vont vous permettre d’y voir plus clair, et de déterminer la viabilité d’une opération immobilière dans votre cas.

3- Vaut-il mieux acheter ou louer : les exemples

3-1 Quand il vaut mieux rester locataire

Un locataire verse 500 € de loyer par mois à son bailleur, et paye 1000 €/an en charges de copropriété. Il convoite un appartement ancien à 150 000 €, qu’il prévoit de conserver pendant 7 ans avant de le revendre. Sa banque lui propose un taux immobilier à 2,2 % sur 20 ans, il dispose d’un apport personnel de 10 000 €. Dans ce nouvel immeuble, ses charges de copropriété seraient de 1200 €/an.

S’il décide d’acheter plutôt que de louer, et qu’il revend au bout de 7 ans, une fois tous les frais bancaires levés, et en partant du principe qu’il vend au même prix qu’il a acheté, il lui restera 41 281,89 € en poche.

Ainsi, au moment de revendre, il aura dépensé près de 82 990,96 €. S’il était resté locataire, il aurait dépensé près de 49 000 €, soit 33 991 € de moins. S’il avait conservé son apport initial de 10 000 € et déposé le montant équivalent à la dépense supplémentaire sur un compte bancaire, même sans intérêt, il se serait retrouvé avec 43 991 €.

Maintenant au final, il lui reste en poche 41 000 €, l’opération non vaut donc pas forcément la peine.

3-2 Quand il vaut mieux devenir propriétaire

Un couple de locataires verse un loyer mensuel de 1000 €, et paye des charges de copropriété annuelle de 1300 €. Ils se demandent s’ils ne feraient pas mieux fait d’acheter maintenant plutôt que de rester en location pendant 20 ans.

Ils convoitent un appartement à 230 000 €, une banque leur propose un taux d’emprunt immobilier à 2,2 % sur 20 ans, s’ils sont en mesure d’utiliser leur épargne de 17 000 €, à titre d’apport personnel.

Dans cette nouvelle copropriété, les charges annuelles se monteront à 1500 €.

Au moment de revendre, ils auront dépensé près de 333 000 €, alors qu’ils n’auraient déboursé que 279 000 € s’ils étaient restés locataires pendant 20 ans. La différence est donc de 34 000 €. S’ils avaient épargné cette différence, même sans intérêts et conservé leur apport initial, ils disposeraient de 51 000 €, sans compter les intérêts bancaires.

Toutefois à l’issue, il leur restera 230 000 € en poche, la valeur du bien immobilier (sans tenir compte de l’éventuelle plus-value).

Conclusion : oui, l’opération peut en valoir la peine.

4–Méthodologie

À la vérité, il est difficile d’exprimer au travers d’un simulateur, s’il vaut mieux acheter ou louer. Chaque cas est différent, toutefois cette calculette donne aux internautes une base de départ pour leur propre estimation. Il convient de se rappeler que l’achat d’un bien immobilier n’est pas à capital garanti.

Les règles de base s’appliquent, à savoir la qualité du quartier, les transports et services environnants, ainsi que l’activité économique de la ville. Au final la pertinence d’un achat dépend souvent du taux de prêt immobilier.

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