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5 investissements immobiliers avec moins de risques de loyers impayés

Les résidences de tourisme neuves perdront leur avantage fiscal en 2017.

La hantise des loyers impayés est le premier frein à l’investissement immobilier locatif. Et pourtant des solutions existent, en gestion déléguée. Dans ces configurations, le propriétaire n’intervient jamais dans la recherche de locataires. Il se contente d’encaisser les loyers versés par l’exploitant, et les défauts sont quasi-inexistants. Les revenus locatifs bénéficient d’un abattement, et en plus l’investisseur peut défiscaliser.

 1- Investissement immobilier en SCPI : bon rendement et sécurité AMF

Quel rendement pour la pierre papier ?

Le rendement des SCPI est depuis plusieurs années supérieur à 5 %. Dans la pratique, un investisseur acquiert une ou plusieurs actions d’un parc immobilier existant, d’où le surnom de pierre papier. Suite à quoi la société gestionnaire lui verse une part du loyer qu’elle perçoit, de manière mensuelle ou trimestrielle. Les moins attractives délivrent un rendement de 3,5 % par rapport au prix des parts, les meilleures dépassent les 6,5 %. Il est possible d’acheter des parts de SCPI à crédit, dans la classique configuration d’un prêt pour investissement locatif.

Quelle fiscalité ?

Le loyer versé par les gestionnaires est appelé « dividende », et est considérée comme un revenu locatif par l’administration fiscale, entrant dans le cadre du logement non-meublé. L’investisseur peut donc choisir entre le régime du réel simplifié pour éventuellement obtenir un déficit foncier, ou le régime du micro foncier pour bénéficier d’un abattement de 30 %, et n’être ainsi imposé qu’à 70 % du dividende.

Aujourd’hui il existe également des SCPI dites fiscales. Il s’agit de parcs immobiliers détenant des logements en loi Pinel, Malraux, Girardin ou autre. Dans cette configuration, chaque actionnaire perçoit une remise d’impôt en fonction de sa participation.

Quels inconvénients ?

Les sociétés civiles de placement immobilier ne proposent pas de capital garanti. Les frais d’entrée sont relativement élevés, ce qui en fait un produit à détenir sur le long terme. Certaines SCPI provisionnent pour des travaux, d’autres viennent de terminer les leurs. Certaines s’achètent sur le marché primaire, d’autres sur le marché secondaire. Sans les conseils d’un professionnel avisé, l’investisseur pourrait être déçu. En supplément, on n’investit pas dans ce type d’actif comme on achète des actions en bourse, la demande peut être supérieure à l’offre, ce qui oblige à être patient et réactif.

2- Investir dans un EHPAD, sérénité et rendement

Un bon rendement locatif, relativement sécurisé sur le long terme

L’investissement dans un EHPAD (établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes) permet un rendement brut avant impôt entre 4,5 % et 6 %. Ce rendement prend la forme d’un loyer versé par la société exploitante, de manière mensuelle ou trimestrielle. Dès l’achat, l’investisseur signe un bail locatif avec l’exploitant, lui garantissant un loyer fixe. Les banques aiment particulièrement cette configuration, car le défaut de paiement est quasi inexistant. De plus, les contrats peuvent inclur une révision annuelle des loyers, afin de couvrir la hausse du coût de la vie.

Selon les projections de l’INSEE, le nombre de personnes âgées dépendantes pourrait atteindre 76 600 en 2030, rien qu’en région parisienne. Or d’ici à 20 ans la demande d’hébergement en EHPAD sera toujours inférieure à l’offre. Si aucun règlement ne vient limiter le rendement, le retour sur investissement devrait rester attractif au cours des prochaines années.

Les inconvénients de l’investissement en EHPAD

Certains exploitants d’EHPAD pratiquent des prix au-delà du raisonnable. Pour que ce genre d’établissement soit rentable, il doit être plein entre 70 % et 80 %. Pour arriver à ce résultat, il est nécessaire de pratiquer des prix abordables par la moyenne des retraités. Tout ce qui brille n’est pas de l’or, l’investisseur immobilier doit s’assurer qu’il achète une chambre dont le tarif est raisonnable.

3- La résidence étudiante : un investissement locatif à fort potentiel

Bon rendement et forte demande

La résidence étudiante prend la forme d’un studio de petite surface, meublé des commodités et inclus au sein d’une résidence de services. Plan de travail, Wifi, kitchenette et accès sécurisé sont à disposition des occupants. L’investisseur achète le bien immobilier, et signe un bail commercial avec l’exploitant. Ce dernier lui verse un loyer fixe, qui permet de dresser un plan de financement auprès d’une banque.

Le propriétaire n’a donc pas à rechercher ses locataires, ce qui est un inconvénient dans le cadre de la location vide classique. Le rendement locatif se situe entre 4 % et 5,5 %, et surtout aujourd’hui la demande de logements de petite surface est largement inférieure à l’offre. Les promoteurs développent des programmes immobiliers neufs dans de grandes villes étudiantes, proche des commerces et des transports.

Les inconvénients de l’investissement en résidence étudiante

Les parents qui pensent acheter une résidence étudiante pour y loger leurs enfants au cours de leurs études se trompent. Le studio est donné en exploitation, et seul cet exploitant peut distribuer les baux. Il n’est pas non plus possible de détacher le logement de l’ensemble, pour le reprendre à son propre compte.

4- La résidence de tourisme : un classique de l’investissement locatif meublé

Associer investissement locatif et vacances

Les programmes d’investissement locatif dans des résidences de tourisme permettent aux propriétaires de profiter des lieux quelques semaines dans l’année. Le rendement va de 3 % à 4,5 %, en fonction du nombre de semaines d’occupation choisi. L’investisseur peut donc calculer les sommes qu’il dépense au cours de ses vacances, et les ramener au rendement locatif afin d’effectuer une comparaison. Là-encore il achète un appartement meublé inclus dans une résidence de services, et le donne en exploitation à un professionnel. Ce professionnel lui verse un loyer périodique, certains contrats incluant une révision annuelle à la hausse. De nombreux opérateurs proposent d’investir à la mer, à la montagne ou à la campagne.

Inconvénients de la résidence de tourisme

Le secteur des résidences de tourisme meublé est très concurrentiel, il est vital de choisir un opérateur renommé, et disposant d’un solide réseau commercial.

5- Innovez : investissez dans une résidence d’affaires

Bon rendement et investissement innovant

Le chiffre d’affaires annuel des déplacements professionnels, avoisine les 25 milliards d’euros en France. Aujourd’hui les entreprises logent leurs salariés dans des hôtels, ce qui leur coûte cher. Un nouveau concept a donc fait son apparition au cours des dernières années : la résidence d’affaires.

Il s’agit d’appartements meublés inclus dans un ensemble de services, proposant notamment des salles de conférence. Les nuitées sont meilleur marché pour les entreprises, certaines réserves donc des chambres à l’année. Le rendement va de 3,5 % à 5,5 % et l’exploitation du logement est laissée un professionnel. Ce dernier verse un loyer mensuel ou trimestriel à l’investisseur.

Inconvénients de la résidence d’affaires

Aujourd’hui le concept n’est pas encore tout à fait développé en France. S’il rencontre un franc succès, les places sont rares et l’on trouve surtout des reventes.

La fiscalité de l’investissement immobilier locatif en résidence meublée

L’investissement locatif dans des résidences de service meublé est fiscalement très attractif. Neuf ou ancien, l’investisseur choisit le statut du LMNP (location meublée non professionnelle) ou LMP (location meublée professionnelle) en fonction du volume de revenus locatifs, par rapport à ses revenus globaux. Il n’est alors imposé que sur 50 % des revenus versés par l’exploitant s’il choisit le régime du micro BIC. Il peut également déduire tous les frais et se créer un déficit foncier, s’il choisit la solution du réel simplifié.

Si l’investissement se fait dans un logement neuf, le propriétaire bénéficie alors de la défiscalisation en loi Censi-Bouvard. Il va ainsi réduire ses impôts d’un montant équivalent à 11 % du prix de la résidence, remise qu’il appliquera équitablement sur 9 ans.

Mais ce n’est pas tout, ayant le statut de LMNP ou LMP et achetant un logement neuf, il a la possibilité de se faire rembourser la TVA, ce qui équivaut à une remise de près de 16 % sur le prix d’achat.

Les inconvénients de l’investissement locatif en résidence meublée

Les investissements immobiliers locatifs meublés dans une résidence services, présentent tous les mêmes inconvénients : l’entretien et les réparations. Certains exploitants s’engagent par contrat à les assurer, d’autres précisent qu’ils sont à la charge du propriétaire. Dans ce dernier cas, le coût des travaux lui est imposé, et il lui sera difficile de le contester. Il arrive que l’exploitant prévienne l’investisseur suffisamment à l’avance pour lui permettre de provisionner, mais ce n’est pas toujours ainsi. Dans la réalité, certains se retrouvent subitement avec une facture de plusieurs milliers d’euros à s’acquitter.

Dans chaque résidence meublée, il y a les parties communes et les parties privées. Certaines formules d’investissement locatif s’appliquent uniquement sur les parties privées. Le propriétaire doit donc s’acquitter de l’entretien et des réparations sur son bien immobilier, tandis que l’exploitant s’occupe des parties communes. Mais là encore, l’investisseur n’a pas le choix du prestataire, on le lui impose.

Pour un investissement locatif véritablement libéré de toute contrainte, il est préférable de choisir une formule dans laquelle l’exploitant finance les travaux. Cependant ces formules impliquent un rendement moins important, bien que toujours supérieur à celui de la location vide classique, et quelquefois le prix du m² est surévalué. À surface égale et emplacements identiques, un studio à la mer ou à la montagne coûtera plus cher dans une résidence de services.

L’investisseur immobilier choisissant l’EHPAD, la résidence de tourisme, la résidence étudiante ou la résidence d’affaires, doit savoir qu’il paye la sérénité et la sécurité.

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