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Palmarès des 10 meilleurs rendements en loi Pinel

mise à jour: 28 mai 2019
À Lille, le rendement locatif peut-être plus intéressant qu'ailleurs. © JRassaerts - Fotolia.com

Le rendement d’un investissement locatif dépend en grande partie du prix d’achat, par rapport au loyer espéré. En loi Pinel les loyers sont plafonnés par zone géographique, ce qui permet d’estimer un retour potentiel. Tous les trimestres Emprunter Malin met à jour le classement des 10 meilleurs rendements bruts avant impôts et charges sur 10 aires urbaines et métropoles de province.

Méthodologie : les prix de l’immobilier proviennent du baromètre de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) pour le 1er trimestre 2019. Le rendement brut avant impôts et charges est calculé avec la formule suivante : (loyer Pinel x 12) / prix du m² x 100. Ce classement ne constitue en aucun cas un conseil d’achat, car dans la réalité le retour sur investissement peut être plus ou moins élevé.

Classement des rendements locatifs en loi Pinel par communauté urbaine

1- Lille 4,60 %

Sur la SCOT Lille la FPI enregistre des prix des appartements neufs à 3321 €/m². Il ne s’agit que d’une hausse de +1,1 % en 1 an, or la capitale des Ch’ti se trouve en zone A. Le loyer Pinel s’établit à 12,75 €/m², ce qui laisserait un rendement de 4,56 %.

2- Le havre 3,87 %

La ville portuaire du Havre a vu les prix de ses programmes immobiliers neufs reculer de -0,8 % en 1 an. Elle gagne donc en rentabilité grâce à un loyer Pinel établi à 10,28 €/m², comme toutes les villes de la zone B1. Pour acheter un bien immobilier neuf au Havre, il faut désormais compter sur 3180 €/m².

3- Dijon 3,85 %

Sur la communauté d’agglomération dijonnaise, les prix des appartements neufs ont bondi de +6,7 % au 1er trimestre 2019. Ils restent tout de même à 3200 €/m², ce qui permet un rendement de 3,85 % car Dijon se situe en zone B1.

4- Rouen 3,84 %

Jadis cité prospère grâce à son emplacement imbattable sur la Seine, Rouen Normandie Métropole a su conserver son équilibre entre charme et développement. Aujourd’hui les prix des programmes neufs ont perdu -0,7 % pour 3207 €/m². Avec un loyer Pinel autorisé à 10,28 €/m², le rendement est au rendez-vous.

5- Caen 3,78 %

La 2e place du classement des villes les plus rentables en loi Pinel, est la capitale des Normands. La métropole de Caen propose de l’immobilier neuf à 3257 €/m², en baisse de -4,7 %. Ce niveau pourrait permettre une rentabilité de 3,78 %. Le propriétaire bailleur peut louer à 10,28 €/m², car il se trouve en zone B1.

Pour info : à ce stade du classement il est bon de rappeler que la remise d’impôt prévue par la loi Pinel permet d’améliorer le retour sur investissement. Pour en savoir plus, utilisez notre calculette incluant les impôts et cotisations.

6- Orléans 3,70%

Sur Orléans Métropole on trouve des prix de l’immobilier neuf à 3309 €/m². Ils ont grossi de +8,3 % ce qui permet à l’investisseur d’obtenir un rendement de 4,04 %. Orléans se trouve en zone B1. C’est bien, mais c’est très loin derrière les 10 % de Chicago.

7- Tours 3,68 %

Le rendement d’un investissement locatif neuf dans Tours Métropole se situe proche de la moyenne nationale. À 3351 €/m² les prix des promoteurs maigrissent de -2,6 %. Tours étant située en zone B1, l’investisseur peut proposer un loyer de 10,28 €/m².

8- Grenoble 3,49 %

Bonne nouvelle, les prix des appartements neufs ont baissé de -1,9 % à Grenoble métropole. Au 1er trimestre 2019 ils s’établissent à 3526 €/m². Le rendement brut en loi Pinel serait ainsi de 3,49 %.

9- Clermont-Ferrand 3,46 %

Dotée d’une industrie et d’un bassin d’emploi résistant grâce à la présence de nombreuses administrations, Clermont-Ferrand Métropole affiche des prix de l’immobilier neuf à 3556 €/m², en augmentation de +6,2 % en 1 an. On peut louer à 10,28 €/m² en loi Pinel, ce qui donnerait 3,46 % de rendement brut avant impôts et charges.

10- Strasbourg 3,40 %

La FPI constate que les prix de l’immobilier neuf ont baissé de -2,6 % sur Strasbourg Eurométropole. Ils s’établissent à 3626 €/m² ce qui pourrait permettre un rendement brut de 3,40 %.

Précisions utiles aux candidats investisseurs

Ce classement des 10 meilleurs rendements en loi Pinel par aire urbaine, ne constitue qu’une base pour choisir un bien immobilier neuf à acheter pour le louer. En réalité certains programme peuvent se montrer plus ou moins attractifs, selon leur emplacement et leur possibilité de plus-value dans le futur.

Par exemple un ensemble situé en centre-ville où l’on peut difficilement construire, a plus de chances de voir sa valeur augmenter. Le choix de l’emplacement est un critère essentiel à l’investissement en loi Pinel.

En supplément le rendement locatif dépend pour beaucoup du coût du crédit. À ce propos il est nécessaire de faire jouer la concurrence, par exemple en s’adressant à un courtier en prêts immobiliers. Le principe est simple : un taux d’intérêt faible améliore le rendement.

Pour autant d’autres facteurs sont à prendre en considération, comme par exemple la modularité des échéances, afin d’abaisser ou d’augmenter les mensualités du prêt selon les aléas de la vie.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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