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Emprunter pour investir dans le locatif

Les banques accordent volontiers un prêt pour investissement locatif, souvent même sans apport personnel. Le taux d’endettement futur ne doit pas dépasser 33 %, mais les enseignes n’utilisent pas toutes la même méthode de calcul. In fine ou amortissable, à taux variable ou fixe, voici comment emprunter pour louer.

Comment les banques voient le prêt pour investissement locatif

Le prêt pour investissement locatif n’est jamais qu’un emprunt immobilier classique. L’étude de votre dossier par un organisme de crédit se fera presque comme si vous convoitiez une résidence principale. Les conseillers se pencheront sur votre capacité de remboursement, et c’est là qu’est la particularité.

Car si votre taux d’endettement est primordial, son calcul diffère selon les établissements bancaires. Une banque vous prêtera pour investir dans l’immobilier, si vos futures dettes ne dépassent pas 33 % de vos revenus imposables nets. Et pour déterminer ce pourcentage, il existe 2 méthodes :

  • La compensation des revenus.
  • La non-compensation des revenus.

Calcul du taux d’endettement pour un prêt immobilier locatif

1e étape : prise en compte du loyer net

Une banque ne prend en compte que 70 % du loyer que vous comptez percevoir, elle appelle cela les « revenus locatifs nets ». Cette marge de sécurité lui permet de tenir compte des charges de propriété.

Exemple : si vous prévoyez d’encaisser 300 € de loyer mensuel, le prêteur partira du principe qu’il ne vous en restera que 210 € (300 € x 70 % = 210 €).

À ce stade, il est important de se rappeler que le banquier connaît le prix des loyers pour le type de logement convoité. Vous avez donc intérêt à préparer le calcul de rentabilité de votre investissement en tenant compte du loyer actuel moyen. Si vous comptez acheter de l’ancien, consultez les loyers moyens de l’observatoire Clameur. Si vous comptez acheter du neuf pour défiscaliser au moyen de la loi Pinel, consultez les plafonds de loyers légaux.

2e étape : calcul du taux d’endettement futur

Si votre banque pratique la compensation des revenus, elle fera :

Vos mensualités actuelles + (mensualités du prêt locatif – revenus locatifs nets) / vos revenus imposables

Si votre banque pratique la non-compensation des revenus, elle fera :

(Vos mensualités actuelles + mensualités du financement locatif) / (revenus locatifs nets + vos revenus imposables)

Les banques sont capables de prêter sans apport à un ménage souhaitant investir dans le locatif.

Exemple de calcul de prêt pour investissement locatif

Afin de bien illustrer le calcul du taux d’endettement d’un prêt pour investissement locatif, prenons un exemple en utilisant les deux méthodes.

Mr et Mme Pierre perçoivent 4 500 € de revenus annuels, ont actuellement des mensualités de 1000 €  et comptent acheter un studio qu’ils mettront en location pour 300 €. Les mensualités du prêt immobilier nécessaire seront de 600 €.

Avec la méthode de la compensation des revenus, leur taux d’endettement sera de 31%  (1000 € + (600 € – 210 €) / 4500 € = 0.308, soit 31%). C’est suffisant, Mr et Mme Pierre pourront emprunter.

Avec la méthode de la non-compensation des revenus, leur taux d’endettement sera de 34% ((1000 € + 600 €) / (210 € + 4500 €) = 0.339, soit 34%). C’est trop,  Mr et Mme Pierre ne pourront pas emprunter.

Cet exemple montre qu’il sera plus facile d’obtenir un prêt pour investissement locatif, en s’adressant à une banque qui pratique la compensation des revenus. Comment le savoir ? C’est très simple, celle qui refuse de vous prêter n’est pas la bonne.

Si la réponse de la vôtre est négative, il ne vous reste plus qu’à changer de banque. Vous n’aurez d’ailleurs aucun effort à faire, la nouvelle banque s’occupe de toutes les démarches administratives.

Les questions à se poser avant d’emprunter

Prêt in fine ou amortissable ?

Le financement de l’immobilier locatif peut se faire à l’aide d’un prêt in fine, ou d’un prêt amortissable. L’avantage de la méthode in fine est que les mensualités sont faibles, souvent compensées par le loyer. Il se peut ainsi que l’investisseur n’ait aucun centime à rajouter tous les mois. L’inconvénient est que le prêt in fine coûte cher en intérêts, et qu’il est nécessaire de disposer d’un apport important.

Si vous n’êtes tenu par aucun impératif de stratégie patrimoniale, vous préférerez sans doute le choix du prêt amortissable. Il vous coûtera moins cher sur toute la durée, et les loyers compenseront au moins la moitié des mensualités.

Dans un investissement locatif bien fait, les remises d’impôts et les loyers finissent par payer le coût du crédit ainsi que les charges. Au final le propriétaire bailleurs n’aura eu à payer de sa poche que le capital.

Taux fixe ou taux variable ?

Rembourser un investissement immobilier à taux variable n’a de sens que lorsque le coût du crédit est élevé. Cette année les banques proposent des fourchettes allant de 1,30 % à 2 % sur 20 ans. Or acheter pour louer n’est pas considéré comme une opération risquée, due à la présence du loyer.

Les candidats investisseurs sont donc souvent considérés comme de bon profils, et se trouvent en position de négocier un taux préférentiel. Depuis 2 ans déjà les banques ne distribuent pratiquement plus de prêts immobiliers à taux variable. D’autant plus qu’elles ont entendu parler des déboires de cette banque belge qui doit payer ses clients.

Avec ou sans apport ?

D’après les chiffres du Crédit Foncier, 60 % des investisseurs immobiliers empruntent sans apport. Bien que cette formule paraisse intéressante, il faut savoir que l’injection d’un capital dans le projet change le calcul du retour sur investissement.

Si vous possédez un capital, mais que votre situation vous permette d’effectuer un emprunt sans apport, vous devriez vous posez les questions suivantes :

  • Quel va être le rendement de ce capital si je le laisse sur un placement bancaire ?
  • Quel sera son rendement si je le place dans l’immobilier ?

L’environnement des marchés financiers fait que le rendement des assurances-vie pourrait continuer de chuter en 2018. Quant aux livrets ils n’ont d’intérêt que pour se couvrir de l’inflation. Un simple calcul montre que l’immobilier locatif rapporte plus que les supports bancaires classiques. En ce moment il pourrait être plus intéressant d’apporter un capital dans ce type de projet.

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