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Palmarès des 10 meilleurs rendements en loi Pinel

Programmes immobiliers neufs Île-de-France

Le rendement d’un investissement locatif dépend en grande partie du prix d’achat, par rapport au loyer espéré. En loi Pinel les loyers sont plafonnés par zone géographique, ce qui permet d’estimer un retour potentiel. Tous les trimestres Emprunter Malin met à jour le classement des 10 meilleurs rendements bruts avant défiscalisation, avant impôts et charges, sur 10 aires urbaines et métropoles de province.

Classement des rendements locatifs en loi Pinel par communauté urbaine

Méthodologie : les prix de l’immobilier proviennent du baromètre de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) pour le 4e trimestre 2021. Le calcul est effectué avant remise d’impôt, avant impôts et charges, avec la formule suivante : (loyer Pinel x 12) / prix du m² x 100. La flèche représente l’évolution du rendement par rapport à la dernière mise à jour.

Aire urbaine Rendement Pinel
1 SCOT Lille 4,08 %
2 CA Dijon 3,58 %
3 Rouen Normandie Métropole 3,44 %
4 Caen Métropole 3,40 %
5 Grenoble métropole 3,37 %
6 CA Le havre 3,30 %
7 Clermont-Ferrand Métropole 3,21 %
8 Orléans Métropole 3,19 %
9 Tours Métropole 3,19 %
10 Strasbourg Eurométropole 3,05 %

1- Lille 4,08 %

Sur la SCOT Lille la FPI enregistre des prix des appartements neufs à 3829 €/m². Il s’agit d’une hausse de +2,5 % en 1 an, or la capitale des Ch’ti se trouve en zone A. Le loyer Pinel s’établit à 13,04 €/m², ce qui laisserait un rendement de 4,26 %.

2- Dijon 3,58 %

Sur la communauté d’agglomération dijonnaise, les prix des appartements neufs ont progressé de +2,1 % au 4e trimestre 2021. Ils arrivent ainsi à 3516 €/m², ce qui permet tout de même un rendement de 3,58 % car Dijon se situe en zone B1 (10,51 €/m²).

3- Rouen 3,44 %

Jadis cité prospère grâce à son emplacement imbattable sur la Seine, Rouen Normandie Métropole a su conserver son équilibre entre charme et développement. Au 4e trimestre 2021 les prix des programmes neufs ont gagné +2,8 % pour 3658 €/m². Avec un loyer Pinel autorisé à 10,51 €/m², le rendement est plus que jamais au rendez-vous.

4- Caen 3,40 %

La 4e place du classement des villes les plus rentables en loi Pinel revient à la capitale des Normands. La métropole de Caen propose de l’immobilier neuf à 3705 €/m², en hausse de +11,5 %. Ce niveau pourrait permettre une rentabilité de 3,72 % car le propriétaire peut louer à 10,51 €/m² (zone B1).

5- Grenoble 3,37 %

Les prix des appartements neufs continuent de grimper sur Grenoble Métropole. Au 4e trimestre 2021 ils s’établissent à 3739 €/m². L’ancienne capitale du Dauphiné se trouvant en zone B1, le rendement brut en loi Pinel serait ainsi de 3,37 %.

Pour info : à ce stade du classement il est bon de rappeler que la remise d’impôt prévue par la loi Pinel permet d’améliorer le retour sur investissement. Pour en savoir plus, utilisez notre calculette incluant les impôts et cotisations.

6- Le Havre 3,30 %

La ville portuaire du Havre a vu les prix de ses programmes immobiliers neufs reculer -2,9 % en 1 an. Il faut désormais compter sur 3814 €/m² pour acheter un appartement neuf sur la communauté d’agglomérations du Havre. Avec des loyers en zone B1 de 10,51 €/m², le rendement est de 3,26 %.

7- Clermont-Ferrand 3,21 %

Dotée d’une industrie et d’un bassin d’emploi résistant grâce à la présence de nombreuses administrations, Clermont-Ferrand Métropole affiche des prix à 3921 €/m² sur les appartements neufs, en recul de -0,6 % sur 1 an. On peut louer à 10,51 €/m² en loi Pinel, ce qui donnerait 3,31 % de rendement brut avant impôts et charges.

8- Orléans 3,19 %

Sur Orléans Métropole on trouve des prix sur l’immobilier neuf à 3946 €/m². Ils ont enflé de +9 % mais Orléans se trouve en zone B1, ce qui laisse tout de même à l’investisseur un rendement de 3,19 %. C’est bien, mais c’est très loin derrière les 10 % d’Abu Dhabi.

9- Tours 3,19 %

Le rendement d’un investissement locatif neuf diminue dans Tours Métropole, suite à une forte hausse des prix. À 3946 €/m² les tarifs des promoteurs montent de +9 %. Tours étant située en zone B1, l’investisseur peut proposer un loyer de 10,51 €/m².

10- Strasbourg 3,05 %

La FPI constate que les prix de l’immobilier neuf ont augmenté de +5,5 % sur Strasbourg Eurométropole. Ils s’établissent à 4225 €/m² ce qui pourrait permettre un rendement brut de 3,05 % (zone B1).

Précisions utiles aux candidats investisseurs

Ce classement des 10 meilleurs rendements en loi Pinel par aire urbaine, ne constitue qu’une base pour choisir un bien immobilier neuf à acheter pour le louer. En réalité certains programmes peuvent se montrer plus ou moins attractifs, selon leur emplacement et leur possibilité de plus-value dans le futur.

Par exemple un ensemble situé en centre-ville où l’on peut difficilement construire, a plus de chances de voir sa valeur augmenter. Le choix de l’emplacement est un critère essentiel à l’investissement en loi Pinel.

En supplément le rendement locatif dépend pour beaucoup du coût du crédit. À ce propos il est nécessaire de faire jouer la concurrence, par exemple en s’adressant à un courtier en prêts immobiliers. Le principe est simple : un taux d’intérêt faible améliore le rendement.

Pour autant d’autres facteurs sont à prendre en considération, comme par exemple la modularité des échéances, afin d’abaisser ou d’augmenter les mensualités du prêt selon les aléas de la vie.

Confier la recherche d’un investissement Pinel à un gestionnaire de patrimoine ?

Le Code fiscal français est tellement compliqué que certains se sont fait une spécialité de le déchiffrer pour le contribuable moyen. À la vérité, la France dispose de nombreux mécanismes de défiscalisation parfaitement légaux. Investissement en outre-mer, achat de chambre médicalisée, rénovation d’anciens, il y en a pour tous les projets.

Quel dispositif de défiscalisation en fonction de vos projets ? Vos projets sont-ils pertinents eu égard à votre situation ? Et surtout, une fois le dispositif choisi, où faut-il acheter pour optimiser cet investissement ?

Autant de questions que l’on peut poser à un conseiller en gestion de patrimoine. Plus communément appelé CGP, il a suivi un Master en gestion de patrimoine. Certains ont également un Master en banque et en finances. Le CGP exerce dans des sociétés de gestion de patrimoine, dans des banques, mais également en profession libérale.

Son travail consiste à mettre sur pied une stratégie de développement du patrimoine de ses clients, en fonction de leur situation personnelle et professionnelle. Il connaît tous les dispositifs de défiscalisation, il va donc chercher à réduire les impôts de ses clients.

Mais il connaît également les ficelles de l’immobilier. Les gestionnaires de patrimoine travaillent main dans la main avec des agents immobiliers, qui savent où dénicher les meilleures affaires. Car même dans les agglomérations les plus rentables, investir en loi Pinel ne donne pas les mêmes fruits d’un immeuble à l’autre, d’un étage à l’autre, d’une orientation à l’autre.

De nombreux facteurs sont à prendre en compte, et bien souvent les investisseurs sont trop occupés professionnellement pour éplucher les programmes immobiliers. Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine peut-être pertinent, et parfois même gratuit. Effectivement le CGP peut être rémunéré sous forme d’une commission versée par le promoteur.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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