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Ces investissements immobiliers avec loyer garanti (ou presque)

Soyons clairs : l’investissement immobilier avec loyer garanti à 100 % n’existe pas. En revanche, deux solutions permettent de limiter le risque du défaut de paiement. La 1ère est l’achat de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), la 2ème est la résidence de services meublée.

La SCPI : mutualisation des défauts de loyer

Lorsqu’un particulier achète des parts d’une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), il devient actionnaire de tout un portefeuille. Ce portefeuille peut être composé de bureaux, de centres commerciaux, d’entrepôts ou d’établissement de santé. Il est rémunéré sous forme de dividendes versés par le gestionnaire.

Ces dividendes sont calculés à partir des loyers perçus, minimisés des frais de gestion, d’une réserve de sécurité et d’éventuelles provisions pour entretien et rénovation. Si un ou plusieurs loyers ne sont pas perçus, ce manque à gagner est réparti entre tous les actionnaires. Car chacun d’entre eux possède une part sur l’ensemble du parc immobilier, pas sur un bureau ou un magasin en particulier pour lequel le locataire n’aurait pas payé son loyer.

Pour que l’investisseur ne perçoive aucun dividende, il faudrait que la SCPI fasse faillite et ne trouve pas de repreneur, cette situation ne s’est jamais produite. Par ailleurs le parc des SCPI est loué à des professionnels. En cas de difficultés financières, un professionnel continue de payer son loyer car il ne peut plus générer de revenus sans ses locaux.

Les banques le savent et accordent des prêts immobiliers pour investir en SCPI.

Pour info : les fonds immobiliers se tournent vers l’Investissement Socialement Responsable. En 2021, pas moins de 42 fonds supplémentaires ont été labellisés ISR.

La résidence de services meublée avec loyer garanti

Lorsqu’un particulier achète un logement dans une résidence de services meublée, il ne s’occupe pas lui-même de trouver des locataires. Il signe un contrat avec un exploitant professionnel, ce dernier prend en main la promotion, encaisse les loyers et entretient l’ensemble résidentiel.

L’exploitant verse un loyer trimestriel aux propriétaires, dont le montant est préalablement déterminé au sein du contrat. Certaines clauses prévoient généralement une augmentation annuelle basée sur un index.

Dans cette configuration on dit qu’il s’agit d’un investissement immobilier avec loyers garantis, car c’est l’exploitant qui règle les éventuels impayés. À ne pas confondre avec le fait d’acheter un logement, de le meubler et de le proposer via des plates-formes de location entre particuliers.

Mais il existe des risques, comme dans tout investissement :

  • Le gestionnaire pourrait faire faillite.
  • Les réservations pourraient être insuffisantes, forçant le gérant à baisser les loyers.

Il existe des assurances pour se couvrir en cas de catastrophe, comme une pandémie. Si l’un de ces événements survenait, le gestionnaire percevra une indemnité de la part de son assureur, qu’il pourrait redistribuer aux propriétaires.

Dans la réalité, la plupart des résidence de services meublée versent régulièrement leur part de loyer aux investisseurs.

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Cerise sur le gâteau, les programmes immobiliers neufs qui ne concernent pas le tourisme donnent droit à des remises d’impôt au travers de la loi Censi-Bouvard.

L’investissement locatif avec garantie visale

Si vous faites partie de ceux qui veulent gérer leurs investissements locatifs eux même pour obtenir un meilleur rendement, vous pouvez quand même garantir que vos loyers seront payés, grâce à une assurance loyers impayés ou à la garantie visale.

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Les choix d’investissements immobiliers avec loyers garantis

Si la SCPI et la résidence de services meublée présentent un haut niveau de garantie de loyer, pour autant l’investisseur ne doit pas signer au hasard.

Les parts de SCPI peuvent coûter de 500 € à 4000 € l’unité, il a donc la possibilité de prendre des participations dans plusieurs sociétés afin de maximiser le rendement.

Certaines SCPI sont spécialisées dans un secteur, d’autres sont diversifiées géographiquement ou vectoriellement, voire les deux. Beaucoup d’entre elles investissent dans d’autres pays de l’Union Européenne.

Pour info : la guerre en Ukraine devrait avoir des conséquences limitées sur le marché de l’immobilier, et en particulier celui de l’immobilier d’entreprise. À ce sujet, lire l’étude de l’IEIF sur l’impact de la guerre en Ukraine sur l’immobilier français.

La résidence de services meublée peut prendre les formes suivantes :

  • Établissement Hospitalier pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD).
  • Appartement à la montagne ou à la mer destiné aux séjours touristiques (sans possibilité de défiscalisation en Censi-Bouvard).
  • Logement pour déplacements professionnels de courtes durées.
  • Ensemble d’habitations pour retraités avec activités et loisirs.
  • Petite chambre meublée pour étudiants.

En plus d’un loyer garanti (ou presque), la résidence de services a la réputation de fournir un bon rendement locatif. Attention toutefois car le législateur peut toujours encadrer les loyers des logements pour seniors et des EHPAD. En supplément les travaux à venir pourraient diminuer le rendement.

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Fabien Belleinguer
Fabien Belleinguer
Auteur sur le site emprunter–malin.com. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.