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Comment constituer l’apport personnel d’un prêt immobilier

Aujourd’hui pour obtenir un prêt immobilier destiné à la résidence principale ou secondaire, un capital de départ est indispensable. Le montant doit couvrir au moins les frais de notaire, sachant que plus l’on apporte, plus le taux sera intéressant. Voici comment calculer l’apport personnel nécessaire, et surtout comment le réunir.

L’apport personnel du crédit immobilier : pour quel montant ?

Lorsqu’une banque prête pour acheter un logement, elle veut être certaine de pouvoir récupérer sa mise en cas de défaut de paiement. Or lorsque les prix de l’immobilier affichent une tendance à la baisse, elle court le risque de se retrouver sur les bras avec un bien dont la valeur marchande est inférieure au capital dû.

Ainsi plus le demandeur présente de profil sécurisé, moins on lui demandera d’apport personnel. Un bon profil d’emprunteur présent un taux d’endettement futur faible, une bonne stabilité professionnelle, ainsi qu’une bonne épargne.

Dans la pratique une banque demandera au moins aux acheteurs de payer les frais d’achat de leur poche, ces frais sont :

  • Les droits de mutation, qui montent désormais à 4,5 % dans la plupart des départements.
  • Les émoluments du notaire.
  • Le montant de la caution ou de l’hypothèque.
  • L’éventuelle commission de l’agence immobilière.
  • Les frais de dossier.
  • Les autres taxes et frais.

Lorsque l’on achète de l’immobilier ancien, il faut compter sur des frais de notaire 8 %, sans oublier le cautionnement et les frais de dossier. Lorsque l’on achète dans un programme neuf, les frais de notaire descendent généralement à 4 %.

Pour déterminer l’apport personnel minimum nécessaire à l’obtention d’un prêt immobilier :

  • Se rendre sur le site du notariat pour calculer les frais de notaire.
  • Tabler sur des frais de dossier d’1 % du montant emprunté, dans une limite de 1000 €.
  • Tabler sur une caution d’1 % du montant à emprunter.

Par exemple, un ménage visant l’achat d’un logement ancien à 200 000 € situé dans le département de l’Ille-et-Vilaine, doit s’attendre à des frais de notaire de 15 700 €. Étant donné qu’ils devront au moins apporter cette somme de leurs propres deniers, le montant de l’emprunt descend à 184 300 €. Les frais de dossier et de caution seraient donc de l’ordre de 1850 € chaque, soit 3700 €. On termine donc aisément sur un apport personnel nécessaire de 19 400 €.

Les banques demandent de moins en moins d’apport personnel

La bonne nouvelle pour les ménages aux revenus moyens, est que la baisse des taux a permis de diminuer le risque que prend le prêteur. Désireuses d’accorder davantage de prêts immobiliers, en 1 an l’apport personnel demandé par les banques a sérieusement diminué.

Ainsi au 2e trimestre 2014 la première société de caution de France, Crédit Logement, notait que le taux d’apport personnel des emprunteurs achetant une résidence principale neuve, s’établissait à 22,6 %. Au 2e trimestre 2015 il descend à 19,8 %, et même en dessous pour les investisseurs.

Même son de cloche dans l’immobilier ancien. Au cours des 6 premiers mois de 2014 les accédants à la propriété apportaient en moyenne 26,1 % de leurs propres deniers, pour descendre à 22,5 % 1 an plus tard.

Comprenons bien que ces chiffres incluent également les secondo accédants, c’est-à-dire ceux qui disposent d’un apport supplémentaire composé par la plus-value réalisée sur la vente de leur ancienne résidence principale. Il est aujourd’hui possible d’apporter uniquement les frais d’achat, encore faut-il les réunir.

Comment se constituer l’apport personnel d’un prêt immobilier ?

L’achat d’une résidence principale ancienne sous-entend de disposer d’un capital de départ, au moins équivalent à 10 % du prix de vente. Lorsque l’on souhaite acquérir une maison ou un appartement à 200 000 €, il est donc nécessaire de réunir 20 000 €.

Et quand on part de rien, on a donc recours à l’épargne. En utilisant une assurance-vie avec support euros, donc à capital garanti, on aurait besoin de 7 ans et demi pour réunir un peu plus de 20 000 €, en y déposant 200 €/mois avec un taux de rendement moyen de 2,5 %. Éviter impérativement les placements à risque de type boursier, à moins de s’y connaître vraiment. Se tenir loin des livrets et de leur rendement ridiculement bas.

Beaucoup de jeunes ménages ont recours à la donation des parents ou de grands-parents. Le code des impôts permet à ces derniers de faire don de 31 865 € tous les 15 ans sans payer de droits de succession. Il est ainsi possible pour des ascendants de commencer à transmettre un capital qui reviendra de toute façon un jour aux descendants, afin de les aider à devenir propriétaire.

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