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Palmarès des 10 meilleurs rendements en loi Pinel

Le rendement d’un investissement locatif dépend en grande partie du prix d’achat, par rapport au loyer espéré. En loi Pinel les loyers sont plafonnés par zone géographique, ce qui permet d’estimer un retour potentiel. Tous les trimestres Emprunter Malin met à jour le classement des 10 meilleurs rendements bruts avant défiscalisation, avant impôts et charges, sur 10 aires urbaines et métropoles de province.

Classement des rendements locatifs en loi Pinel par communauté urbaine

Méthodologie : les prix de l’immobilier proviennent du baromètre de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers) pour le 2e trimestre 2020. Le calcul est effectué avant remise d’impôt, avant impôts et charges, avec la formule suivante : (loyer Pinel x 12) / prix du m² x 100. La flèche représente l’évolution du rendement par rapport à la dernière mise à jour.

Aire urbaine Rendement Pinel
1 SCOT Lille 4,32 % ?
2 CA Dijon 3,99 % ?
3 Orléans Métropole 3,91 % ?
4 Rouen Normandie Métropole 3,80 % ?
5 Clermont-Ferrand Métropole 3,68 % ?
6 Caen Métropole 3,67 % ?
7 Tours Métropole 3,50 % ?
8 Grenoble métropole 3,42 % ?
9 Strasbourg Eurométropole 3,19 % ?
10 CA Le havre 3,04 % ?

1- Lille 4,32 %

Sur la SCOT Lille la FPI enregistre des prix des appartements neufs à 3589 €/m². Il s’agit d’une hausse de +0,8 % en 1 an, or la capitale des Ch’ti se trouve en zone A. Le loyer Pinel s’établit à 12,95 €/m², ce qui laisserait un rendement de 4,32 %.

2- Dijon 3,99 %

Sur la communauté d’agglomération dijonnaise, les prix des appartements neufs ont bondi de +8,5 % au 2e trimestre 2020. Ils arrivent ainsi à 3139 €/m², ce qui permet tout de même un rendement de 3,99 % car Dijon se situe en zone B1 (10,44 €/m²).

3- Orléans 3,91 %

Sur Orléans Métropole on trouve des prix sur l’immobilier neuf à 3200 €/m². Ils ont maigri de -2,6 % mais Orléans se trouve en zone B1, ce qui laisse tout de même à l’investisseur un rendement de 3,91 %. C’est bien, mais c’est très loin derrière les 10 % d’Abu Dhabi.

4- Rouen 3,80 %

Jadis cité prospère grâce à son emplacement imbattable sur la Seine, Rouen Normandie Métropole a su conserver son équilibre entre charme et développement. Au 2e trimestre 2020 les prix des programmes neufs ont perdu -0,3 % pour 3291 €/m². Avec un loyer Pinel autorisé à 10,44 €/m², le rendement est plus que jamais au rendez-vous.

5- Clermont-Ferrand 3,68 %

Dotée d’une industrie et d’un bassin d’emploi résistant grâce à la présence de nombreuses administrations, Clermont-Ferrand Métropole affiche des prix à 3399 €/m² sur les appartements neufs, en chute de -3,7 % en 1 an. On peut louer à 10,44 €/m² en loi Pinel, ce qui donnerait 3,68 % de rendement brut avant impôts et charges.

Pour info : à ce stade du classement il est bon de rappeler que la remise d’impôt prévue par la loi Pinel permet d’améliorer le retour sur investissement. Pour en savoir plus, utilisez notre calculette incluant les impôts et cotisations.

6- Caen 3,67 %

La 6e place du classement des villes les plus rentables en loi Pinel revient à la capitale des Normands. La métropole de Caen propose de l’immobilier neuf à 3409 €/m², en hausse de +3,67 %. Ce niveau pourrait permettre une rentabilité de 3,73 %. Le propriétaire bailleur peut louer à 10,44 €/m² car il se trouve en zone B1.

7- Tours 3,50 %

Le rendement d’un investissement locatif neuf diminue dans Tours Métropole, suite à une forte hausse des prix. À 3575 €/m² les tarifs des promoteurs grossissent de +6,3 %. Tours étant située en zone B1, l’investisseur peut proposer un loyer de 10,44 €/m².

8- Grenoble 3,42 %

Les prix des appartements neufs ont décollé sur Grenoble Métropole. Au 2e trimestre 2020 ils s’établissent à 3659 €/m². L’ancienne capitale du Dauphiné se trouvant en zone B1, le rendement brut en loi Pinel serait ainsi de 3,42 %.

9- Strasbourg 3,19 %

La FPI constate que les prix de l’immobilier neuf ont augmenté de +2,9 % sur Strasbourg Eurométropole. Ils s’établissent à 3916 €/m² ce qui pourrait permettre un rendement brut de 3,19 % (zone B1).

10- Le Havre 3,04 %

La ville portuaire du Havre a vu les prix de ses programmes immobiliers neufs décoller de +21,5 % en 1 an. Il faut désormais compter sur 4119 €/m² pour acheter un appartement neuf sur la communauté d’agglomérations du Havre. Les loyers de la zone B1 n’ayant que peu augmenté, inévitablement le rendement locatif est en chute.

Précisions utiles aux candidats investisseurs

Ce classement des 10 meilleurs rendements en loi Pinel par aire urbaine, ne constitue qu’une base pour choisir un bien immobilier neuf à acheter pour le louer. En réalité certains programme peuvent se montrer plus ou moins attractifs, selon leur emplacement et leur possibilité de plus-value dans le futur.

Par exemple un ensemble situé en centre-ville où l’on peut difficilement construire, a plus de chances de voir sa valeur augmenter. Le choix de l’emplacement est un critère essentiel à l’investissement en loi Pinel.

En supplément le rendement locatif dépend pour beaucoup du coût du crédit. À ce propos il est nécessaire de faire jouer la concurrence, par exemple en s’adressant à un courtier en prêts immobiliers. Le principe est simple : un taux d’intérêt faible améliore le rendement.

Pour autant d’autres facteurs sont à prendre en considération, comme par exemple la modularité des échéances, afin d’abaisser ou d’augmenter les mensualités du prêt selon les aléas de la vie.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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