Soyons clairs : l’investissement immobilier avec loyer garanti à 100 % n’existe pas. En revanche, deux solutions permettent de limiter le risque de loyer impayé. La 1ère est l’achat de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), la 2ème est la résidence de services meublée.
La SCPI : mutualisation des défauts de loyer
Lorsqu’un particulier achète des parts d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il devient actionnaire de tout un portefeuille. Ce portefeuille peut être composé de bureaux, de centres commerciaux, d’entrepôts ou d’établissement de santé. Il est rémunéré sous forme de dividendes versés par le gestionnaire.
La rémunération en SCPI
Ces dividendes sont calculés à partir des loyers perçus, minimisés des frais de gestion, d’une réserve de sécurité et d’éventuelles provisions pour entretien et rénovation. Si un ou plusieurs loyers ne sont pas perçus, ce manque à gagner est réparti entre tous les actionnaires. Car chacun d’entre eux possède une part sur l’ensemble du parc immobilier, pas sur un bureau ou un magasin en particulier pour lequel le locataire n’aurait pas payé son loyer.
L’impct des impayés en SCPI
Pour que l’investisseur ne perçoive aucun dividende, il faudrait que la SCPI fasse faillite et ne trouve pas de repreneur, cette situation ne s’est jamais produite. Par ailleurs le parc des SCPI est loué à des professionnels. En cas de difficultés financières, un professionnel continue de payer son loyer car il ne peut plus générer de revenus sans ses locaux.
Les banques le savent et accordent des prêts immobiliers pour investir en SCPI.
Pour info : les fonds immobiliers se tournent vers l’Investissement Socialement Responsable. En 2022, pas moins de 54 fonds supplémentaires ont été labellisés ISR.
La résidence de services meublée avec loyer garanti
Lorsqu’un particulier achète un logement dans une résidence de services meublée, il ne s’occupe pas lui-même de trouver des locataires. Il signe un contrat avec un exploitant professionnel, ce dernier prend en main la promotion, encaisse les loyers et entretient l’ensemble résidentiel.
La rémunération des propriétaires
L’exploitant verse un loyer trimestriel aux propriétaires, dont le montant est préalablement déterminé au sein du contrat. Certaines clauses prévoient généralement une augmentation annuelle basée sur un index.
Dans cette configuration on dit qu’il s’agit d’un investissement immobilier avec loyers garantis, car c’est l’exploitant qui règle les éventuels impayés. À ne pas confondre avec le fait d’acheter un logement, de le meubler et de le proposer via des plates-formes de location entre particuliers.
Les impayés en résidence de services meublée
Il existe des risques, comme dans tout investissement :
- Le gestionnaire pourrait faire faillite.
- Les réservations pourraient être insuffisantes, forçant le gérant à baisser les loyers.
Il existe des assurances pour se couvrir en cas de catastrophe, comme une pandémie. Si l’un de ces événements survenait, le gestionnaire percevra une indemnité de la part de son assureur, qu’il pourrait redistribuer aux propriétaires.
Dans la réalité, la plupart des résidence de services meublée versent régulièrement leur part de loyer aux investisseurs.
Cerise sur le gâteau, les programmes immobiliers neufs qui ne concernent pas le tourisme donnent droit à des remises d’impôt au travers de la loi Censi-Bouvard.
L’investissement locatif avec garantie visale
Si vous faites partie de ceux qui veulent gérer leurs investissements locatifs eux-mêmes pour obtenir un meilleur rendement, vous pouvez quand même garantir que vos loyers seront payés, grâce à la garantie visale.
En bref, elle consiste à passer par des bailleurs sociaux, qui vous assurent une garantie loyer impayé. Ces derniers vont donc payer les éventuels loyers non versés par les locataires. Les locataires seront ensuite redevables à la structure qui sert d’intermédiaire.
Découvrez notre dossier complet sur la garantie visale
Les garanties loyers impayés pour se protéger
Si vous souhaitez acheter directement un logement à mettre en location, vous avez peut-être pensé à la garantie loyers impayés. En échange de cotisation mensuelle, la compagnie d’assurances s’engage à se substituer au locataire en cas de loyer impayés.
Attention toutefois à bien lire les petites lignes de votre contrat. Il est par exemple possible que vous soyez limité dans le temps ou dans les montants indemnisés. Vous devez aussi vous assurer d’être assuré face à plusieurs cas de figure. Certaines options prévoient par exemple une indemnisation en cas de dégradation immobilière.
Pour finir, cette assurance loyer impayé, qui est souvent très coûteuse, est soumise à de nombreuses conditions. Il s’agit notamment des critères de sélection de votre locataire, qui seront passés en revue par l’assureur. Certains délais de carence peuvent aussi être observés, avant un déclenchement de l’indemnisation qui vous est due.
En bref, si vous êtes à la recherche d’un investissement locatif avec loyer garanti, sachez que ce genre d’assurance peut être utile. En revanche, vous devez vous assurer que votre garantie loyer impayé vous couvre bien dans la mesure où vous en avez besoin.
Les choix d’investissements immobiliers avec loyers garantis
Si la SCPI et la résidence de services meublée présentent un haut niveau de garantie de loyer, pour autant l’investisseur ne doit pas signer au hasard.
Le coût des parts pour un investissement immobilier en SCPI
Les parts de SCPI peuvent coûter de 500 € à 4000 € l’unité, il a donc la possibilité de prendre des participations dans plusieurs sociétés afin de maximiser le rendement.
Certaines SCPI sont spécialisées dans un secteur, d’autres sont diversifiées géographiquement ou vectoriellement, voire les deux. Beaucoup d’entre elles investissent dans d’autres pays de l’Union Européenne.
Pour info : la guerre en Ukraine devrait avoir des conséquences limitées sur le marché de l’immobilier, et en particulier celui de l’immobilier d’entreprise. À ce sujet, lire l’étude de l’IEIF sur l’impact de la guerre en Ukraine sur l’immobilier français.
L’investissement immobilier en résidence de services meublée
La résidence de services meublée peut prendre les formes suivantes :
- Établissement Hospitalier pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD).
- Appartement à la montagne ou à la mer destiné aux séjours touristiques (sans possibilité de défiscalisation en Censi-Bouvard).
- Logement pour déplacements professionnels de courtes durées.
- Ensemble d’habitations pour retraités avec activités et loisirs.
- Petite chambre meublée pour étudiants.
En plus d’un loyer garanti (ou presque), la résidence de services a la réputation de fournir un bon rendement locatif. Attention toutefois car le législateur peut toujours encadrer les loyers des logements pour seniors et des EHPAD. En supplément les travaux à venir pourraient diminuer le rendement.
La rentabilité des investissements locatifs
Ceux qui se lancent dans l’immobilier ont tendance à rechercher la rentabilité de leurs éventuelles opérations. Il est donc important de comparer toutes les formules, pour savoir si les investissements avec loyer garanti valent vraiment le coup.
Le rendement pour un investissement locatif classique
Par investissement locatif classique, nous entendons le simple achat d’un logement dans le but de le mettre en location. Il n’y a donc pas ici de SCPI, ni d’achat dans une résidence de services meublée.
La rentabilité des investissements locatifs classiques a fortement été impactée par la hausse du prix au mètre carré dans de nombreuses villes françaises en 2022. On observe tout de même une rentabilité très correcte dans des villes comme Montpellier, avec 4,37 % de rentabilité annuelle. À Paris, la rentabilité chute quant à elle à 2,64 %. Même tendance pour la ville de Lyon, où l’on constate un rendement à 2,81 %.
Bien plus que le rendement, certaines appréhensions freinent les particuliers à se lancer dans un investissement direct. La recherche de locataires peut être déléguée à des professionnels de l’immobilier. Il reste néanmoins possible de ne pas trouver de locataire. La crainte des loyers impayés peut aussi dissuader les investisseurs.
Le rendement des investissements avec loyer garanti
Malgré les assurances loyer impayé, de plus en plus de particuliers se tournent vers les alternatives avec loyer garanti. Leur rentabilité n’est pas en reste.
Les SCPI rentables malgré l’éventualité de loyers impayés
Les SCPI ont permis aux investisseurs d’obtenir un rendement moyen de 4,5 % sur l’année 2022. En plus des garanties loyer impayés offertes par la formule, il est donc possible de profiter d’un investissement qui rapporte.
Les chiffres devraient se stabiliser en 2023, avec une rentabilité similaire à celle observée en 2021 et en 2022. Rappelons aussi que certaines SCPI parviennent à tirer leur épingle du jeu comme Remake Live, qui parvient à atteindre une rentabilité de plus de 7,7 % sur 2022. Il appartient donc aux investisseurs de bien choisir la bonne SCPI.
Le rendement des résidences de services meublée
Le rendement moyen de ces structures avec loyer garanti est envoyé de compris entre 3,5 et 4 %. Il s’agit donc aussi potentiellement d’une bonne formule si vous souhaitez investir.