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Ces investissements immobiliers avec loyer garanti (ou presque)

mise à jour: 1 août 2019
Épargner ou rembourser un prêt ?

Soyons clair : l’investissement immobilier avec loyer garanti à 100 % n’existe pas. En revanche 2 solutions permettent de limiter le risque du défaut de paiement. La 1ère est l’achat de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), la 2ème est la résidence de services meublée.

La SCPI : mutualisation des défauts de loyer

Lorsqu’un particulier achète des parts d’une société civile de placement immobilier, il devient actionnaire de tout un parc généralement composé de bureaux et de murs de magasins. Il est rémunéré sous forme de dividendes versés par le gestionnaire.

Ces dividendes sont calculés à partir des loyers perçus, minimisés des frais de gestion, d’une réserve de sécurité et d’éventuelles provisions pour entretient et rénovations. Si un ou plusieurs loyers ne sont pas perçus, ce manque à gagner est donc réparti entre tous les actionnaires. Car chacun d’entre eux possède une part sur l’ensemble du parc, pas sur un bureau ou un magasin en particulier pour lequel le locataire n’aurait pas payé son loyer.

Pour que l’investisseur ne perçoivent aucun dividende, il faudrait que la SCPI fasse faillite et ne trouve pas de repreneur, cette situation ne s’est jamais produite. Par ailleurs le parc des SCPI est loué à des professionnels. En cas de difficultés financières, un professionnel continue de payer son loyer car il ne peut plus générer de revenus sans ses locaux.

Les banques le savent et accordent des prêts immobiliers pour investir en SCPI.

Pour info : selon les chiffres de l’IEIF (Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière), les SCPI ont collecté 2,085 milliards € au 1er trimestre 2019, soit 79% de plus qu’au 1er trimestre 2018.

La résidence de services meublée avec loyer garanti

Lorsqu’un particulier achète un logement dans une résidence de services meublée, il ne s’occupe pas lui-même de trouver des locataires. Il signe un contrat avec un exploitant professionnel, qui lui-même assure la promotion, encaisse les loyers et entretient l’ensemble résidentiel.

Puis il verse aux propriétaires un loyer trimestriel, dont le montant est préalablement déterminé au sein du contrat. Certaines clauses prévoient généralement une augmentation annuelle basée sur un index.

Dans cette configuration on dit qu’il s’agit d’un investissement immobilier avec loyers garantis, car c’est l’exploitant qui règle les éventuels impayés. À ne pas confondre avec le fait d’acheter un logement, de le meubler et de le proposer via des plates-formes de location entre particuliers.

Mais il existe des risques, comme dans tout investissement :

Toutefois force est de constater que la plupart des programmes immobiliers en résidence de services meublée, versent régulièrement leur part de loyer aux investisseurs. Le fait que ce loyer soit fixe représente une garantie contre les mauvaises saisons touristiques et les aléas économiques.

Et en plus, les programmes neufs donnent droit à des remises d’impôt au travers de la loi Censi-Bouvard.

Pour info : à ce jour, notre partenaire Sphère Immo enregistre 90 programmes immobiliers en résidence de services neuves, à partir de 63 914 €.

Les choix d’investissements immobiliers avec loyers garantis

Si la SCPI et la résidence de services meublée présentent un haut niveau de garantie de loyer, l’investisseur ne doit pourtant pas signer au hasard.

Les parts de SCPI peuvent coûter de 500 € à 4000 € l’unité, il a donc la possibilité de prendre des participations dans plusieurs sociétés afin de maximiser le rendement. Il peut choisir :

  • Des murs de magasins,
  • des bureaux,
  • des entrepôts.

Mais surtout, en plus d’une diversification sectorielle il a la possibilité de considérer une diversification géographique, quitte à investir dans d’autres pays européens.

Pour info : selon les chiffres de l’IEIF, à la fin mars 2019 les SCPI de rendement affichent une performance de +5,6 %, décomposée d’un dividende versé de +4,5 % et d’une revalorisation des parts de +1,1 %.

La résidence de services meublée peut prendre les formes suivantes :

  • Établissement Hospitalier pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD).
  • Appartements à la montagne ou à la mer destinés aux séjours touristiques (sans possibilité de défiscalisation en Censi-Bouvard).
  • Logements pour déplacements professionnels de courtes durées.
  • Ensemble d’habitations pour retraités, avec activités et loisirs.
  • Petites chambres meublées et équipées pour les étudiants.

En plus d’un loyer garanti (ou presque), la résidence de services a la réputation de fournir un bon rendement locatif. Attention toutefois car le législateur peut toujours encadrer les loyers des logements pour seniors et des EHPAD. En supplément les travaux à venir pourraient diminuer le rendement.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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