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Vaut-il mieux acheter ou louer ? Notre simulateur

Utilisez notre simulateur pour savoir s’il vaut mieux acheter ou louer. Déterminez ce que coûtera le fait de rester locataire, et comparez avec ce que coûtera un prêt immobilier. Et surtout calculez ce qu’il restera d’une éventuelle revente. Pour vous aider à y voir plus clair, voici quelques exemples sur Paris et Marseille, ainsi que l’explication de la méthode.

Vaut-il mieux acheter ou louer à Paris ?

Pour un appartement de célibataire

Mise à jour : octobre 2018. Source loyers : OLAP. Source prix : notaires. Source taux d’emprunt : CSA/Crédit Logement.

Prenons l’exemple d’un célibataire qui habite dans un T2 de 40 m² dans 11e arrondissement de Paris. Il paye un loyer de 856 €, son appartement vaut 9190 €/m² soit  367 600 €. Il se demande s’il doit acheter ou louer. Il dispose d’un apport personnel de 40 000 €, indispensable pour régler les frais d’achat.

S’il emprunte sur 25 ans à 1,63 %, ses mensualités, hors assurance seront de 1450 €.

En manipulant notre simulateur, on constate que s’il cherche à revendre au bout de 10 ans il pourrait subir un manque à gagner de  93 000 €. S’il reste jusqu’au bout des remboursements, il pourrait subir un manque à gagner de 68 000 €.

Pour un petit appartement familial

Mise à jour : octobre 2018. Source loyers : OLAP. Source prix : notaires. Source taux d’emprunt : CSA/Crédit Logement.

Prenons l’exemple d’un jeune couple de parisiens qui attend son premier enfant. Ils ont trouvé un appartement de 50 m² et 3 pièces dans le 15e arrondissement. Le bailleur leur propose un loyer de 1000 €.

Étant donné qu’ils disposent d’un capital de 100 000 €, ils se demandent s’ils doivent acheter ou louer. Ils évaluent l’appartement à 457 000 €. S’ils obtiennent un prêt immobilier sur 20 ans à 1,41 %, ils auront des mensualités de 1 883 €, assurance emprunteur non comprise.

Même s’ils vont jusqu’à la fin des remboursements, leur manque à gagner pourrait se monter à 166 000 €. Toutefois ils peuvent encore alléger le coût du projet grâce aux aides de la mairie de Paris.

Vaut-il mieux acheter ou louer à Marseille ?

Mise à jour : octobre 2018. Source loyers : Clameur. Source prix : LPI Seloger. Source taux d’emprunt : CSA/Crédit Logement.

Ce couple marseillais attend son 2e enfant. Il cherche donc un logement plus grand, et trouve un T4 de 73 m² dans le 5e arrondissement. Le bailleur leur propose un loyer de 985 €. La valeur du logement est 194 000 €, ils se demandent s’ils doivent acheter ou louer.

Avec leur apport de 15 000 €, ils comptent emprunter à 1,41 % sur 20 ans. Ils auront ainsi des mensualités de 929 €, proches du coût du loyer. Le simulateur montre qu’ils pourraient gagner près de 15 000 €, même s’ils revendent dans 5 ans.

Calculer ce que coûte de louer un logement sur une durée déterminée

Choisir une durée d’occupation

Combien de temps allez-vous occuper votre logement avant d’en changer ? Le choix sur la pertinence entre acheter ou louer, dépend effectivement de la période d’occupation. Ce choix peut être conditionné par un aspect pratique, comme par exemple le projet de faire un enfant au bout d’un certain nombre d’années. Il peut également s’agir d’une mutation professionnelle à un certain moment de carrière.

Mais il peut également s’agir de la pertinence du projet, en fonction du prix du bien immobilier convoité, ainsi qu’en fonction des taux d’emprunt.

Un second achat immobilier suit en moyenne 7 ans après le 1er. D’où la question : vaut-il mieux rester locataire ou acheter tout de suite afin d’être gagnant dans 7 ans ?

Le locataire peut donner congé à son bailleur, en respectant le préavis en vigueur © herreneck - Fotolia.com
Le locataire peut donner congé à son bailleur, en respectant le préavis en vigueur © herreneck – Fotolia.com

Tenir compte des impôts locaux et des charges de copropriété

Le montant des impôts locaux est un facteur que les locataires oublient trop souvent de prendre en charge avant d’acheter. Car lorsqu’ils louent leur résidence principale, ils payent uniquement la taxe d’habitation. Dès lors qu’ils deviennent propriétaires occupants, ils doivent ajouter la taxe foncière.

Note : la taxe d’habitation est appelé à disparaître progressivement pour une partie des ménages français.

En supplément, un locataire doit supporter ses charges locatives : eau, électricité, gaz, assurance habitation. Mais un propriétaire occupant doit également payer ses charges de copropriété.

Calculer ce que coûte d’acheter un logement sur la même durée

Les mensualités du prêt immobilier

Lorsque vous serez propriétaire, vous ne payerez plus de loyer mais des mensualités. Votre banque déterminera votre capacité de remboursement, en se basant justement sur le loyer que vous avez été capable de payer jusqu’ici.

Les mensualités de votre prêt immobilier futur doivent être réalistes, elles doivent vous laisser suffisamment de reste à vivre. En clair, vous devez disposer de suffisamment d’argent pour vous vêtir, vous nourrir, vous déplacer et vous chauffer.

La formule mathématique pour calculer les mensualités d’un prêt immobilier est la suivante :

m = [(c * t/12)] / [1-(1+t/12)-^N

c Représente le capital emprunté ; t représente le taux ; N représente le nombre de mensualités; on note que cette formule inclut un exposant négatif.

Par exemple, pour un prêt immobilier de 150 000 € à 2,2 % sur 20 ans, la mensualité hors assurance est de 774 €.

Le coût du crédit à terme sera de 35 547,49 €, sans compter l’assurance. On voit d’ores et déjà qu’en achetant cet appartement, le locataire payera plus que ce qu’il n’aura versé à son bailleur. Mais il est encore trop tôt pour déterminer s’il vaut mieux acheter ou louer, continuons.

Le capital restant au moment de la revente

Il peut être plus intéressant de louer plutôt que d’acheter si l’on compte revendre à court terme. Tout dépend du niveau des taux immobiliers. Plus ils sont bas, plus l’emprunteur remboursera de capital à chaque mensualité, et plus il se retrouvera avec un pécule élevé au moment de revendre.

À ce stade il vous faut calculer le capital remboursé au moment souhaité, mais également de tenir compte des pénalités de remboursement anticipé. Dans notre simulateur, nous partons du principe qu’elles seront de 3 % du capital.

Afin de donner plus d’impartialité à ce calcul, nous estimons que vous revendrez votre bien immobilier au prix où vous l’avez acheté. Nous ne tenons donc pas compte de l’éventuelle plus-value immobilière. En revanche, nous ne tenons pas compte non plus d’une éventuelle perte de valeur.

Si le reliquat de la vente vous laisse plus d’argent que si vous étiez resté locataire, alors acheter vaut mieux que louer.

Vaut-il mieux acheter ou louer : les exemples

Quand il vaut mieux rester locataire

La simulation ci-dessous a été effectuée sur notre calculette en octobre 2018.

Un locataire verse 500 € de loyer par mois à son bailleur. Ce dernier lui propose d’acheter cet appartement ancien à 150 000 €, il prévoit de le conserver pendant 7 ans avant de le revendre. Sa banque lui propose un taux immobilier à 1,41 % sur 20 ans, il dispose d’un apport personnel de 10 000 €.

S’il décide d’acheter plutôt que de louer, et qu’il revend au bout de 7 ans, une fois tous les frais bancaires levés, et en partant du principe qu’il vend au même prix qu’il a acheté, il lui restera 43 000 € en poche.

Mais pour atteindre ce capital, il aura dû effectuer un effort financier supplémentaire de 29 000 €. Au final, son véritable bénéfice sera de 14 000 €.

Notre simulateur montre que s’il avait conservé son apport personnel, et épargné la différence entre les mensualités et son loyer, au bout de 7 ans il disposerait du même capital de 29 000 €. Seulement pour atteindre ce résultat, il n’aurait pas eu à effectuer un effort supplémentaire de 14 000 €.

Conclusion : l’opération pourrait ne pas être valable, son manque-à-gagner pourrait dépasser les 15 000 €.

Quand il vaut mieux devenir propriétaire

La simulation ci-dessous a été effectuée sur notre calculette en octobre 2018.

Un couple de locataires verse un loyer mensuel de 1000 €. Ils se demandent s’ils ne feraient pas mieux fait d’acheter maintenant plutôt que de rester en location pendant 20 ans.

Ils convoitent un appartement à 230 000 €, une banque leur propose un taux d’emprunt immobilier à 1,41 % sur 20 ans avec un apport personnel de 17 000 €.

Une fois arrivée la fin des remboursements, notre simulateur montre qu’ils auront réalisé un bénéfice de 187 000 €, en ayant dépensé 42 000 € supplémentaires. Au final ils auront gagné 144 000 €.

Si l’on compte la valeur de leur bien immobilier, cet effort supplémentaire leur donnera un capital de 230 000 €. C’est bien plus que s’ils avaient épargné cet effort pendant 20 ans, l’opération pourrait donc être valable.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer