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Calcul du rachat de soulte en cas de divorce

Lors d’un divorce ou d’une séparation, celui des 2 qui reste dans les lieux doit verser une soulte à l’autre. Les banques apprécient les prêts immobiliers pour rachat de soulte, car un apport existe, constitué par le capital restant, la valeur du bien et la quotte-part de chacun. Voici une méthode simple pour évaluer ce que vous devrez emprunter pour financer l’opération. En sachant toutefois que le calcul de la soulte doit être effectué par un notaire.

Calcul immobilier

Le calcul du rachat de soulte

Exemple après un mariage sous le régime de la communauté réduite aux acquêts

Un couple entame une procédure de divorce. Ils ont acheté une maison, et à la date à laquelle le divorce sera prononcé ils devront encore 60 000 € à la banque.

Dans un premier temps, il s’agit de faire estimer la maison par un agent immobilier ou par un notaire. Une attestation de valeur sera de toute manière nécessaire à l’étude notariale, afin de procéder à la répartition du patrimoine.

Dans ce cas précis, admettons que la maison soit estimée à 220 000 €.

Pour déterminer le rachat de soulte, 2 calculs sont nécessaires :

1- La somme que percevra celui ou celle qui vend sa soulte, donc celui ou celle qui quitte la maison.

2- Le montant total du prêt, qui inclut le capital restant dû, la soulte proprement dite, les pénalités de remboursement anticipé ainsi que la nouvelle garantie.

Calcul du montant de la soulte

Montant de la soulte = (Valeur de la maison / 2) – (montant du capital restant dû / 2)

Dans notre exemple, cela donne : (220 000 € / 2) – (60 000 € / 2) = 80 000 €. Celui des deux qui quitte la maison recevra donc 80 000 € de soulte de la part de celui qui reste.

Note : il ne s’agit que d’un exemple, en réalité le calcul peut être plus compliqué mais le principe est le même. Et encore une fois, il doit obligatoirement être effectué par un notaire.

Calcul du montant total du prêt

Montant de l’emprunt = soulte + capital restant dû + pénalités de remboursement anticipé + frais de notaire + nouvelle garantie

Admettons que les frais de notaire soient de 1 000 €, et prenons 3 % du capital restant dû pour les pénalités, soit 1 800 €.

On obtient : 80 000 € + 60 000 € + 1 800 € + 1 000 € = 142 800 €.

Le montant de la garantie va donc se calculer sur 142 800 €.

Admettons que ladite garantie soit d’1% du montant du prêt, la somme total à emprunter est 144 228 € car (142 800 € + 1 %) + 142 800 € =  144 228 €.

Ainsi dans notre exemple :

  • Celui des deux qui quitte la maison reçoit 80 000 € de soulte.
  • Celui des deux qui conserve la maison emprunte 144 700 €, mais reçoit la totalité de la maison estimée à 220 000 €.

Il arrive que la somme nécessaire à emprunter soit trop élevée pour la capacité de remboursement des protagonistes. Dans ce cas ils peuvent décider de vendre pour se partager le reliquat. C’est notamment courant lorsque le divorce intervient trop peu de temps après le début du crédit.

Le principe du rachat de soulte

Il y a rachat de soulte quand un individu rachète à son conjoint ou à un membre de sa famille la part d’un patrimoine qu’il détient avec lui. On procède à un rachat de soulte dans un héritage ou un divorce.

En cas de divorce ou de dissolution de PACS, le sort des biens immobiliers dépend du contrat d’union. Cependant, la résidence principale appartient à parts égales aux deux époux ou aux deux partenaires, quels que soit les termes de leur contrat d’union.

Le rachat de soulte ne se fait que sur un bien indivis, c’est-à-dire non divisé en parts. Lorsqu‘un bien immobilier appartient à une SCI, on se rachète non-pas une soulte, mais des parts. N’oublions pas de préciser que le financement du rachat de soulte reste toujours sujet à la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Le rachat de soulte sur un bien immobilier sous crédit

Lorsque les deux époux divorcent mais que le prêt immobilier sur leur résidence principale n’est pas remboursé, le montant de la soulte comprend :

  • La somme que celui ou celle qui conserve le bien remettra à l’autre.
  • Le montant du capital restant dû.
  • Les frais.

Le cumul de ces frais peut pousser les époux en instance de divorce à vendre. Ils utiliseront le reliquat pour acheter ou prendre une location.

Les frais sur le rachat de soulte

Le rachat de soulte comporte les frais suivants :

Pénalités de remboursement anticipé : lorsqu’il reste un prêt immobilier sur le logement en question.

Émoluments du notaire, chaque étude notariale étant libre d’appliquer ses propres tarifs dans le respect d’un plafond.

Frais de mutation et autres taxes, prélevés par le notaire à l’attention du Trésor Public et des collectivités locales.

– Nouvelle garantie, car la banque prêteuse voudra s’appuyer sur une caution ou une hypothèque.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Messiaen

Bonsoir, séparés ms propriétaires en indivision de deux appartements réunis en 1, crédit est encore en cours Pour l’un. Mon ex conjoint ne veut pas quitter l’appartement mais me racheter ma part sur la base d’un prix qu’il a lui même fixé pour l’appartement (en dessous des estimations) Il reste… Lire la suite »

Nath

Bonjour étant divorcée depuis 10 ans je souhaite racheter la part de la maison de mon ex mari . Je suis remariée depuis 1 ans et je ne travaille plus car je suis malade . Mon mari peut-il faite le crédit pour racheter la part de mon ex mari ?… Lire la suite »

marquilly

bonjour, dans le cas d’un achat d’appartement lorsqu’un couple est pacsé puis se marie. La durée du mariage est de 9 mois, puis une procédure de divorce est entamée. L’un des « époux » veut conserver ledit appartement (résidence secondaire) Quel est le montant de la soulte en sachant que la personne… Lire la suite »

Pierre

Bonjour, Le notaire estime notre maison à 300000€ mais mon ex femme qui veut racheter la soulte ne sait emprunter qu’une certaine somme (moindre). Peut on diminuer l’estimation pour qu’elle puisse emprunter et rembourser tout en gardant mes droits au cas ou elle vendrait la maison 300000€ par exemple et… Lire la suite »

michele borotra

frais que doit payer le conjoint pour rachat de soulte ??

Sallard laurette

Bonsoir
Actuellement propriétaire d’une maison mais séparée de mon mari , je voudrais savoir comment garde la maison
Le bien est estimé à 175 000 euros merci pour votre réponse

Marie L.

Bonsoir, Le régime de la séparation de biens (et non le régime communautaire) a un impact sur la soulte? Les calculs ont été faits sur la base de la valeur actuelle de la maison et du capital restant dû et ce que j’ai payé toute seule depuis 2015. Aujourd’hui, nouveau… Lire la suite »

MILOUDI

mon divorce a été prononcé j’ai versé une soulte à mon ex. J’ai payé le prêt toute seule pendant 2 ans. Maintenant que tout est fini, j’ai fait un autre prêt dans une autre banque. Je voudrais fermer mon ancien compte où figurait mon prêt immobilier mais la banque a… Lire la suite »

Baloo

Divorcé depuis 2011 je vis dans la maison en indivision en attendant que le partage se fasse;mais existe-il une durée maximale pour une assignation au partage judiciaire car la situation perdure et je rembourse seul le prêt…existe t-il un moyen pour accélérer cette procédure ?Merci pour votre aide!

Dura

Une question de mathématiques, dans le cadre d’un rachat de soulte : si je reprends votre exemple : Montant de l’emprunt = soulte + capital restant dû + pénalités de remboursement anticipé + frais de notaire + nouvelle garantie, soit 80 000 € + 60 000 € + 1 800… Lire la suite »

LECERF

mon mari voudrait racheter la part de la maison, nous allons faire une divorce sur consentement mutuel, nous n’avons plus de prêt immobilier, par contre nous avons des dettes, mon mari va prendre deux prêts (20 000 €) à charges et le rachat de soulte en sachant que mon mari… Lire la suite »