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Le prêt immobilier à mensualités modulables : limites et utilité

Le prêt immobilier à mensualités modulables permet à l’emprunteur d’augmenter ou de diminuer ses échéances. La clause de modularité est incluse dans pratiquement tous les contrats, et peut se révéler salvatrice en cas de difficultés financières. Mais cette souplesse d’utilisation peut également être utile lorsque le candidat emprunteur à des crédits en cours.

Le prêt immobilier modulable en cas de coup dur

Lorsqu’un accident ou un aléa de la vie cause un préjudice financier à l’emprunteur, son assurance crédit immobilier ne se déclenchera pas toujours. Si son incapacité ou son handicap n’est pas couvert, l’assureur refusera d’indemniser. Dans cette situation le prêt immobilier modulable se révélera très utile.

Le prêt immobilier modulable permet à l’emprunteur de diminuer le montant de ses mensualités :

  • Jusqu’à une certaine portion,
  • pendant une certaine période.

Il s’agit donc d’un bon arrangement pour tout le monde. Effectivement la banque peut continuer  de percevoir des remboursements, et l’emprunteur ne se trouve pas en défaut de paiement.

Les limites du prêt immobilier modulable

La faculté de modularité des échéances est présente dans tous les contrats de crédit immobilier. Sans surprise, les banques imposent des limites.

L’emprunteur ne peut moduler ses mensualités qu’après un minimum d’amortissement de 12 mois, voire 24 mois chez certaines.

L’ajustement à la hausse ou à la baisse est limité entre 30 % et 50 % du montant de l’échéance initiale.

La modularité des échéances ne doit pas augmenter la durée du crédit immobilier de plus de 60 mois.

Chez certaines banques, la diminution des mensualités ne doit pas réduire la durée des remboursements de plus de 24 mois.

L’augmentation du montant des échéances ne doit pas dépasser un taux d’endettement défini.

Le taux nominal initialement prévu ne diminue pas avec le déclenchement de la modulation des échéances à la baisse, au contraire du rachat de crédit immobilier. En revanche il n’augmente pas non-plus lorsque les mensualités sont abaissées, rallongeant ainsi la durée des remboursements.

Pour info : conserver le même taux en augmentant la durée est à l’avantage de l’emprunteur. En temps normal le taux d’intérêt augmente avec la durée. Par exemple, en mai 2020 la moyenne était de 1,07 % sur 15 ans et de 1,51 % sur 25 ans (source : observatoire CSA/Crédit Logement).

Augmenter ses mensualités quand tout va bien

La faculté de moduler les échéances doit également s’appliquer à la hausse. Une disposition très intéressante, car les taux d’intérêt étant fixes le montant des mensualités reste le même durant toute la durée des remboursements. Mais entre-temps le coût de la vie augmente, et les revenus avec.

Le poids des mensualités pèse donc de moins en moins lourd dans le budget des emprunteurs. Ils peuvent ainsi augmenter le montant de leurs mensualités lorsque leur situation financière s’améliore, ce levier est parfois utilisé par les courtiers en prêt immobilier.

Exemple d’utilisation de la modularité des échéances

Prenons l’exemple d’un couple qui a encore 15 mensualités sur son crédit auto, avec des échéances de 344 €/mois. Ils souhaiteraient acheter un appartement pour le mettre en location, en le remboursant sur 20 ans. Mais les banques refusent à cause de leur taux d’endettement trop élevé.

Ils choisissent donc un contrat de crédit immobilier sur 25 ans, avec la possibilité d’augmenter les mensualités au bout de 15 mois, lorsque leur crédit auto sera remboursé. La banque les autorise à les augmenter jusqu’à 50 %, sans que la durée initiale ne puisse diminuer de 20 %.

Ils empruntent ainsi 144 637 € sur 25 ans à 1,95 % (hors assurance). Montant de la mensualité : 635,34 €. Au bout de 15 mois ils font jouer la modularité des échéances, et augmentent leurs mensualités jusqu’à 745,46 € sur 20 ans.

Ils peuvent également profiter de cette mise à jour pour choisir une assurance emprunteur basée sur le capital restant, dont le niveau des cotisations baisse au fur et à mesure des remboursements.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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