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La vente à réméré d’un bien immobilier pour éviter la saisie

La vente à réméré d’un bien immobilier est la dernière solution du propriétaire pour éviter la saisie par ses créanciers. Lorsque toutes ses tentatives de restructuration de dettes ont échoué, il lui reste la possibilité de vendre un logement ou un local avec le droit de le racheter par la suite. Il pourra même continuer à occuper les lieux avec un loyer, selon les termes définis avec les investisseurs.

La vente à réméré, comment ça marche ?

La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat, dans laquelle le vendeur dispose d’un délai pour racheter le bien cédé. Dans le cas d’une résidence principale, le propriétaire vend à réméré à un investisseur et continue d’occuper les lieux en tant que locataire. Une fois sa situation améliorée dans un délai inscrit au contrat, il rembourse l’acheteur et redevient propriétaire.

La vente à réméré s’adresse aux foyers se trouvant dans l’impossibilité de procéder à une restructuration de crédits pour une raison qui peut être :

  • Inscription au FICP (Fichier de National des Incidents de Crédits aux Particuliers).
  • Situations d’interdit bancaire.
  • Instabilité professionnelle ou manque de pérennité des revenus. C’est notamment le cas des artisans et commerçants.

La vente à réméré peut durer de 6 mois à 5 ans, au cours de cette période le vendeur peut à tout moment racheter le bien immobilier qu’il a cédé. L’acquéreur lui, n’a pas le droit de revendre.

La vente à réméré, combien ça coûte ?

Dans une vente à réméré, l’acheteur est un investisseur ou un groupe d’investisseurs comme dans le cadre de la SCI. Son objectif est de rentabiliser son capital disponible en percevant le loyer du vendeur.

Il ne devrait pas avoir pour intention de récupérer le bien immobilier. Toutefois afin de se couvrir des risques, les ventes à réméré se font rarement au-dessus de 80 % de la valeur marchande du bien immobilier vendu.

Exemple : sur une maison estimée à 300 000 € l’investisseur peut demander une vente à réméré sur 240 000 €.

Si le montant de la vente est supérieur à celui de la dette des vendeurs, le reliquat est conservé par un notaire afin de servir d’apport personnel du crédit immobilier nécessaire pour exercer le droit de rachat.

Exemple : si le montant de la dette des vendeurs est 200 000 €, le notaire dépose les 40 000 € de différence à la Caisse des Dépôts et Conservation, ou sur un placement bancaire bloqué.

En supplément, il faut comprendre qu’avec la somme d’argent dont il dispose, l’investisseur pourrait acheter un logement et le louer. En mars 2020 le taux immobilier sur 15 ans pour les meilleurs profils d’emprunteur était à 0,68 %. Il pourrait obtenir un bon rendement locatif par lui-même, il a donc tendance à demander un loyer élevé au vendeur.

Exemple : sur le montant de la vente à réméré de 240 000 € il pourrait demander 6 % annuel au vendeur, soit 1200 €/mois.

En supplément, l’investisseur peut demander une somme complémentaire, correspondant à la différence entre la valeur marchande du bien immobilier au moment de la vente à réméré et celle au moment du rachat.

Exemple, admettons que les vendeurs exercent leur droit de rachat au bout de 5 ans, et que la maison vaille désormais 308 000 €. Une clause du contrat pourrait préciser que l’acheteur a le droit de réclamer les 8000 € de différence, les vendeurs pourraient avoir à lui verser 248 000 €.

La vente à réméré d’un bien immobilier a donc tendance à coûter plus cher au vendeur, qu’une simple restructuration de dettes. Avant d’y arriver, un bon contrat de prêt immobilier peut avoir prévu des verrous de sécurité pour l’emprunteur.

Par exemple, ce dernier pourrait bénéficier d’une clause de modularité des échéances, qui lui permettrait de diminuer ses mensualités pendant une certaine période, voire de les reporter.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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Marie D'eurveilher
11 mars 2020 13 h 11 min

Bjr j’habite à la Réunion je souhaiterais avoir des informations sur la vente en remere .Je suis propriétaire avec un crédit en cours et fiché BDF.Cordialement