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Comment choisir un crédit immobilier entre plusieurs offres

Le choix du bon contrat de prêt immobilier est important pour la sécurité de votre patrimoine. Si vous signez trop vite vous pourriez découvrir des frais cachés au moment de revendre, ou bien la banque pourrait vous faire payer cher un report de mensualités en cas de problèmes financiers. Voici quelques conseils pour choisir un crédit immobilier en comparant des éléments essentiels sur les offres préalables.

Prenez une levée des pénalités de remboursement anticipé

En mai 2020 le taux immobilier moyen est remonté à 1,25 % (source CSA Crédit Logement). Selon les profils d’emprunteur, les moyennes vont de 0,79 % sur 15 ans à 1,81 % sur 25 ans.

Avec un coût du crédit si faible il peut-être plus intéressant d’acheter plutôt que de louer. Dans certains cas il est même possible de revendre dans 5 ans tout en récupérant son apport personnel, plus un capital supplémentaire.

Et justement lorsque vous revendez votre bien, vous devez solder votre crédit immobilier. La banque subit alors le manque-à-gagner de tous les intérêts à venir que vous ne lui verserez pas. La loi l’autorise donc à vous facturer des pénalités de remboursement anticipé.

Leur montant peut être :

  • 3 % du capital restant dû,
  • 6 mois d’intérêt.

Dans un monde parfait, la banque accepterait de tirer un trait sur ces pénalités si vous souscrivez le nouveau crédit chez elle. Dans la réalité la plupart ne vous accordera qu’une levée partielle.

Choisir un crédit immobilier, c’est réfléchir à une possible revente ultérieure. Si vous pensez agrandir la famille dans quelques temps, prévoyez une levée des pénalités de remboursement anticipé au sein du contrat.

Par exemple, certaines offres préalables incluent une levée partielle après 5 ans de remboursement, puis une levée totale après 7 ans.

Préférez la caution à l’hypothèque

Un crédit immobilier s’accompagne, soit d’une caution, soit d’une hypothèque, soit d’une IPPD (Inscription au Privilège de Prêteur de Deniers). Mais dans la pratique ce n’est pas vous qui choisissez. La banque commence par demander une caution auprès d’un établissement spécialisé, car c’est lui qui paiera les mensualités à votre place si vous ne pouvez plus le faire.

Lorsque vous avez à choisir entre plusieurs offres de prêt immobilier, regardez bien si certaines s’accompagnent d’une hypothèque, et non d’une caution. Certes l’hypothèque est moins chère, mais elle présente des frais de mainlevée en cas de revente avant le terme du crédit.

Ces frais de mainlevée viendront donc s’ajouter aux autres frais auxquels vous ne pourrez pas échapper lorsque vous déménagerez pour un logement plus grand. Si vous avez l’intention de revendre dans quelques années, préférez la caution.

Choisissez un crédit immobilier avec modularité des échéances

La vie ne se déroule jamais comme on s’y attendait. Un rachat de votre société par une autre, une nouvelle technologie qui rend votre emploi obsolète, un accident… beaucoup de problèmes peuvent se présenter. Vous pourriez vous trouver en situation financière délicate, avec le poids des mensualités de votre crédit immobilier.

Certes vous pourriez négocier avec votre banque, mais si elle refuse vous vous retrouvez dans une impasse. Or si vous êtes sans emploi, très peu d’établissements financiers accepteront de restructurer vos dettes.

Heureusement certains contrats de crédit immobilier incluent la modularité des échéances. Cette option vous donne le droit de suspendre le remboursement de votre prêt pendant plusieurs mois. Certaines banques vont même jusqu’à proposer 2 ans de report, mais ce mécanisme n’est pas gratuit, vous aurez à payer des intérêts intercalaires.

Consultez les offres de crédit immobilier que l’on vous tend, et vérifiez la présence de modularité des échéances, mais également leur coût.

Coût du credit : comparez le bon taux

On ne compare pas des offres de prêt immobilier en fonction du taux nominal, mais du Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Le taux nominal n’inclut que les intérêts appliqués sur la somme prêtée. Le TEG prend en compte la cotisation de l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais d’hypothèque et autres. En clair : le TEG représente exactement le coût du crédit.

Si vous souhaitez choisir le prêt immobilier le moins cher, comparez les TEG, leur mention est obligatoire sur toute offre préalable. Il est d’ailleurs possible d’abaisser le coût total du crédit en utilisant quelques leviers dans la négociation.

Mais attention, l’offre présentant le TAEG le plus faible n’est pas forcément celle qui vous convient. Les banques fixent leur condition en fonction du risque. Par exemple le meilleur taux pourrait cacher l’absence de levée des pénalités de remboursement anticipé et/ou de modularité des échéances.

Choisir la bonne assurance emprunteur

Votre banque est en droit de vous réclamer la présence d’une assurance, qui prendra en charge les mensualités de votre crédit en cas d’accident. L’assureur versera également la quotité du capital restant dû en cas de décès. En plus de la caution ou de l’hypothèque, le prêteur se couvre ainsi de tout défaut.

Vous n’êtes pas obligé de choisir la police d’assurance du prêteur, vous pouvez en souscrire une autre. Toutefois le fait de l’accepter pourrait accélérer votre dossier, et même vous aider à négocier quelques pourcentages en moins. Vous pourrez toujours changer d’assurance crédit par la suite, à condition de vous y prendre au bon moment.

En même temps que l’offre de prêt immobilier, la banque doit vous remettre une fiche d’information standardisée. Celle-ci liste les garanties requises, en cherchant bien vous pourriez trouver une police au même prix, avec plus de couvertures.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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