Accueil Placer son argent Faut-il investir dans une petite surface au rez-de-chaussée ?

Faut-il investir dans une petite surface au rez-de-chaussée ?

mise à jour: 19 décembre 2018
Rue d'habitations à Paris
Paris : plus de rentabilité en rez-de-chaussée qu'en étage ?

Tous les investisseurs immobiliers le savent : les petites surfaces se louent mieux. Et quand elles se trouvent au rez-de-chaussée, on peut les acheter moins cher que si elles se trouvaient à l’étage. D’après une étude les locataires seraient moins réticents à habiter sur rue, l’occasion peut-être d’un bon rendement.

Des appartements de 15 % à 19 % moins chers en rez-de-chaussée

Dans un immeuble avec ascenseur à Paris, le prix du m² est 19 % moins cher au rez-de-chaussée qu’au dernier étage. C’est ce que révèle une étude de MeilleursAgents, qui précise que l’écart est moins élevé en province. Hors des limites de la région parisienne, la différence se limite à 15 %.

Bien entendu ces chiffres sont des moyennes, sur le terrain les écarts peuvent être tout autre, mais l’information est intéressante. L’étude précise en effet que les locataires « sont moins réticents à habiter un rez-de-chaussée car ils ne s’engagent généralement pas sur le long terme ».

L’enquête a été réalisée en analysant 50 000 transactions immobilières, à Paris et dans les 10 plus grandes villes de France. Un questionnaire a été envoyé à 5000 particuliers et si 1000 agences membres du réseau MeilleurAgents.

Investir dans une petite surface à Paris  pour plus de rendement locatif ?

La dernière édition du baromètre ORPI/Le Figaro, montre que les 1 pièce se négocient généralement à 180 646 € à Paris. Il s’agit d’un prix moyen, englobant tout les étage, il est donc difficile de déterminer avec précision quel serait le prix moyen d’un studio parisien au rez-de-chaussée. Ce prix étant une moyenne, on pourrait dresser une estimation à 8 % de moins, soit 167 000 €.

Il peut être donc intéressant d’investir dans une petite surface à Paris, à condition de trouver le bon équilibre au niveau du loyer. L’investisseur doit pouvoir obtenir davantage de rendement locatif, que s’il achetait au dernier étage avec ascenseur.

Attention : le propriétaire bailleur doit respecter l’encadrement des loyers dans la capitale. En supplément, il devra proposer moins cher que pour un studio situé plus élevé et plus ensoleillé.

Prix des studios et T2 en province

Toujours d’après la dernière édition du baromètre ORPI/Le Figaro, on voit que les petites surfaces les plus abordables se trouvent à Nantes. Comptez 68 000 € pour un studio, et 102 400 € pour un deux-pièces. Bonne nouvelle pour les investisseurs : les prix ont respectivement baissé de -10,5 % et -3,1 % en 1 an.

D’après l’observatoire CLAMEUR, le loyer moyen nantais s’établit à 12,3 €/m², un tour de calculette montrera si l’achat et rentable.

Les prix des petites surfaces anciennes sont également abordables à Toulouse. Le deux-pièces s’échangent à 124 000 € et le studio à 84 000 €, respectivement en baisse de -3,8 % et -3,6 %. À Nice il faudra compter sur 184 000 € pour un T2, et 110 000 € pour un T1. C’est plus cher, mais là-aussi les prix sont en baisse (-4,4 % et -6,6 %), et les loyers sont plus élevés. Dans la capitale des Alpes-Maritimes, les locataires déboursent 15,7 €/m².

Acheter des petites surfaces neuves pour louer avec remise d’impôt

Si les prix de l’immobilier neuf sont plus élevés que dans l’ancien, 300 € par mois suffisent pour investir dans un 40 m². Les candidats investisseurs intéressés par les programmes des promoteurs, recherchent avant tout la qualité. Les invendus sont donc généralement des petites surfaces moins bien exposées, dont certaines sont situées au rez-de-chaussée.

L’avantage pour l’acheteur est que ces logements sont souvent en stock et déjà construits. Il peut donc les visiter et surtout obtenir une remise, voire des équipements supplémentaires. Il n’est pas rare qu’un promoteur offre cuisine et salle de bain équipées afin de se débarrasser de ses invendus. En supplément, la location en loi Pinel permet une remise d’impôt d’un maximum de 21 % sur le prix du logement acquis, répartie sur 12 ans.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer