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Comment choisir un crédit immobilier entre plusieurs offres

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Le choix du bon contrat de prêt immobilier peut-être crucial pour la sécurité de votre patrimoine. Vous pourriez découvrir des frais cachés, aussi lourds qu’inévitables au moment de revendre. La banque pourrait vous envoyer promener si vous demandez un report de mensualités en cas de problèmes financiers. Voici comment choisir un crédit immobilier, en comparant des éléments essentiels sur les offres préalables.

Cherchez une clause de levée des pénalités de remboursement anticipé

Avec des taux immobiliers à leur plancher historique depuis un an, il est souvent plus intéressant d’acheter que de louer. Dans certains cas il est même possible de revendre dans 5 ans tout en récupérant son apport personnel, plus un capital supplémentaire.

Mais lorsque vous revendez votre bien immobilier, il vous faut solder votre crédit actuel. La banque subit alors le manque-à-gagner de tous les intérêts à venir, que vous ne lui verserez pas. Ainsi la loi l’autorise à vous facturer des pénalités de remboursement anticipé. Leur montant peut être :

  • 3 % du capital restant dû,
  • 6 mois d’intérêt.

Dans un monde parfait, la banque accepterait de tirer un trait sur ces pénalités si vous souscrivez le nouveau crédit chez elle. Dans la réalité la plupart ne vous accordera qu’une levée partielle.

Choisir un prêt immobilier, c’est aussi réfléchir à une possible revente ultérieure. Si vous pensez agrandir la famille dans quelques temps, prévoyez une levée des pénalités de remboursement anticipé au sein du contrat. Par exemple, certaines offres préalables incluent une levée partielle après 5 ans de remboursement, puis une levée totale après 7 ans.

Hypothèque ou caution ? Pesez le pour et le contre

Un crédit à l’habitat s’accompagne, soit d’une caution, soit d’une hypothèque ou d’une IPPD. Dans la pratique ce n’est pas vous qui choisissez. La banque commence par demander une caution auprès d’un établissement spécialisé. Objectif : que cet établissement paye les mensualités à votre place si vous ne pouvez plus le faire.

Lorsque vous avez à choisir entre plusieurs offres de prêt immobilier, regardez bien si certaines s’accompagnent d’une hypothèque, et non d’une caution. Certes l’hypothèque est moins chère, mais elle présente des frais de mainlevée en cas de revente avant le terme du crédit.

Ces frais de mainlevée viendront donc s’ajouter aux autres frais auxquels vous ne pourrez pas échapper lorsque vous déménagerez pour un logement plus grand. Si vous avez l’intention de revendre dans quelques années, préférez la caution.

Choisir une offre de prêt immobilier avec modularité des échéances

La vie ne se déroule jamais comme on s’y attend. Un rachat de votre société par une autre, une nouvelle technologie qui rend votre emploi obsolète, un accident… beaucoup de problèmes peuvent se présenter. Vous pourriez vous trouver en situation financière délicate, avec le poids des mensualités de votre crédit immobilier.

Certes vous pourriez négocier avec votre banque, mais si elle refuse vous vous retrouverez dans une impasse. Car si vous êtes sans emploi, très peu d’établissements accepteront de restructurer vos dettes.

Heureusement certains contrats de crédit incluent une modularité des échéances. Vous avez la possibilité de suspendre le remboursement de votre prêt pendant plusieurs mois. Certaines banques vont même jusqu’à proposer 2 ans de report. Mais ce mécanisme n’est pas gratuit, vous aurez à payer des intérêts intercalaires.

Consultez les offres de crédit immobilier que l’on vous tend, et vérifiez la présence de modularité des échéances, mais également leur coût.

Comment choisir un prêt immobilier en fonction du taux

On ne compare pas des offres de prêt immobilier en fonction du taux nominal, mais du taux effectif global (TEG). Le taux nominal n’inclut que les intérêts appliqués sur la somme prêtée. Le TEG prend en compte la cotisation de l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais d’hypothèque et autres. En clair : le TEG représente exactement le coût du crédit.

Si vous souhaitez choisir le prêt immobilier le moins cher, comparez les TEG, leur mention est obligatoire sur toute offre préalable. Il est d’ailleurs possible d’abaisser le coût total du crédit, en utilisant quelques leviers dans la négociation.

Mais attention, l’offre présentant le TEG le plus faible n’est pas forcément celle qui vous convient. Les banques fixent leur condition en fonction du risque. Par exemple le meilleur taux pourrait cacher l’absence de levée des pénalités de remboursement anticipé et de modularité des échéances.

Choisir l’offre d’assurance emprunteur de la banque ou non ?

Votre banque est en droit de vous réclamer la présence d’une assurance, qui prendra en charge les mensualités de votre crédit en cas d’accident. L’assureur versera également la quotité du capital restant dû, en cas de décès. En plus de la caution ou de l’hypothèque, le prêteur se couvre ainsi de tout défaut.

Vous n’êtes pas obligé de choisir la police d’assurance du prêteur, vous pouvez en souscrire une autre. Toutefois le fait de l’accepter pourrait accélérer votre dossier, et même vous aider à négocier quelques pourcentages en moins. Vous pourrez toujours changer d’assurance crédits par la suite, à condition de vous y prendre au bon moment.

En même temps que l’offre de prêt immobilier, la banque doit vous remettre une fiche d’information standardisée. Celle-ci liste les garanties requises, en cherchant bien vous pourriez trouver une police au même prix, avec plus de couvertures.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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