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Tout savoir sur l’investissement immobilier locatif

Emprunter Malin vous propose une série de fiches pratiques sur l’investissement immobilier locatif intelligent. Choisir le bon dispositif fiscal pour diminuer vos impôts, viser une détention à long terme pour obtenir un complément de retraite et surtout un patrimoine transmissible. Consultez les explications relatives à votre projet, et posez vos questions en commentaire.

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L’investissement immobilier locatif pour diminuer ses impôts

Lorsqu’un ménage achète un logement pour le louer, les loyers qu’il va percevoir vont s’ajouter à ses revenus imposables. Il va donc payer plus d’impôts en tant que propriétaire bailleur. Pour l’encourager, le Code fiscal l’autorise à appliquer des abattements sur ses revenus locatifs, ou à déduire toutes les charges liées à l’exploitation de la mise en location.

Mais ces bonnes intentions ne suffisent pas, le poids de la fiscalité contribue trop souvent à décourager l’investissement immobilier locatif.

L’État leur propose donc des dispositifs fiscaux, dont la remise d’impôt est calculée en fonction d’un taux appliqué sur le prix de vente du bien immobilier. Ce cadeau fiscal vient directement se déduire du montant des impôts sur le revenu que le foyer devrait payer.

Ces investissements locatifs défiscalisés sont disponibles dans certaines zones, et au final le rendement peut varier de plus de 20 % d’une ville à une autre.

Pour info : d’après la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), au 3ème trimestre 2019 les investisseurs représentaient 49 % des ventes de logements neufs au détail.

Des revenus supplémentaires pour la retraite

On dépense plus d’argent quand on ne fait rien, c’est bien connu. Or la retraite, on veut la vivre à voyager, se livrer à ses passions favorites, recevoir ses petits-enfants… Mais ce style de vie pourrait presque devenir un luxe pour ceux qui ne percevront pas une pension équivalente à leurs revenus actuels.

Leur solution est donc tout trouvée : l’investissement immobilier locatif. Ils s’y prennent à partir de 45 ans, au moyen d’un prêt bancaire remboursé sur 15 ans à 20 ans. Durant toute la durée ils se servent de leur capacité d’épargne pour compenser la part de mensualités que le loyer n’a pas payé. Une fois le prêt entièrement remboursé, le loyer perçu devient alors leur complément de retraite.

Il arrive même, mais ce n’est pas chose courante, que le loyer habituellement pratiqué aux alentours soit si élevé par rapport au prix du logement acquis, que l’effort financier mensuel soit pratiquement nul. Il est également possible d’acheter de l’ancien, puis de bénéficier d’aides de l’État pour rénover. Le complément est alors financé au moyen d’un prêt immobilier.

Pour info : en novembre 2019 le taux immobilier moyen sur 15 ans était de 0,87 % (source : CSA/Crédit Logement). De quoi limiter le montant des mensualités.

Se créer un patrimoine transmissible

Si le livret bancaire et l’assurance-vie sont les supports d’épargne préférés des Français, ils ne constituent pas vraiment des solutions de retraite. L’assurance-vie peut être transformée en une rente viagère, mais dont seulement une partie sera transmise à l’époux survivant.

C’est dans ce contexte que l’investissement immobilier locatif apporte une solution durable.

Car le complément de revenus généré par le loyer, une fois le crédit entièrement remboursé, représente un complément de revenus accompagné d’un aspect pérenne. Effectivement au décès de l’un des deux époux, le survivant continue de percevoir le loyer.

Puis lorsque ce sera à son tour de partir, le bien immobilier sera transmis aux enfants. À cet égard, les couples ayant des revenus conséquents choisissent l’investissement immobilier locatif pour transmettre un patrimoine à leurs descendants. Ils peuvent pour cela utiliser le levier de la Société Civile Immobilière ou la donation en nue-propriété.

Fabien Belleinguer

Fondateur, administrateur et éditeur du site emprunter–malin.com, titulaire d'un bac de comptabilité (G2) obtenu en 1987. Blogueur sur les thèmes de l'argent et des assurances des particuliers depuis 2012, je choisis mes sources pour la pertinence de leurs chiffres et les analyse en toute indépendance. Pour les prix de l'immobilier : notaires, baromètre LPI SeLoger, baromètre FPI. Pour les taux des crédits : Banque de France, observatoire CSA/Crédit Logement.

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