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2500 € nets/mois suffisent-ils pour investir dans l’immobilier ?

mise à jour: 1 mai 2019
Vue parisienne
La baisse des taux immobilier ouvre des opportunités sur les appartements anciens mis en location.

Quel est le revenu minimum pour investir dans l’immobilier ? Tout dépend du taux d’endettement futur, qui conditionnera la capacité d’emprunt du candidat investisseur. Ainsi des revenus de 2500 €/mois suffisent pour acheter un appartement à 100 000 € et le louer, à condition d’avoir très peu d’endettement.

Investir dans l’immobilier avec un salaire net de 2500 €/mois ?

Une banque n’accordera de prêt immobilier pour investir, que si le taux d’endettement futur des demandeurs est inférieur à 33 % de leurs revenus nets. Pour un foyer fiscal percevant 2500 €/mois net, cela signifie que la totalité de ses mensualités ne doit pas dépasser 825 €/mois.

Par 825 €/mois de mensualités, on entend :

  • le crédit immobilier actuel,
  • les crédits à la consommation actuels,
  • le crédit immobilier convoité.

À première vue il sera difficile pour beaucoup de convaincre une banque de financer un investissement immobilier. Et pourtant les foyers fiscaux percevant 2500 €/mois conservent leurs chances, car le loyer paye une partie du crédit.

L’effort mensuel compensé par les loyers

Les banques n’ont pas peur du cumul de crédits, dès lors que l’un d’entre eux est destiné à l’investissement locatif. Car le prêteur a conscience qu’un loyer va venir soulager l’effort mensuel de l’investisseur.

Toutefois il est également conscient des charges d’exploitation et d’entretien. Il est courant qu’une banque retire 30 % du montant des loyers espérés, afin de déterminer l’effort personnel du futur propriétaire bailleur.

Prenons l’exemple d’un appartement à 100 000 €, pour lequel le loyer annuel brut serait de 5000 €. Afin de se placer du côté de la sécurité, une banque considérera que les loyers nets seront de 3500 €.

Si l’investisseur emprunte sur 20 ans au taux moyen de 1,39 % (moyenne CSA/Crédit Logement février 2019), ses mensualités hors assurance seront de 478 €, soit 5736 €/an. Pour une banque, l’effort personnel annuel sera donc de 2236 €, ou encore 187 €/mois.

En conclusion, des revenus de 2500 € nets par mois suffiraient pour investir dans l’immobilier, à condition que les mensualités des dettes actuelles du demandeur ne dépassent pas 638 €/mois. Et encore, on ne compte pas le capital de départ, notamment nécessaire pour régler les frais d’achat.

Acheter un appartement 100 000 € pour le louer

Les candidats à l’investissement immobilier disposant d’un petit budget peuvent chercher dans 2 directions.

La première consiste à viser les centres-villes des cités universitaires, afin de dénicher une petite surface à louer à un étudiant. On trouve aussi bien des appartements anciens, avec ou sans rénovation, que des programmes immobiliers neufs permettant des remises d’impôts de 2 % du prix du logement par an.

Pour info : à la date de la mise à jour de cet article, nous comptons 116 ensembles immobiliers avec des appartements à moins de 100 000 €, voici la liste.

La 2e solution consiste au contraire à viser les espaces périurbains, voire même les petites villes de campagne. Il existe effectivement une importante réserve de clientèle de retraités, qui recherchent des logements abordables et confortables. Mais surtout, l’Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) peut subventionner des travaux de rénovation si le propriétaire confie la location à un bailleur social.

S’il choisit la première solution, l’investisseur a tout intérêt à se protéger des défauts de paiement de loyer. Au cas où son locataire ne lui verserait plus son dû, il se retrouverait seul à supporter les mensualités. Les banques le savent, et pourraient conditionner l’obtention du prêt immobilier à la présence d’une assurance loyers impayés.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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