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2500 € nets/mois suffisent-ils pour investir dans l’immobilier ?

mise à jour: 19 décembre 2018
Vue parisienne
La baisse des taux immobilier ouvre des opportunités sur les appartements anciens mis en location.

Un sondage réalisé par Ipsos pour idéal–investisseurs.fr, montre que les Français considèrent que 2500 € nets sont suffisants pour investir dans l’immobilier. Ce n’est pas totalement faux, mais un peu utopique. Car un simple calcul montre que ce niveau de revenu permet d’acheter un appartement à 100 000 € pour le louer, à condition d’avoir très peu d’endettement.

Investir dans l’immobilier avec un salaire net de 2500 €/mois ?

Si les Français interrogés par le sondage pense que 2500 € nets par mois sont suffisants pour devenir investisseurs immobiliers, ils se trompent. Car une banque ne donnera son aval que si le taux d’endettement futur des demandeurs est inférieur à 33 % de leur revenu net.

Ainsi le cumul des mensualités ne doit pas dépasser 825 €/mois, c’est-à-dire :

  • crédit immobilier actuel,
  • crédit à la consommation actuel,
  • crédit immobilier convoité.

Autant dire que ce niveau de ressources ne sera que rarement suffisant pour convaincre une banque de financer un investissement immobilier.

L’effort mensuel compensé par les loyers

Les banques n’ont pas peur du cumul de crédits, dès lors que l’un d’entre eux est destiné à l’investissement locatif. Car le prêteur a conscient qu’un loyer va venir soulager l’effort mensuel de l’investisseur.

Toutefois il est également conscient des charges d’exploitation et d’entretien. Il est courant qu’une banque retire 30 % du montant des loyers espérés, pour déterminer l’effort personnel du futur propriétaire bailleur.

Prenons l’exemple d’un appartement à 100 000 €, pour lequel le loyer annuel brut serait de 5000 €. Afin de se placer du côté de la sécurité, une banque considérera que les loyers nets seront de 3500 €.

Si l’investisseur emprunte sur 18 ans au taux moyen de 1,58 %, ses mensualités hors assurance seront de 488 €, soit 5856 €/an. Pour une banque, l’effort personnel annuel sera donc de 2356 €, ou encore 197 €/mois.

En conclusion, des revenus de 2500 € nets par mois suffiraient pour investir dans l’immobilier, à condition que les mensualités des dettes actuelles du demandeur ne dépassent pas 628 €/mois.

Et encore, on ne compte pas le capital de départ, notamment nécessaire pour régler les frais d’achat.

Acheter un appartement 100 000 € pour le louer

Les candidats à l’investissement immobilier disposant d’un petit budget peuvent chercher dans 2 directions.

La première consiste à viser les centres-villes des cités universitaires, afin de dénicher une petite surface à louer à un étudiant. On trouve aussi bien des appartements anciens, avec ou sans rénovation, que des programmes immobiliers neufs permettant des remises d’impôts de 2 % du prix du logement par an.

La 2e solution consiste au contraire à viser les espaces périurbains, voir même les petites villes de campagne. Il existe effectivement une importante réserve de clientèle de retraités, qui recherche des logements abordables et confortables. Mais surtout, l’Agence Nationale de l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) peut subventionner des travaux de rénovation si le propriétaire confie la location à un bailleur social.

S’il choisit la première solution, l’investisseur a tout intérêt à se protéger des défauts de paiement de loyer. Au cas où son locataire ne lui verserait plus son dû, il se retrouverait seul à supporter les mensualités. Les banques le savent, et pourraient conditionner l’obtention du prêt immobilier à la présence d’une tierce personne pour se porter caution.

Fabien Belleinguer

Fabien Belleinguer

Éditeur chez Emprunter-Malin.com
Blogueur sur les thèmes de l'argent et l'immobilier depuis 2012, je suis radin, suspicieux, mais toujours poli. Autodidacte, je choisis mes sources d'information avec soin et les analyse en toute indépendance.
Fabien Belleinguer