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Vaut-il mieux acheter ou louer ? Notre simulateur

Utilisez notre simulateur pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer. Déterminez ce que coûtera le fait de rester locataire, et comparez avec ce que coûtera un prêt immobilier. Et surtout calculez ce qu’il restera d’une éventuelle revente. Pour vous aider à y voir plus clair, voici quelques exemples sur Paris et Marseille, ainsi que l’explication de la méthode.

Vaut-il mieux acheter ou louer à Paris ?

Pour un appartement de célibataire

Mise à jour : octobre 2017. Source loyers : OLAP. Source prix : notaires. Source taux d’emprunt : CSA/Crédit Logement.

Prenons l’exemple d’un célibataire qui habite dans un T2 de 40 m² du 12e arrondissement de Paris. Il paye un loyer médian de 850 €, pour des charges de copropriété de 2000 €/an. Son appartement vaut 8440 €/m², soit  337 600 €. Il se demande s’il doit acheter ou louer. Il dispose d’un apport personnel de 40 000 €, nécessaire pour régler les frais d’achat.

S’il emprunte sur 25 ans à 1,90 %, ses mensualités, hors assurance seront de 1375 €. En manipulant notre simulateur, on constate que s’il cherche à revendre au bout de 10 ans il pourrait perdre 25 000 €. Il faudra qu’il y reste 14 ans avant de revendre pour que l’opération soit rentable.

Pour un petit appartement familial

Mise à jour : octobre 2017. Source loyers : OLAP. Source prix : notaires. Source taux d’emprunt : CSA/Crédit Logement.

Prenons l’exemple d’un jeune couple de parisiens qui attend son premier enfant. Ils ont trouvé un appartement de 50 m² dans le 15e arrondissement. Le bailleur leur propose un loyer de 1000 €, et les charges de copropriété se situent à 2000 €.

Étant donné qu’ils disposent d’un capital de 100 000 €, ils se demandent s’ils doivent acheter ou louer. Ils évaluent l’appartement à 445 500 €. S’ils obtiennent un prêt immobilier sur 20 ans à 1,63 %, ils auront des mensualités de 1 920 €, assurance emprunteur non comprise. S’ils vont jusqu’à la fin des remboursements, ils pourraient gagner 22 000 € dans l’opération.

Vaut-il mieux acheter ou louer à Marseille ?

Mise à jour : octobre 2017. Source loyers : Clameur. Source prix : LPI Seloger. Source taux d’emprunt : CSA/Crédit Logement.

Ce couple marseillais attend son 2e enfant. Il cherche donc un logement plus grand, et trouve un T4 de 73 m² dans le 5e arrondissement. Le bailleur leur propose un loyer de 949 €, les charges de copropriété seront de 2550 €. La valeur du logement est 206 000 €, ils se demandent s’ils doivent acheter ou louer.

Avec leur apport de 15 000 €, ils comptent emprunter à 1,60 % sur 20 ans. Ils auront ainsi des mensualités de 1050 €, proches du coût du loyer. Le simulateur montre qu’ils seront gagnants même s’ils revendent dans 5 ans.

Calculer ce que coûte de louer un logement sur une durée déterminée

Choisir une durée d’occupation

Combien de temps allez-vous occuper votre logement avant d’en changer ? Le choix sur la pertinence entre acheter ou louer, dépend effectivement de la période d’occupation. Ce choix peut être conditionné par un aspect pratique, comme par exemple le projet de faire un enfant au bout d’un certain nombre d’années. Il peut également s’agir d’une mutation professionnelle à un certain moment de carrière.

Mais il peut également s’agir de la pertinence du projet, en fonction du prix du bien immobilier convoité, ainsi qu’en fonction des taux d’emprunt.

Un second achat immobilier suit en moyenne 7 ans après le 1er. D’où la question : vaut-il mieux rester locataire ou acheter tout de suite afin d’être gagnant dans 7 ans ?

Le locataire peut donner congé à son bailleur, en respectant le préavis en vigueur © herreneck - Fotolia.com
Le locataire peut donner congé à son bailleur, en respectant le préavis en vigueur © herreneck – Fotolia.com

Tenir compte des charges de copropriété

On compare véritablement le coût d’un logement sur longue durée, en prenant en compte les frais suivants :

  • charges de copropriété,
  • taxe d’habitation,
  • taxe foncière.

Notre simulateur prend en compte uniquement les charges de copropriété, dû à une difficulté technique à réunir les données.

Déduire le coût de la location sur une durée déterminée

Pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer, il est nécessaire de comparer les coûts. Il vous suffit d’additionner celui de votre location, plus celui des charges de copropriété sur une durée choisie.

Prenons l’exemple de charges de copropriété pour un montant de 1000 € par an. En se basant sur un loyer de 500 €/mois :

  • en 7 ans, le locataire aura payé 49 000 €.
  • En 18 ans, il aura versé 126 000€.

Voyons maintenant si cela coûterait plus cher au moins cher de devenir propriétaire.

Calculer ce que coûte d’acheter un logement sur la même durée

Les mensualités du prêt immobilier

Lorsque vous serez propriétaire, vous ne payerez plus de loyer mais des mensualités. Votre banque déterminera votre capacité de remboursement, en se basant justement sur le loyer que vous avez été capable de payer jusqu’ici.

Les mensualités de votre prêt immobilier futur doivent être réalistes, elles doivent vous laisser suffisamment de reste à vivre. En clair, vous devez disposer de suffisamment d’argent pour vous vêtir, vous nourrir, vous déplacer et vous chauffer.

La formule mathématique pour calculer les mensualités d’un prêt immobilier est la suivante :

m = [(c * t/12)] / [1-(1+t/12)-^N

c Représente le capital emprunté ; t représente le taux ; N représente le nombre de mensualités; on note que cette formule inclut un exposant négatif.

Par exemple, pour un prêt immobilier de 150 000 € à 2,2 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est de 774 €.

Le coût du crédit à terme sera de 35 547,49 €, sans compter l’assurance. On voit d’ores et déjà qu’en achetant cet appartement, le locataire payera plus que ce qu’il n’aura versé à son bailleur. Mais il est encore trop tôt pour déterminer s’il vaut mieux acheter ou louer, continuons.

Le capital restant au moment de la revente

Il peut être plus intéressant de louer plutôt que d’acheter si l’on compte revendre à court terme. Tout dépend du niveau des taux immobiliers. Plus ils sont bas, plus l’emprunteur remboursera de capital à chaque mensualité, et plus il se retrouvera avec un pécule élevé au moment de revendre.

À ce stade il vous suffit de calculer le capital remboursé au moment souhaité, mais également de tenir compte des pénalités de remboursement anticipé. Dans notre simulateur, nous partons du principe qu’elles seront de 3 % du capital.

Afin de donner plus d’impartialité à ce calcul, nous estimons que vous revendrez votre bien immobilier au prix où vous l’avez acheté. Nous ne tenons donc pas compte de l’éventuelle plus-value immobilière. En revanche, nous ne tenons pas compte non plus d’une éventuelle perte de valeur.

Si le reliquat de la vente vous laisse plus d’argent que si vous étiez resté locataire, alors acheter vaut mieux que louer.

Vaut-il mieux acheter ou louer : les exemples

Quand il vaut mieux rester locataire

Un locataire verse 500 € de loyer par mois à son bailleur, et paye 1000 €/an en charges de copropriété. Il convoite un appartement ancien à 150 000 €, qu’il prévoit de conserver pendant 7 ans avant de le revendre. Sa banque lui propose un taux immobilier à 2,2 % sur 20 ans, il dispose d’un apport personnel de 10 000 €. Dans ce nouvel immeuble, ses charges de copropriété seraient de 1200 €/an.

S’il décide d’acheter plutôt que de louer, et qu’il revend au bout de 7 ans, une fois tous les frais bancaires levés, et en partant du principe qu’il vend au même prix qu’il a acheté, il lui restera 41 281,89 € en poche.

Ainsi, au moment de revendre, il aura dépensé près de 82 990,96 €. S’il était resté locataire, il aurait dépensé près de 49 000 €, soit 33 991 € de moins. S’il avait conservé son apport initial de 10 000 € et déposé le montant équivalent à la dépense supplémentaire sur un compte bancaire, même sans intérêt, il se serait retrouvé avec 43 991 €.

Maintenant au final, il lui reste en poche 41 000 €, l’opération ne vaut donc pas forcément la peine.

Quand il vaut mieux devenir propriétaire

Un couple de locataires verse un loyer mensuel de 1000 €, et paye des charges de copropriété annuelle de 1300 €. Ils se demandent s’ils ne feraient pas mieux fait d’acheter maintenant plutôt que de rester en location pendant 20 ans.

Ils convoitent un appartement à 230 000 €, une banque leur propose un taux d’emprunt immobilier à 2,2 % sur 20 ans avec un apport personnel de 17 000 €.

Dans cette nouvelle copropriété, les charges annuelles se monteront à 1500 €.

Au moment de revendre, ils auront dépensé près de 333 000 €, alors qu’ils n’auraient déboursé que 279 000 € s’ils étaient restés locataires pendant 20 ans. La différence est donc de 34 000 €. S’ils avaient épargné cette différence, même sans intérêts et conservé leur apport initial, ils disposeraient de 51 000 €, sans compter les intérêts bancaires.

Toutefois à l’issue, il leur restera 230 000 € en poche, la valeur du bien immobilier (sans tenir compte de l’éventuelle plus-value).

Conclusion : oui, l’opération peut en valoir la peine.

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