Emprunter Malin vous propose une série de fiches pratiques sur l’investissement immobilier locatif intelligent. Choisir le bon dispositif fiscal pour diminuer vos impôts, viser une détention à long terme pour obtenir un complément de retraite et surtout un patrimoine transmissible. Consultez les explications relatives à votre projet, et posez vos questions en commentaire.

Acheter pour louer : calculer, réfléchir, comparer

L’investissement immobilier locatif pour diminuer ses impôts

Lorsqu’un ménage achète un logement pour le louer, les loyers qu’il va percevoir vont s’ajouter à ses revenus imposables. Il va donc payer plus d’impôts car il est désormais propriétaire bailleur. Pour l’encourager, le Code fiscal l’autorise à appliquer des abattements sur ses revenus locatifs, ou à déduire toutes les charges liées à l’exploitation de la mise en location.

Mais ces bonnes intentions ne suffisent pas, le poids de la fiscalité contribue trop souvent à décourager l’investissement immobilier locatif.

L’État propose donc des dispositifs fiscaux, dont la remise d’impôt est calculée en fonction d’un taux appliqué sur le prix de vente du bien immobilier. Ce cadeau fiscal vient directement se déduire du montant des impôts sur le revenu que le foyer devrait payer.

Ces investissements locatifs défiscalisés sont disponibles dans certaines zones, et au final le rendement peut varier de plus de 20 % d’une ville à une autre.

Pour info : d’après la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), au 4e trimestre 2021 les investisseurs représentaient 48 % des ventes de logements neufs au détail.

Des revenus supplémentaires pour la retraite

Aujourd’hui les futurs retraités n’ont pas envie de s’asseoir devant la télé. Ils veulent voyager, pratiquer leurs loisirs favoris, s’occuper de leurs petits-enfants, etc. Mais ce style de vie pourrait presque devenir un luxe pour ceux qui ne percevront pas une pension équivalente à leurs revenus actuels.

L’investissement immobilier locatif apporte une solution de complément de retraite future. Les banques financent facilement l’investissement locatif via des prêts immobiliers sur 15 ans à 20 ans. Le loyer payé par les locataires vient compenser les mensualités du crédit. En cherchant bien, il est même possible d’identifier les agglomérations à forte rentabilité locative.

Une fois le prêt entièrement remboursé, le loyer perçu devient alors le complément de retraite.

Dans certains projets immobiliers, le rapport entre la valeur de la pierre et les loyers en vigueur font que l’effort financier mensuel est pratiquement nul. Il est également possible d’acheter de l’ancien, puis de bénéficier d’aides de l’État pour rénover. Le complément est alors financé au moyen d’un prêt immobilier.

Pour info : en février 2022 le taux immobilier moyen sur 15 ans était de 0,93 % (source : CSA/Crédit Logement).

Se créer un patrimoine transmissible

Si le livret bancaire et l’assurance-vie sont les supports d’épargne préférés des Français, ils ne constituent pas vraiment des solutions de retraite. L’assurance-vie peut être transformée en une rente viagère, mais dont seulement une partie sera transmise à l’époux survivant.

C’est dans ce contexte que l’investissement immobilier locatif apporte une solution durable.

Car le complément de revenus généré par le loyer, une fois le crédit entièrement remboursé, représente un complément de revenus accompagné d’un aspect pérenne. Effectivement au décès de l’un des deux époux, le survivant continue de percevoir le loyer.

Puis lorsque ce sera à son tour de partir, le bien immobilier sera transmis aux enfants. À cet égard, les couples ayant des revenus conséquents choisissent l’investissement immobilier locatif pour transmettre un patrimoine à leurs descendants. Ils peuvent pour cela utiliser le levier de la Société Civile Immobilière ou la donation en nue-propriété.