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Vendre son bien immobilier à réméré pour éviter la saisie

La vente d’un bien immobilier à réméré est la dernière solution du propriétaire face au surendettement. Lorsque toutes ses tentatives de restructuration de crédits ont échoué, il lui reste la vente avec faculté de rachat. Dans cette configuration des investisseurs privés achètent son bien immobilier. Les fonds ainsi récoltés servent à payer les dettes, le reliquat étant conservé chez un notaire. Le vendeur continue d’habiter les lieux en échange d’un loyer versé aux investisseurs. Arrivé à une certaine date, il a le droit légal de racheter le logement à un prix convenu d’avance. Focus sur ce système de la dernière chance, sur ses avantages et inconvénients.

Vente immobilière à réméré pour rembourser ses dettes

La vente immobilière à réméré, comment ça marche ?

Qu’est-ce que c’est ?

Le réméré est une vente avec faculté de rachat, dans laquelle le vendeur dispose d’un délai pour racheter le bien cédé. Dans le cas d’une résidence principale, le propriétaire vend à réméré à un investisseur et continue d’occuper les lieux en tant que locataire. Une fois sa situation améliorée dans le délai qui lui est impartit, il rembourse l’acheteur et redevient propriétaire.

C’est pour qui ?

La vente en réméré s’adresse aux personnes surendettées, se trouvant dans l’impossibilité de procéder à une restructuration de crédits pour une ou plusieurs des raisons suivantes :

  • Inscription au FICP (Fichier de National des Incidents de Crédits aux Particuliers).
  • Situations d’interdit bancaire.
  • Instabilité professionnelle, ou manque de pérennité des revenus. C’est notamment le cas des artisans et commerçants.

Qu’est-ce que la faculté de rachat du réméré ?

L’article 1673 du Code Civil décrit la notion de faculté de rachat d’une vente en réméré comme un « [ ] pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article ».

Il s’agit donc d’une période de temps décrite par contrat, pouvant aller de 6 mois à 5 ans, au cours de laquelle le vendeur peut à tout moment racheter le bien immobilier qu’il a cédé. Au cours de cette période, l’acquéreur n’a pas le droit de revendre.

Prix de la vente d’un bien immobilier à réméré

Il est très rare que l’investisseur achète le bien immobilier pour son montant exact. Afin de se couvrir des risques, il s’engagera rarement au-dessus de 80 %.

Exemple : les propriétaires d’une maison estimée à 300 000 €, souhaitent solder leurs dettes via la vente en réméré. Un investisseur se propose de la leur racheter sur ce principe pour 240 000 €.

Racheter un bien immobilier vendu en réméré

Lorsque le vendeur désire exercer son droit de rachat, plusieurs cas de figure se présentent en fonction des termes du contrat.

  • L’investisseur peut s’être contenté uniquement du loyer payé, dans ce cas le vendeur lui verse le montant de son investissement.
  • En plus du loyer versé, l’acheteur peut demander une somme complémentaire, correspondant à la différence de valeur du bien immobilier impliqué, entre la date de la vente et la date du rachat.
  • D’autres conditions peuvent être inscrit au contrat.

L’importance du notaire dans une vente à réméré

Étant donné qu’il s’agit d’une transaction immobilière, l’acte doit être signé devant notaire. Il est vivement recommandé aux personnes intéressées par la vente en réméré de demander conseil auprès d’une étude notariale.

Le réméré immobilier représente une solution intéressante lorsque la situation ne permet pas de restructuration de crédit. Ce dispositif possède ses avantages et inconvénients qu’il convient de connaitre.

Mais bien trop souvent cette option est celle de la dernière chance avant la saisie immobilière, et le vendeur n’a pas le toujours le choix.

Les protagonistes d’une vente immobilière à réméré

Celui qui vend

Le vendeur est désigné sous le terme de cédant temporaire. Souvent surendetté et sous la menace d’une saisie judiciaire, il vend sa possession à autrui (l’investisseur), dans l’espoir de la récupérer une fois sa situation personnelle rétablie.

Celui qui achète

L’acheteur peut être une personne physique ou morale. Il existe des sociétés d’investissement, regroupant plusieurs personnes comme dans le cadre de la SCI, chacune apportant une part de la somme.

Dans un monde idéal, le but de l’investisseur en réméré ne serait pas de réaliser une bonne opération immobilière. Il agirait surtout dans le cadre d’un investissement à court terme.

Sa rémunération est constituée par l’indemnité d’occupation versée par le cédant temporaire afin que ce dernier continue d’occuper son logement. Il peut également percevoir une prime au moment du rachat.

Le notaire

Il est très important que le procédé soit supervisé par un notaire, pour le vendeur comme pour l’investisseur. L’étude se charge de payer les dettes du cédant temporaire ainsi que la commission des intermédiaires. Le reliquat est déposé sur un compte bloqué, et servira le plus souvent d’apport personnel du crédit immobilier nécessaire pour exercer le droit de rachat.

S’il est sollicité par le cédant temporaire, il doit défendre les intérêts de ce dernier et va donc négocier les meilleures conditions. Lorsque le cédant temporaire exerce son droit de rachat, c’est l’étude notariale qui reverse sa part à l’investisseur.

Exemple de la vente d’un bien immobilier à réméré

Montant des dettes

L’étude de cas ci-dessous ne repose pas sur un dossier réel constaté, mais sur un exemple inventé afin de permettre au lecteur de comprendre le principe d’une vente à réméré. Dans la réalité les choses peuvent se passer différemment.

Mr et Mme Martin possèdent une maison estimée à 250 000 € sur laquelle ils doivent encore rembourser 70 000 €.

Ils ont cumulés crédits à la consommation et avances de trésorerie pour un montant de 40 000 € et doivent maintenant payer 2 200 € de mensualités, tous prêts confondus.

Étant donné qu’ils se sont trouvés 2 fois en défaut de paiement, ils sont inscrit au FICP et ne peuvent plus restructurer leurs dettes.

La vente en réméré pour se sortir du surendettement

Un investisseur leur propose de racheter leur maison à réméré pour 80% de sa valeur, soit 200 000 €. La date limite pour exercer leur droit de rachat est fixée à 3 ans. Le notaire perçoit les 200 000 €, et déduit :

  • Les 110 000 € de dettes des cédants temporaires (70 000 € + 40 000 € = 110 000 €).
  • Les pénalités de remboursement anticipé.
  • Les frais de notaire.
  • Les frais de main levée d’hypothèque.

Admettons que les frais cités ci-dessus se montent à 30 000 €. Le reliquat est donc de 60 000 €. Le notaire bloque ces 60 000 € sur un compte de la Caisse des Dépôts et Consignations. Ce montant servira à M. Mme Martin pour faire valoir leur faculté de rachat.

M. et Mme Martin n’ont plus de dettes, et pourront sortir du fichier de la Banque de France sous peu. Ils continuent d’habiter leur maison, et versent désormais un loyer à l’investisseur. Admettons que ce dernier cherche un rendement brut de 5 %, ils lui versent un loyer annuel de 10 000 € (200 000 × 5 % = 10 000 €).

Exercice du droit de rachat de la vente à réméré

Un certain temps après le solde de leurs crédits, Mr et Mme Martin ne sont plus fichés au FICP, et aucune trace de leur nom n’y figure. Ils disposent alors des 3 ans du délai de leur droit de rachat, pour redresser leur situation professionnelle et financière.

Peu avant ces 3 ans, admettons qu’ils se trouvent en position de souscrire un prêt immobilier (pour lequel ils bénéficient d’un apport de 60 000 €).

Ils doivent donc emprunter pour rembourser les 200 000 € payés par l’investisseur, plus les frais d’achat. En admettant que ces frais d’achat se montent à 10 %, M. et Mme Martin doivent obtenir un crédit immobilier de 140 000 € ([200 000 € +10 %] – 60 000 € = 140 000 €).

On notera ainsi que le couple a augmenté ses dettes. Effectivement avant l’opération ils devaient 110 000 €, maintenant ils doivent 140 000 €.

Une fois le prêt immobilier obtenu, la somme est versée au notaire.  Ce dernier paye l’investisseur, prélève les frais, et établit les actes légaux permettant à M. et Mme Martin de redevenir propriétaires de leur maison.

Avantages de la vente à réméré

Les vendeurs n’ont pas à quitter le bien immobilier vendu.

Le procédé est discret, l’entourage des vendeurs peut être tenu dans l’ignorance.

La faculté de rachat peut s’étendre jusqu’à 5 ans.

Au cas où les vendeurs ne sont pas en position de racheter le bien cédé, ils peuvent être titulaires d’un bail locatif et rester en place.

Le reliquat, une fois les crédits remboursés et les frais payés, est bloqué à la Caisse des Dépôts et Consignation afin de garantir qu’il sera utilisé pour racheter le bien immobilier vendu.

Une vente immobilière en réméré peut permettre de récupérer plus d’argent que lors d’une saisie judiciaire.

Si le bien immobilier est déjà loué à autrui par le cédant temporaire, le loyer perçu constitue alors l’indemnité d’occupation.

Inconvénients du réméré immobilier

Le coût est élevé, il peut ainsi représenter plus de 12 % du prix du bien immobilier.

Rien ne garantit au vendeur qu’il puisse exercer sa faculté de rachat. Car pour le faire, il est nécessaire que sa situation professionnelle et financière soit stabilisée.

En cas de défaut de paiement de l’indemnité d’occupation, le cédant temporaire perd son droit de rachat.

La vente en réméré comporte de nombreux pièges, il est impératif de se rapprocher d’un conseiller juridique spécialisé.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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