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Tout savoir sur l’investissement immobilier locatif

Emprunter Malin vous propose une série de fiches pratiques sur l’investissement immobilier locatif intelligent. Choisir le bon dispositif fiscal pour diminuer vos impôts, viser une détention à long terme pour obtenir un complément de retraite et surtout un patrimoine transmissible. Consultez les explications relatives à votre projet, et posez vos questions en commentaire.

Acheter pour louer : calculer, réfléchir, comparer

Plus d'argent pour payer

Propriétaires bailleurs : 5 solutions contre les loyers impayés

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Il est toujours trop tard pour se demander que faire en cas de loyer impayé. Un propriétaire bailleur a tout intérêt à souscrire une solution avant de remettre les clés à son locataire. Il...
Appartement à louer

Calcul des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs

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Entre la CSG, la CRDS et les prélèvements de solidarité, les charges sociales sur les revenus locatifs se montent à 17,20 %. Au régime du micro foncier le calcul s'effectue après abattement, au régime du...
Capacité d'épargne

Quand peut-on revendre un investissement locatif ?

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Pour revendre un investissement locatif sans perdre d'argent, il faut calculer le moment où le fruit de la vente couvre la différence entre les dépenses et les loyers net d’impôts. Emprunter Malin vous propose...
Déclaration d’impôts

Comment effectuer une déclaration d’impôt en loi Pinel

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Effectuer une déclaration d'impôt en loi Pinel est une démarche en 2 étapes. Dans un premier temps vous allez aviser l'administration fiscale que vous louez bien dans les règles du dispositif. Puis vous allez...
Investir en SCPI et crowdfunding

Les plateformes de crowdfunding immobilier, bon plan ou danger ?

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Le crowdfunding immobilier permet à un promoteur d'obtenir le financement qui lui manque auprès du public. Il utilise alors les services d'une plateforme en ligne dont le fonctionnement est surveillé par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers). Les gérants...
Acheter un appartement pour héberger ses enfants

Louer à ses enfants en loi Pinel

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La loi Pinel permet aux propriétaires bailleurs de louer à leurs enfants ou à leurs parents, tout en bénéficiant des remises d'impôts. Toutefois il ne doit pas s'agir d'un hébergement gratuit et les critères de...
Couple de retraités

Le Plan d’Épargne Retraite Populaire (PERP) pour une meilleure pension

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Les derniers chiffres de l'INSEE (parution février 2020) montrent que les pensions de retraite se sont améliorées de +0,9 % en 1 an. Pour autant le retraité moyen ne perçoit que 1422 €/mois et...
Livret A avec billets et monaie

Quels sont les livrets d’épargne non imposable ?

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Les livrets constituent le dernier bastion de l'épargne non imposable, avec des dividendes exonérés d'impôt et de CSG (Contribution Sociale Généralisée). Mais ils sont peu nombreux et leur rendement n'arrive pas toujours à la...

3 conditions pour bénéficier de la loi Pinel en 2020

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Les conditions de la loi Pinel ont été pensées pour s'adapter à la majeure partie du marché locatif français. Qualité énergétique du logement, emplacement géographique, plafond de loyer, les règles sont nombreuses mais simples....
Calcul de l'impôt sur les revenus locatifs

Quelle imposition pour les revenus fonciers en 2020 ?

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Le calcul de l'impôt sur les revenus fonciers diffère selon que ces derniers proviennent d'une location meublée ou non meublée. Dans tous les cas on distingue un régime fiscal avec abattement, et un autre...

Investir dans un appartement en colocation : combien, où, comment ?

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Dans une colocation on trouve presque autant d'étudiants que de salariés. La réserve de colocataires potentiels est donc importante pour le propriétaire bailleur. Investir dans un appartement pour le meubler et le louer en collocation...
Programme immobilier neuf

Exemple d’investissement immobilier en loi Pinel

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L'investissement en loi Pinel peut être plus rentable qu'une assurance-vie, malgré le plafonnement des loyers. En supplément il débouche sur une rente pérenne que l'on transmet à ses descendants. Voici un exemple incluant les prix...

Simulateur Pinel avec coût du crédit, impôts et prélèvements sociaux

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Emprunter Malin vous propose un simulateur Pinel qui calcule le rendement d'un investissement locatif, en tenant compte de plusieurs facteurs. Le coût du crédit, l'impôt supplémentaire et les prélèvements sociaux sur les loyers, mais...
Ensembles d'appartements neufs modernes

Investir en Pinel dans les 10 plus grandes agglomérations

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Lorsqu'un ménage achète un appartement neuf de 40 m² pour le louer, il perçoit un loyer. Ce loyer vient compenser les mensualités, diminuant ainsi l'effort financier mensuel. Voici le palmarès de la capacité d'épargne mensuelle...
Programme Confidence à Nogent-sur-Marne, par BNP Paribas immobilier

5 conseils pour bien investir en loi Pinel en 2020

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La remise d'impôt de la loi Pinel est importante, mais ne doit pas être l'élément décisif d'un investissement locatif. Le calcul de la rentabilité, le choix de la ville et de l'emplacement, mais aussi...

Investir dans l’immobilier avec ANAH : subventions et avantages fiscaux

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Les revenus locatifs d'un logement exploité dans le cadre du dispositif Louer Mieux de l'Anah (Agence Nationale de l'Habitat) peuvent être exonérés jusqu'à 85 %. En supplément le propriétaire bailleur peut faire subventionner jusqu'à...

Comment calculer une remise d’impôt en loi Pinel

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Le calcul de la remise d'impôt en loi Pinel s'effectue en appliquant un taux sur le prix du bien immobilier acquis. Ce taux dépend de la durée de mise en location, qui peut aller...

Comment reporter un déficit foncier sur vos revenus

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Lorsqu'un propriétaire bailleur paye plus de charges qu'il ne perçoit de loyer, il a le droit d'appliquer un déficit foncier. Cette perte comptable peut être reportée sur les revenus imposables, à raison de 10...
Immobilier montagne

Comment récupérer la TVA LMNP après un investissement locatif

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La fiscalité de la location meublée permet à l'investisseur de récupérer la TVA, s'il s'inscrit au régime du LMNP (Loueur Meublé Non professionnel). Il pourra ainsi se faire rembourser 16 % du prix de vente...
Rénover les centres-villes historiques

Loi Malraux : une défiscalisation jusqu’à 120 000 €

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Plus ancienne loi de défiscalisation de France, le dispositif Malraux offre une remise d'impôt contre travaux de rénovation. Mais attention, lesdits travaux doivent être effectués sur des immeubles de caractère, essentiels pour la sauvegarde...

Comment investir dans un EHPAD sans se tromper

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Investir dans un EHPAD c'est bien pratique, car la gestion est confiée à un exploitant. En supplément les rendements affichés dépassent les 5 % et les remises d'impôt peuvent atteindre 33 000 €. Voilà...

IRL Insee : les loyers pourront augmenter au 4e trimestre 2020

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L'IRL INSEE (Indice de Référence des Loyers) du 3e trimestre 2020 est en hausse de +0,46 % par rapport au 3e trimestre 2019 à 130,59. Il pourra donc y avoir une augmentation des loyers...
Port de la Grande Motte

La fiscalité du LMNP (Location Meublée Non Professionnelle)

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La fiscalité du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre 2 options. La première est celle du réel simplifié, qui permet de déduire tous les frais générés par l'exploitation du bien immobilier mis en location....
Prendre ses infos en ligne avant de se décider

Acheter pour louer : 3 questions à se poser

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Si vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif, vous n'avez que l'embarras du choix. Mais avant d'acheter pour louer il convient de réfléchir à ce que vous allez faire de votre investissement. Voici les questions à se poser...
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Investissement Censi Bouvard : résidence meublée et remise d’impôt

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L'investissement Censi Bouvard est un dispositif fiscal immobilier pour les ménages qui souhaitent investir dans la pierre, mais sans soucis de gestion. L’opération consiste à acheter une résidence de services meublée et d'en confier...
La société civile immobilière est bien encadrée par la loi.

Monter une SCI immobilière : quelle forme choisir ?

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Monter une SCI peut se faire en moins d'une demi-journée, en téléchargeant des statuts et en les enregistrant à la préfecture. Mais la Société Civile Immobilière offre beaucoup de possibilités pour investir et/ou transmettre....
3 lois de défiscalisation en 2018

Comment payer moins d’impôts avec l’immobilier

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Il existe 4 dispositifs majeurs pour réduire vos impôts tout en investissant dans l'immobilier. Résidence principale meublée ou non-meublée, logement tout équipé pour de courts séjours ou achat d'ancien avec travaux, le choix ne...
Don d'argent ou prêt ?

Une donation requalifiée en prêt d’argent

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La différence entre une donation et un prêt d'argent se joue à peu de choses. Dans cette affaire, une mère dépose une forte somme sur un compte bancaire, à l'attention de son fils. Il clame...
Utiliser un PEL pour acheter un logement

Que peut-on financer avec un prêt épargne logement (PEL) ?

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Si le taux d'intérêt du PEL (Plan Épargne Logement) est bien au-dessus de ce que proposent les banques, l'épargne constituée peut servir d'apport personnel. Son succès ne se dément d'ailleurs pas auprès du public, qui continue de...

L’investissement immobilier locatif pour diminuer ses impôts

Lorsqu’un ménage achète un logement pour le louer, les loyers qu’il va percevoir vont s’ajouter à ses revenus imposables. Il va donc payer plus d’impôts en tant que propriétaire bailleur. Pour l’encourager, le Code fiscal l’autorise à appliquer des abattements sur ses revenus locatifs, ou à déduire toutes les charges liées à l’exploitation de la mise en location.

Mais ces bonnes intentions ne suffisent pas, le poids de la fiscalité contribue trop souvent à décourager l’investissement immobilier locatif.

L’État leur propose donc des dispositifs fiscaux, dont la remise d’impôt est calculée en fonction d’un taux appliqué sur le prix de vente du bien immobilier. Ce cadeau fiscal vient directement se déduire du montant des impôts sur le revenu que le foyer devrait payer.

Ces investissements locatifs défiscalisés sont disponibles dans certaines zones, et au final le rendement peut varier de plus de 20 % d’une ville à une autre.

Pour info : d’après la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), au 2e trimestre 2020 les investisseurs représentaient 45 % des ventes de logements neufs au détail.

Des revenus supplémentaires pour la retraite

On dépense plus d’argent quand on ne fait rien, c’est bien connu. Or la retraite, on veut la vivre à voyager, se livrer à ses passions favorites, recevoir ses petits-enfants… Mais ce style de vie pourrait presque devenir un luxe pour ceux qui ne percevront pas une pension équivalente à leurs revenus actuels.

Leur solution est donc tout trouvée : l’investissement immobilier locatif. Ils s’y prennent à partir de 45 ans, au moyen d’un prêt bancaire remboursé sur 15 ans à 20 ans. Durant toute la durée ils se servent de leur capacité d’épargne pour compenser la part de mensualités que le loyer n’a pas payé. Une fois le prêt entièrement remboursé, le loyer perçu devient alors leur complément de retraite.

Il arrive même, mais ce n’est pas chose courante, que le loyer habituellement pratiqué aux alentours soit si élevé par rapport au prix du logement acquis, que l’effort financier mensuel soit pratiquement nul. Il est également possible d’acheter de l’ancien, puis de bénéficier d’aides de l’État pour rénover. Le complément est alors financé au moyen d’un prêt immobilier.

Pour info : en juillet 2020 le taux immobilier moyen sur 15 ans était de 1,05 % (source : CSA/Crédit Logement).

Se créer un patrimoine transmissible

Si le livret bancaire et l’assurance-vie sont les supports d’épargne préférés des Français, ils ne constituent pas vraiment des solutions de retraite. L’assurance-vie peut être transformée en une rente viagère, mais dont seulement une partie sera transmise à l’époux survivant.

C’est dans ce contexte que l’investissement immobilier locatif apporte une solution durable.

Car le complément de revenus généré par le loyer, une fois le crédit entièrement remboursé, représente un complément de revenus accompagné d’un aspect pérenne. Effectivement au décès de l’un des deux époux, le survivant continue de percevoir le loyer.

Puis lorsque ce sera à son tour de partir, le bien immobilier sera transmis aux enfants. À cet égard, les couples ayant des revenus conséquents choisissent l’investissement immobilier locatif pour transmettre un patrimoine à leurs descendants. Ils peuvent pour cela utiliser le levier de la Société Civile Immobilière ou la donation en nue-propriété.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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